9 Renters Rights Your Landlord Doesn’t Want You To Know

V roce 2001 jsem chodila na právnické večery naproti MacArthurovu parku, prostoru, který zároveň sloužil jako tržiště pod širým nebem v centru Los Angeles.

Nebyl to ani tak park, jako spíš ostrov trávy, kam si děti chodily pro žáby a želvy z černého trhu, feťáci sháněli černý dehtový heroin a všichni si vyřizovali průkazy totožnosti. Byla to rušná část města.

Nad právnickou školou se konaly kurzy stepu pro děti. Dodnes si nedokážu představit proces projednávání případu: Issue, Rule, Analysis, Conclusion, aniž by mi v hlavě nezněl zvuk tip-ťopu.

Pod námi byla klinika pro práva nájemníků, Inquilinos Unidos. Přes den jsem tam dělal dobrovolníka a pomáhal nájemníkům podávat stížnosti nebo žádat o kontrolu.

Někdy to byly rodiny nájemníků, které se sem zatoulaly z parku, hlasy, které se ptaly, o kolik jim pronajímatel může zvýšit nájemné, a hájily se tím, že jejich syn nebo dcera mají astma a švábi nebo léčba šváby jim vadí na plicích.

Ty hlasy patřily tělům. Hlasy měly pevné domovy – stěny z masa a kostí. Těla, kterým patřily, je neměla. Těla byla vytlačována, zatímco se do nich stěhovala nová privilegovaná těla světlejší pleti.

Všichni víme, že to není jev, který se odehrává jen v této rušné části L. A. Lidí se gentrifikace dotýká všude a mnozí si nevědí rady, jak s tímto trendem, který se šíří jako požár, bojovat.

Obzvláště zranitelní jsou nájemníci. Podle průzkumu amerického úřadu pro sčítání lidu z roku 2016 je více než 37 % amerických domácností v nájmu.

Kolik nájemníků zná svá nájemní práva?

Může být těžké cítit se silný a vybavený, když běžíte proti svému pronajímateli, ale máte svá práva. Pokud máte nějaký konkrétní dotaz týkající se práv na bydlení nebo potřebujete přístup k organizacím zabývajícím se právy nájemníků, můžete vytočit číslo 2-1-1 nebo vyhledat místní kancelář zde.

Prozatím vám přinášíme stručný přehled 10 práv, která by měli znát všichni nájemníci.

Váš byt musí být obyvatelný

Všichni nájemníci mají právo na čisté a obyvatelné bydlení. Povinností pronajímatele je tento standard udržovat.

Několik příkladů: zajistit, aby dveře a okna nebyly rozbité, střechy a stěny nepropouštěly vodu, potrubí dodávalo teplou i studenou vodu a aby se v bytě nevyskytovala žádná havěť nebo škůdci.

Zásadně platí, že všichni nájemníci mají právo nebydlet ve slumu.

Slum je hustě obydlené městské neformální sídliště, které se vyznačuje nevyhovujícím bydlením a bídou. Ačkoli se slumy liší velikostí a dalšími charakteristikami, většina z nich postrádá spolehlivé hygienické služby, dodávky čisté vody, spolehlivou elektřinu, vymahatelnost práva a další základní služby.

Jestliže bydlíte v místě, které je neobyvatelné, první formou nápravy je podat ústní stížnost pronajímateli.

Měli byste obdržet včasnou odpověď na stížnost

Jestliže nájemní byt není obyvatelný, je povinností pronajímatele to okamžitě napravit. Technicky vzato má také zakázáno vybírat nájemné i během této doby.

Neberte to však jako zelenou pro to, abyste přestali platit nájemné. Nejlépe uděláte, když budete v placení nájemného pokračovat, abyste měli zdokumentovanou svou část dohody. Pokud se situace vyhrotí natolik, že to nájemce bude potřebovat, může získat zpět peníze za nájem, které zaplatil za dobu, kdy byl byt v havarijním stavu.

To dává nájemci výhodu, v případě, že se bude muset soudit, bude mít vše dobře zdokumentováno.

Máte právo na zásah třetí strany, pokud pronajímatel neplní včas

Když máte ve své jednotce problém, první, co musíte udělat, je oznámit to pronajímateli ústně. Pokud nepodnikne žádné kroky, napište datovaný dopis s podrobným popisem problému. Tento dopis by měl obsahovat fotografie s časovými razítky.

V horším případě: nájemce může podat stížnost na bytový úřad a požádat o kontrolu. ten by mohl pronajímateli nařídit, aby problém odstranil. Každé město má jiný formulář, pro informaci uvádíme několik informací o tom, jak zahájit proces v L.A.

Máte právo podat žalobu, pokud pronajímatel nedodrží 60denní výpověď

Pokud problém nebude odstraněn poté, co město vydalo pronajímateli 60denní výpověď, je čas podat žalobu na vrácení nájemného, které jste zaplatili, zatímco jste žili v neobyvatelném prostoru.

