10 hlavních právních povinností pronajímatele v New Jersey

Pronajímatelé v New Jersey musí při pronajímání nemovitostí nájemcům dodržovat konkrétní státní (a také federální a často i místní) předpisy. Zákony o pronajímateli a nájemci v New Jersey zahrnují vše od otázek, které uvedete v žádosti o pronájem, až po to, jak a kdy můžete zvýšit nájemné nebo ukončit nájemní vztah. Nedodržení zákonných povinností může vést k nákladným sporům s nájemníky a vysokým finančním pokutám (například pokud v pronájmu neuvedete nebezpečí nátěrů s obsahem olova nebo pokud při výběru nájemníků nezákonně diskriminujete).

Představujeme vám deset způsobů, jak se vyhnout právním problémům a úspěšně podnikat v oblasti správy nemovitostí v New Jersey.

Dodržujte antidiskriminační zákony

Před inzerováním volného bytu je nezbytné, abyste rozuměli zákonům o spravedlivém bydlení a tomu, co můžete říkat a dělat při výběru nájemníků. To se týká způsobu, jakým inzerujete pronájem, otázek, které kladete v žádosti o pronájem nebo při pohovoru s potenciálními nájemníky, a způsobu jednání s nájemníky, kteří si od vás byt pronajmou. Neznalost a nedodržování zákona může mít za následek nákladné stížnosti na diskriminaci a soudní spory.

Přestože pronajímatelé v New Jersey mohou ze zákona odmítnout žadatele na základě špatné úvěrové historie, negativních referencí, od předchozích pronajímatelů, chování v minulosti, jako je například soustavné opožděné placení nájemného, nebo jiných faktorů, které z nich dělají špatné riziko – neznamená to, že je dovoleno vše. Nemáte právo diskriminovat potenciální nájemce na základě jejich rasy, náboženství, národnosti, pohlaví, rodinného stavu (například mít děti mladší 18 let) nebo fyzického či mentálního postižení. Jedná se o „chráněné kategorie“ podle federálního zákona o spravedlivém bydlení z roku 1968 v platném znění (42 U.S. Code §§ 3601-3619 a 3631). Existuje několik výjimek z federálních antidiskriminačních pravidel, včetně budov obývaných vlastníky se čtyřmi nebo méně jednotkami a rodinných domů, pokud vlastník nevlastní více než tři nájemní domy najednou.

Státní zákon v New Jersey rovněž zakazuje diskriminaci na základě sexuální orientace, genderové identity nebo zdroje příjmu osoby.

Na webových stránkách HUD jsou uvedeny rozsáhlé podrobnosti o zákonech o spravedlivém bydlení. Nezapomeňte se také informovat u své státní agentury pro spravedlivé bydlení o dalších zákonech zakazujících diskriminaci nebo omezujících výjimky pro pronajímatele.

Dodržujte státní pravidla pro placení nájemného

Všichni pronajímatelé chtějí, aby jejich nájemníci platili nájemné včas a bez potíží. Pokud potřebujete zvýšit nájemné nebo vystěhovat nájemníka, který nezaplatil nájemné, musíte si být jisti, že dodržujete specifická pravidla a postupy v New Jersey. Státní právo upravuje několik otázek souvisejících s nájemným, například jak dlouhou výpovědní lhůtu (v New Jersey sedm dní) musí pronajímatelé dát nájemníkům na zaplacení nájemného, jinak budou čelit žalobě za vystěhování). Pokud vlastníte nájemní nemovitost v Newarku nebo v jiných městech státu New Jersey s regulací nájemného, nezapomeňte si ověřit místní pravidla. Podrobnosti o státních pravidlech pro nájemné naleznete v části Poplatky za pozdní platby, ukončení smlouvy pro neplacení nájemného a další pravidla pro nájemné v New Jersey.

Podrobnosti o limitech a pravidlech pro vracení státních bezpečnostních záloh

Bezpečnostní zálohy patří mezi největší zdroje sporů mezi pronajímateli a nájemníky. Chcete-li se vyhnout problémům, ujistěte se, že znáte státní pravidla, jako je limit kauce (v New Jersey jeden a půl měsíčního nájemného) a požadavky na úroky. Používání kontrolního seznamu pronajímatele a nájemce při nastěhování (a odstěhování) nájemce a zasílání písemného rozpisu kauce při odchodu nájemce do značné míry zabrání sporům.

Zajistěte obyvatelné bydlení

V New Jersey jste ze zákona povinni udržovat nájemní prostory obyvatelné na základě právní doktríny zvané „implicitní záruka obyvatelnosti“. Pokud se nepostaráte o důležité opravy, jako je například rozbité topení, mohou mít nájemníci v New Jersey několik možností, včetně práva zadržet nájemné nebo „opravit a odečíst“.

