Pronajímatelé podnikají několik důležitých kroků k vytvoření zisku z pronájmu nemovitosti. Počínaje volným místem musí pronajímatel věnovat potřebné množství času a finančních prostředků na dokončení údržby make-ready, inzerci nemovitosti, její předvedení a pohovory s potenciálními nájemci.
Po definitivním obdržení ústního závazku od potenciálního nájemce k pronájmu nemovitosti by si pronajímatel s potenciálním nájemcem domluvil schůzku k podpisu nájemní smlouvy. Účelem nájemní smlouvy je definovat povinnosti a odpovědnosti jednotlivých stran během pronájmu. nájemní smlouva vyzývá k časově omezenému předání nemovitosti pronajímatelem výměnou za platby nájemného od nájemce.
Jak se nájemní smlouvy rozšiřují co do délky a složitosti a mohou se u jednotlivých pronajímatelů poněkud lišit, většina nájemních smluv obsahuje podobné doložky. Pronajímatelé by měli rozumět všem doložkám nájemní smlouvy a zajistit, aby se každodenní skutečná praxe správy nemovitosti neodchylovala od doložek nájemní smlouvy. Pokud nájemci rozumí doložkám nájemní smlouvy lépe než pronajímatel, kontrola nad nájemní smlouvou se vždy odklání od pronajímatele.
Jedna ze zásadních doložek smlouvy o nájmu bytu se týká splatnosti nájemného. Obvykle je nájemné splatné za celou dobu nájmu, a to ve stejných splátkách k prvnímu dni každého měsíce. Stanovení data splatnosti nájemného na první den každého měsíce vytváří pro pronajímatele komfortní zónu. Pokud se datum splatnosti nájemného neshoduje s předpokládaným dnem výplaty nájemce, mohou si pronajímatelé klást otázku, odkud by později vzali prostředky na úhradu nájemného?“
Pronajímatelé, kteří vlastní více nemovitostí, navíc obvykle z obchodního pohodlí používají jako datum splatnosti nájemného první den v měsíci. Umožnění různým nájemcům platit v různé dny splatnosti by způsobilo nedostatek finanční předvídatelnosti, kterou pronajímatelé vyžadují pro správu pronajímané nemovitosti, a to včetně včasných plateb závazků pronajímatele.
Protože se pronajímatelé běžně domnívají, že první den v měsíci vyhovuje
výplatnímu dni většiny nájemců, často vyhovují žádostem nájemců, jejichž předem stanovený výplatní den je jiný než první den každého měsíce. Pronajímatelé, kteří takovým nájemcům vyhoví, určí datum splatnosti nájemného například jako pátý den každého měsíce. Pronajímatelé samozřejmě mohou vyhovět i jinému datu splatnosti nájemného z jakéhokoli zdánlivě oprávněného důvodu.
Ačkoli je datum splatnosti nájemného často přehlíženo, je jedním z realitních děl. V nemovitostech je nájemné splatné předem na další nájemní období (měsíc). V reálném světě je nájemné běžně splatné na začátku nájemního období: prvního dne každého měsíce. Praxe v reálném světě, kdy je datum splatnosti měsíčního nájemného stanoveno na stejný den jako první den prodlení, oslabuje integritu nájemní smlouvy.
Pro efektivní správu nemovitosti musí pronajímatel oddělit datum splatnosti nájemného od prvního dne prodlení. pro ilustraci použijme jednoletou nájemní smlouvu na rodinný dům s platností od 1. září 2004 do 31. srpna 2005. V této nájemní smlouvě by posledním dnem pro včasnou úhradu nájemného 1. února 2005 byl 31. leden 2005. Kdy by začalo prodlení? Delikvence začíná 1. února 2005.
Ujasnění data splatnosti v mysli pronajímatele vychází vstříc různým účelům správy. Pokud pronajímatel nechápe, kdy je nájemné po splatnosti, nikdy nebude vědět, kdy je nájemce v prodlení. Měla by se například platba nájemného 10. dne v měsíci považovat za opožděnou? A co výzva nájemce, že má na včasné zaplacení nájemného pouze jeden den? Vždyť nájemné bylo splatné 1. dne. Je to tak?“
Chybu, kdy je den splatnosti nájemného definován jako stejný den jako první den prodlení, pronajímatelé dále vysvětlují pojmem karenční doba. proč se tím zabývat? Protože nájemce má celých 30 dní na to, aby zabránil prodlení, karenční doba vybízí nájemce k prodlení. prodlení nájemce se stává povoleným prvkem nájemní smlouvy!“
Pochopení data splatnosti nájemného po splatnosti na druhou stranu poskytuje pronajímateli rozhodnost, aby rychle a efektivně zvládl prodlení. třídenní výpověď z nájmu je doručena 1. dne v měsíci. okamžitá reakce pronajímatele na prodlení zajišťuje kontinuitu nájemní smlouvy. Všechny kontroly nájemného, které neobsahují poplatky z prodlení, jsou vráceny nájemci. možnost pronajímatele odmítnout platbu nájemného zajišťuje úplné zaplacení nájemného.
Přijetí částečných plateb včetně plateb nájemného z prodlení bez poplatku z prodlení znamená spolupráci s nájemcem. Spolupracovat s nájemcem v prodlení znamená pracovat proti vlastnímu zájmu pronajímatele. Měl by pronajímatel vůbec akceptovat opožděné platby nájemného? Ne, pokud platby nájemného nezahrnují všechny dlužné poplatky, i když k prodlení dochází pravidelně.
Nájemci využívají rozporuplných ustanovení nájemní smlouvy ve svůj prospěch. pronajímatelé by v takových situacích neměli nájemce nazývat obtížnými. Vzhledem k tomu, že pronajímatelé obvykle připravují nájemní smlouvy, spravedlnost přiděluje nájemci výhodu pochybnosti. V případě konfliktu s nájemcem je to výhoda, kterou si pronajímatelé nemohou dovolit ztratit!“
.