Tato stránka vás může spojit s místním advokátem zabývajícím se nemovitostmi.

Jestliže bydlíte v nelegálně přestavěné jednotce, stále si zachováváte tato práva a ochranu

Dne 2. prosince 2016 volal přítel. Pohřešovalo se mu dítě a dostal zprávu o požáru, který vypukl v přestavěném skladišti v Oaklandu zvaném Ghostship.

Tragédie zneklidnila jádro queer komunity. V roce 2016 se zdálo, že jsme všichni v plamenech – v nočních klubech, na protestech a nyní i v našich přestavěných obytných prostorách.

V roce 2011 začalo město New York potírat přestavěné obytné prostory po smrtelném požáru nelegálně přestavěných bytů v Queensu. S rostoucím nájemným však lidé stále kreativněji nakládají se svými prostory.

Stále však platí: lidé, kteří bydlí v nelegálně přestavěných bytech a platí v nich nájemné, mají stále stejnou ochranu, jakou mají všichni ostatní nájemníci.

Však – a to platí pro všechny – nejlepší prevencí je vypsat šek na nájemné a do poznámky napsat „Nájemné za .“. Také je dobré snažit se pokaždé získat účtenky.

To pomůže potvrdit, že jste nájemcem platícím nájemné, a vytvoří to papírovou stopu za dobu, kdy jste v prostoru, kdybyste se někdy museli obrátit na soud.

Máte právo být informováni před vstupem pronajímatele do obydlí

Kdy může pronajímatel vstoupit do mé jednotky? To je zřejmě nejčastější otázka, kterou jsem v průběhu let slyšel.

Lidé často dostávají oznámení, že jejich pronajímatel musí přijít na kontrolu, ale mají pocit, že to může být narušení jejich soukromí. Někteří lidé si stěžují, že pronajímatel vstoupil do jejich bytu bez jejich svolení.

Pokud se nejedná o mimořádnou událost (která nevyžaduje žádné oznámení), musí vám to pronajímatel oznámit 24 hodin předem.

To se může týkat prohlídky, oprav nebo vpuštění pracovníků. A i s výpovědní lhůtou mají pronajímatelé vstupovat pouze v běžné pracovní době.

Zvyšování nájemného má svá omezení

V bytech s regulovaným nájemným může dojít ke zvýšení nájemného pouze jednou ročně a nájemné se může zvýšit pouze o určité procento, které se liší podle města. Kontrolu nájemného nabízejí pouze některé státy, obvykle tam, kde je nedostatek bytů.

Části Kalifornie mají kontrolu nájemného, stejně jako New York, New Jersey, Maryland a Washington D.C. Obecně řečeno, zákony o kontrole nájemného určují, kdy, proč a o kolik může pronajímatel zvýšit nájemné.

I v místech, kde je regulace nájemného zavedena, se zákony vztahují pouze na určité budovy. Například newyorské zákony o kontrole nájemného se vztahují pouze na budovy postavené před rokem 1947 a vyžadují, aby v nich nájemce bydlel nepřetržitě před 1. červencem 1971.

Bez ohledu na to, kolik by si pronajímatel mohl účtovat nájemné na volném trhu, může nájemné zvýšit pouze o stanovené procento při každém prodloužení nájemní smlouvy – žádná překvapení.

Zákony o kontrole nájemného obecně vyžadují, aby vás pronajímatel informoval alespoň 30 dní předem, pokud plánuje zvýšit nájemné při prodloužení smlouvy.

Pokud bydlíte v bytě s nekontrolovaným nájemným a máte nájemní smlouvu, nájemné vám nemůže být zvýšeno, dokud nájemní smlouva neskončí (pokud není v nájemní smlouvě uvedeno jinak).

Jestliže však máte jednotku s nekontrolovaným nájemným a jste v nájmu od měsíce k měsíci, pak bohužel, pokud vám pronajímatel poskytne příslušné písemné oznámení, může být nájemné zvýšeno kdykoli.

Právo na vrácení kauce

Nájemci mají nárok na vrácení kauce do 21 dnů od opuštění jednotky. To platí v celostátním měřítku, nicméně částka, kterou dostanete zpět, se může lišit v závislosti na stavu jednotky.

Pro zadrženou částku by měl nájemce obdržet položkový seznam s vysvětlením, co bylo z kauce vybráno, a dolarovou částkou za každou položku na seznamu.

Jestliže bydlíte v jednotce s regulovaným nájemným, máte také nárok na úroky z kauce – pravděpodobně to nebude mnoho, ale něco to je. Obecně platí, že nájemci náleží prostý úrok ve výši sazby platné v době splatnosti úroků z kauce.

