Co byste měli vědět o prodloužení nájemní smlouvy

Když se blíží konec nájemní smlouvy, musíte se rozhodnout. Pokud si stávající nájemce přeje zůstat déle, můžete se rozhodnout mezi prodloužením nájemní smlouvy a nalezením jiného nájemce. Hledání nového nájemce může být časově náročný a nákladný proces, který zahrnuje marketing nemovitosti, třídění žádostí, předvádění jednotky a prověřování potenciálních nájemců. Čím déle trvá hledání nového nájemce, tím je tento proces nákladnější.

Pokud přemýšlíte, zda obnovit stávající nájemní smlouvu, podívejte se na náš seznam pro a proti a na naše tipy, jak postupovat při obnovování nájemní smlouvy.

Důvody pro obnovení nájemní smlouvy

Rovnováha uvádí několik důvodů pro obnovení nájemní smlouvy, přičemž první dva se týkají času a peněz. Pokud se nájemník rozhodne zůstat u vás, můžete ušetřit čas, který byste museli strávit hledáním náhrady a následnou přípravou bytu pro nového nájemníka.

Eliminujete náklady na hledání nového nájemníka

Výdaje na obměnu každé volné bytové jednotky se pohybují v průměru kolem 1 750 USD měsíčně. A to ještě předtím, než vezmete v úvahu svůj osobní čas (nebo čas správce nemovitosti), který byste mohli lépe věnovat jiným činnostem.

Pokud zvýšíte nájemné tak, aby odpovídalo tržní hodnotě, ale nezvýšíte ho tak vysoko, abyste přiměli stávajícího nájemníka uvažovat o přestěhování, získáte každý měsíc více peněz, aniž byste museli vyhazovat peníze za hledání nového nájemníka. Nebudete také muset nemovitost zásadně opravovat, pokud se na tom nedohodnete během jednání o pronájmu.

UŠETŘÍTE ČAS

Při prodloužení nájemní smlouvy si nejen zajistíte cash flow a ušetříte peníze, ale ušetříte i čas. Vezměte v úvahu všechny kroky při hledání nového nájemce: inzerci nemovitosti, třídění žádostí, schůzky s potenciálními nájemci a jejich důkladné prověřování. Obnovení nájemní smlouvy může být mnohem jednodušší proces.

SNIŽUJE RIZIKO VAKANCÍ

Při neobsazené nájemní smlouvě sice nezískáváte příjem, ale stále potenciálně doplácíte na hypotéku, služby a další výdaje. Ztráta nájemného je obzvláště významná, pokud se spoléháte na příjmy z pronájmu při splácení hypotéky. Podle serveru BiggerPockets může být neobsazenost nemovitosti vystavena potenciálnímu vloupání a vandalismu.

SNIŽUJE RIZIKO NÁJMU ŠPATNÉHO NÁJEMNÍKA

I při důkladném prověřování je s novým nájemníkem vždy spojena určitá nejistota. Pokud je nájemník zodpovědný a platí nájemné včas, je pro vás výhodné si ho ponechat.

NÁJEMNÍK JE NEZÁVISLÝ

Nakonec, se současným nájemníkem již máte zavedené systémy. Například jste zvyklí na to, jak každý měsíc platí, a ví, jak se s vámi spojit ohledně problémů s údržbou. S někým novým se vždy musíte učit.

Důvody, proč neprodloužit nájemní smlouvu

MŮŽETE NEMÍT SPOLEHLIVÉHO NÁJEMCE NA PRVNÍM MÍSTĚ

Nalezení nového nájemce vás může stát čas a peníze, ale stejně tak i shánění nájemného. Pokud se váš nájemce opakovaně opozdil s placením nájemného nebo porušil pravidla v nájemní smlouvě, možná mu nebudete chtít nájemní smlouvu prodloužit. V takové situaci může mít smysl poohlédnout se po spolehlivějším nájemníkovi.

Můžete využít příležitosti k renovaci

Modernizace jednotky může být nepříjemná, když v nemovitosti někdo bydlí, ale náš článek o vlastnostech nájemních nemovitostí, které nájemníci hledají, ukazuje, že strategické modernizace, jako je instalace nerezových spotřebičů, mohou vaší jednotce přidat větší hodnotu. Využití času mezi nájemníky k dokončení renovací vám může pomoci zvýšit cenu pronájmu jednotky a z dlouhodobého hlediska přilákat lépe platící nájemníky.

MŮŽE BÝT OMEZENA ČÁSTKA, KTEROU MŮŽETE ZVÝŠIT

Podle společnosti Realtor mají oblasti s regulovaným nájemným místní zákony, které upravují, jak často a jak vysoko může pronajímatel zvýšit nájemné.

I v oblastech, které nepodléhají zákonům o regulaci nájemného, hrozí, že pokud zvýšíte nájemné příliš vysoko, ztratíte stabilního nájemníka. Než zvýšíte nájemné nájemníkovi, kterého si chcete udržet, měli byste vzít v úvahu peníze, které ušetříte na fluktuaci nájemníků.