Každý právní průvodce pronajímatele, jehož autory jsou Marcia Stewart, Ralph Warner a Janet Portman (Nolo), obsahuje rozsáhlé rady týkající se zavedení systému oprav a údržby, který pomůže předejít problémům, jako je zadržení nájemného nebo zranění nájemníků v důsledku závadných podmínek v nájmu.

Připravte si legální písemnou nájemní smlouvu nebo smlouvu o pronájmu

Nájemní smlouva nebo smlouva o pronájmu, kterou s nájemcem podepíšete, stanoví smluvní základ vašeho vztahu s nájemcem a je plná důležitých obchodních údajů, například jak dlouho může nájemce nájem obývat a jaká je výše nájemného. Společně s federálními, státními a místními zákony týkajícími se vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem stanoví vaše nájemní smlouva nebo smlouva o pronájmu všechna právní pravidla, kterými se musíte vy i nájemce řídit.

Problémy vznikají, když pronajímatelé do nájemní smlouvy zahrnou nezákonné doložky, jako je zřeknutí se odpovědnosti pronajímatele za udržování prostor v obyvatelném stavu, nebo když pronajímatelé nezveřejní zákonem požadované informace (o tom pojednává další část). A i když není vyžadováno, abyste se v nájemní smlouvě zabývali určitou otázkou, například tím, kdy a jak můžete vstoupit do pronajímané nemovitosti, můžete se vyhnout nejrůznějším sporům použitím účinné a zákonné nájemní smlouvy a smlouvy o pronájmu, která jasně informuje nájemce o jejich povinnostech a právech.

Zveřejnění zákonem požadovaných informací o olovnatých nátěrech

Podle zákona státu New Jersey musí pronajímatelé nájemcům poskytnout určité informace (obvykle v nájemní smlouvě nebo smlouvě o pronájmu), například o tom, zda se pronajímaná nemovitost nachází v záplavové oblasti. Pronajímatelé musí rovněž dodržovat federální požadavky na zveřejnění informací týkajících se nátěrů na bázi olova v nemovitosti, jinak jim hrozí vysoké finanční sankce.

Respektování soukromí nájemců

Pronajímatelé v New Jersey musí před vstupem do pronajímané nemovitosti za účelem provedení oprav poskytnout jeden den předem oznámení. Chcete-li se vyhnout problémům, zahrňte do nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu ustanovení, které je v souladu se zákonem a informuje nájemce o vašem právu na vstup; rovněž si vedete písemné záznamy o svých žádostech o vstup do nájemních bytů.

Neodplácejte se nájemci, který uplatňuje své zákonné právo

V New Jersey je nezákonné se mstít – například pokusem o zvýšení nájemného nebo vystěhováním nájemce za to, že si stěžoval na nebezpečné podmínky bydlení. Chcete-li se vyhnout problémům nebo čelit falešným tvrzením o odvetných opatřeních, vytvořte si dobrou dokumentaci, která bude dokumentovat, jakým způsobem řešíte opravy a další důležité skutečnosti týkající se vašeho vztahu s nájemníkem.

Podle přesných postupů při ukončení nájemního vztahu nebo vystěhování nájemníka

Státní zákony stanoví, kdy a jak může pronajímatel ukončit nájemní vztah. Nedodržení zákonných pravidel může mít za následek průtahy (někdy rozsáhlé) při ukončování nájemního vztahu. Zákony státu New Jersey jsou velmi konkrétní, pokud jde o délku (tři dny) a typ výpovědní lhůty, kterou musí pronajímatel dát nájemci, který porušil nájemní smlouvu, před podáním žaloby na vystěhování. Více informací o těchto typech výpovědí v New Jersey naleznete v části Státní zákony o nepodmíněných výpovědích a Státní zákony o výpovědích z důvodu porušení nájemní smlouvy.

Využijte právní zdroje, které jsou k dispozici pronajímatelům

Kromě stovek článků na webu Nolo, včetně tabulek zákonů o pronajímatelích a nájemcích v jednotlivých státech, vydává Nolo mnoho knih pro pronajímatele a také online nájemní smlouvy a smlouvy o pronájmu.

Nezapomeňte se podívat na vládní agentury, jako je Ministerstvo bydlení a rozvoje měst USA (HUD) a státní agentury pro spravedlivé bydlení, které na svých webových stránkách poskytují užitečné právní informace a publikace. Užitečné průvodce právy nájemníků a zákony o pronajímatelích najdete také na webových stránkách úřadu generálního prokurátora vašeho státu nebo agentury na ochranu spotřebitelů.

Nakonec, pokud máte právní otázky týkající se vašeho nájemního bytu, měli byste se poradit se zkušeným právníkem z oblasti pronajímatelů a nájemníků v New Jersey.

.