Pokud držená kauce činí 1 000,00 USD a platná úroková sazba je 1,7 %, pak dlužná platba úroků činí 17,00 USD. Úroková sazba z kauce se řídí zákonem města, nikoli vyhláškou o nájemném. To se může lišit, ale zde je seznam zdrojů pro jednotlivé státy.

Vaše práva v případě vystěhování

Pokud bydlíte v bytě s regulovaným nájemným, existuje malý soubor specifických důvodů, proč můžete být vystěhováni.

Jsou to následující: neplacení nájemného, páchání nepříjemností, způsobování škod na nájemní jednotce, vytváření nepřiměřeného zásahu do pohodlí nebo bezpečnosti ostatních nájemníků, používání nebo umožnění používání nájemní jednotky k nezákonným účelům a porušování nájemní smlouvy.

Naneštěstí, pokud nebydlíte v bytě s regulovaným nájemným, můžete být vystěhováni z jakéhokoli důvodu.

Častým omylem je, že jakmile obdržíte oznámení o vystěhování – buď 14denní, nebo 30denní v závislosti na důvodech – pokud se nevystěhujete do doby uvedené v oznámení, můžete být vyhozeni z bytu a okamžitě vystěhováni. To není pravda.

Po uplynutí doby uvedené ve výpovědi z nájmu se pouze ukončí váš nájemní vztah nebo dohoda/smlouva mezi vámi a pronajímatelem. Pronajímatel tak může pouze zahájit proces vystěhování.

Naštěstí pro nájemce je v zákoně zakotvena přiměřená doba na to, aby si nájemce našel nové bydlení tváří v tvář hrozícímu vystěhování – a to i v případě, že jste již několik měsíců neplatili nájemné.

Máte také další práva na případné snížení dlužného nájemného. Mějte na paměti, že jediná osoba, která vás může vystěhovat, je zástupce šerifa – do té doby nemá pronajímatel žádné právo na držbu vašeho bytu.

Je to závažný přestupek, pokud vás zamkne nebo vás či vaše věci sám násilím odstraní.

Průměrně trvá proces vystěhování obvykle asi 5-6 týdnů, ale někdy to může být i déle. Zde je stručná časová osa nejhoršího scénáře:

1. Je vám doručena 14denní výpověď pro neplacení nájemného.
2. Někdy po uplynutí 14 dnů vám pronajímatel doručí předvolání a žalobu na vystěhování.
3. Jakmile obdržíte předvolání a žalobu, je přibližně po 10 dnech naplánováno slyšení.
4. Pokud bude na slyšení vynesen rozsudek ve prospěch pronajímatele, bude po 10 dnech vydána exekuce.
5. Než vás přijde vystěhovat zástupce šerifa, dostanete poslední 48hodinové oznámení.

Takže vidíte, že i v tom nejhorším případě máte ještě nejméně 14 dní. A to je asi pět týdnů, pokud pronajímatel podá žalobu na vystěhování okamžitě a vše proběhne podle plánu – což se často nestává.

Pamatujte, že tuto lhůtu můžete často prodloužit a požádat pronajímatele nebo soud o další čas, pokud ho potřebujete.

***

Podle mých zkušeností lze mnoho záležitostí vyřešit jednoduchým dopisem, ale v případě pochybností je vždy lepší vyhledat podporu advokátů v oblasti bydlení, kteří se dobře orientují ve vašich zákonných právech a mohou citovat občanské zákoníky ve vaší oblasti.

Svazy nájemníků po celé zemi organizují kampaně za zlepšení zákonů na podporu stabilizace nájemného, spravedlivého vystěhování, kontrol vedení a vybavení nájemníků základní listinou práv.

Jste-li znepokojeným nájemníkem, kontaktujte místní odbory nájemníků a zjistěte, jak se můžete zapojit.

Existuje také mnoho online zdrojů. Existuje Ministerstvo bydlení a rozvoje měst USA a mnoho webových stránek skupin na ochranu spravedlivého bydlení a nájemníků, například Centrum pro práva na bydlení (Housing Rights Center).

Ať se děje cokoli, vždy mějte na paměti: Bydlení je lidské právo a vy – vlastně každý nájemník – máte právo na bezpečné a důstojné bydlení.

Melissa Chadburnová je členkou týmu Everyday Feminism Reporting Fellow. Melissa psala pro Guernicu, Buzzfeed, Poets & Writers, Salon, American Public Media’s Marketplace, Al Jazeera America a desítky dalších míst. Je spolupracovnicí projektu The Economic Hardship Reporting Project. Její esej The Throwaways (Vyhazovači) byla významně zmíněna v časopisech Best American Essays a Best American Nonrequired Reading. V nakladatelství Farrar, Straus and Giroux se chystá její románový debut A Tiny Upward Shove (Drobný posun vzhůru).