Jak prodloužit nájemní smlouvu

Avail upozorňuje, že některé státy vyžadují, abyste se řídili pokyny o lhůtách pro prodloužení. Obecně platí, že byste při obnovování měli být aktivní. Zeptejte se nájemce 90 dní předem, zda si přeje nájemní smlouvu prodloužit. To by ho mohlo přimět přemýšlet o prodloužení s předstihem, takže budete mít potenciálně o jeho záměrech předem informace. Pak budete mít více času na to, abyste se pustili do inzerce a hledání nového nájemce.

Podle společnosti RentPrep byste měli vytvořit novou nájemní smlouvu s příslušnými změnami nájemného a podmínek nájmu podle potřeby. Prodloužení můžete aktualizovat na cokoli, na čem se s nájemcem dohodnete, ať už na šest měsíců, nebo na dva roky.

Jak postupovat při vyjednávání o prodloužení nájmu

Pokud váš nájemce požaduje nepovinné aktualizace nebo změny, společnost Avail doporučuje zvážit náklady na obrat a náklady na jeho požadavek. Například požadavek na vymalování bytu se může zdát přiměřený vzhledem k nákladům spojeným s hledáním nového nájemníka. Možná dokonce zjistíte, že byste museli nemovitost aktualizovat, abyste ji mohli pronajmout, takže stále ušetříte.

Pokud jde o vyjednávání, nejlépe uděláte, když si nejprve uděláte průzkum. Použijte kalkulačku spravedlivého tržního nájemného a prověřte podobné nemovitosti ve vaší oblasti, abyste zjistili, zda byste měli cenu nájmu upravit. Pokud je nájemné příliš vysoké, můžete přijít o dobrého nájemníka a přejít na nějaké místo, které je cenově dostupnější. Máte dobré nájemníky, kteří platí nájemné včas? Možná je budete chtít vyzvat, aby podepsali delší nájemní smlouvu za sníženou cenu, nebo jim navrhněte prodloužení nájemní smlouvy na měsíc. Nakonec budete muset zvážit rizika a náklady spojené s fluktuací nájemníků a rozhodnout se, zda jste ochotni udělat ústupky, abyste si dobrého nájemníka udrželi déle.

Pokud se rozhodnete nájemní smlouvu neprodloužit, nezapomeňte si v této věci ověřit místní a státní zákony o bydlení, abyste dodržovali příslušná pravidla a předpisy týkající se ukončení nájemní smlouvy, včetně požadovaných výpovědí.

Obvyklé otázky týkající se prodloužení nájemní smlouvy

Co když nájemce nechce prodloužit nájemní smlouvu?

Když nájemní smlouva vyprší, může se nájemce rozhodnout přestěhovat, prodloužit nájemní smlouvu nebo pokračovat v placení nájemného jako nájemce od měsíce k měsíci. Pokud nabídnete prodloužení nájemní smlouvy, je dohoda na uvážení nájemce. Pokud se rozhodne nájemní smlouvu neprodloužit, musí nemovitost vyklidit v souladu s končící nájemní smlouvou.

Může pronajímatel nebo správce nemovitosti do smlouvy o prodloužení nájmu zahrnout změny?“

Prodloužení nájemní smlouvy může vyžadovat novou smlouvu se stanovenými podmínkami, která je podepsána a datována. Pokud došlo během doby nájmu nájemce k nějakým změnám v nájemní politice, může být prodloužení nájemní smlouvy vhodnou příležitostí k aktualizaci nájemní smlouvy tak, aby tyto změny zohledňovala.

Jak dlouho před vypršením nájemní smlouvy by měla být zaslána nabídka na prodloužení nájemní smlouvy?

To bude záviset na podmínkách v nájemní smlouvě a platných zákonech. Je rozumné oslovit nájemce 90 dní před vypršením nájemní smlouvy, abyste měli dostatek času na nalezení nového nájemce.

Závěr

Při zvažování prodloužení nájemní smlouvy existují často výhody i nevýhody na obou stranách. Udržení zdvořilých nájemníků po delší dobu vám nejen ušetří čas a peníze, ale také vám poskytne klid, který plyne z toho, že máte v nájemní jednotce někoho známého. Pokud však máte v současné době nežádoucího nájemníka, může se vám vyplatit zvážit předání nájemní jednotky.

Pokud se rozhodnete pro předání nájemní jednotky, důkladný proces prověřování může výrazně zvýšit šance, že získáte kvalitnějšího nájemníka s delší průměrnou dobou trvání nájmu. Služba TransUnion SmartMove vám pomůže činit chytřejší rozhodnutí o pronájmu díky úplné zprávě o bonitě nájemce, zprávě o prověrce nájemce a trestní zprávě, jakož i zprávě o kontrole vystěhování, a to ze zdroje, kterému můžete důvěřovat. Získáte také kontrolu ResidentScore, sestavenou speciálně s ohledem na výsledky pronájmu, a doporučení k pronájmu.