Top 10 Landlord Legal Responsibilities in New Jersey

Hyresvärdar i New Jersey måste följa särskilda regler i delstaten (samt federala och ofta lokala) när de hyr ut till hyresgäster. Lagstiftningen för hyresvärdar och hyresgäster i New Jersey omfattar allt från frågor som du ska ta med i en hyresansökan till hur och när du kan höja hyran eller säga upp ett hyresförhållande. Om du inte uppfyller dina lagstadgade skyldigheter kan det leda till kostsamma tvister med hyresgästerna och kraftiga ekonomiska påföljder (t.ex. om du underlåter att upplysa om risker med blybaserad färg i hyreshuset eller om du olagligt diskriminerar när du väljer hyresgäster).

Här är tio sätt att hålla sig borta från juridiska problem och driva en framgångsrik fastighetsförvaltning i New Jersey.

Följs med antidiskrimineringslagar

Innan du annonserar ut en ledig lägenhet är det viktigt att du förstår lagarna om rättvisa bostäder och vad du kan säga och göra när du väljer hyresgäster. Detta omfattar hur du annonserar en hyresrätt, vilka frågor du ställer i en hyresansökan eller när du intervjuar potentiella hyresgäster och hur du hanterar hyresgäster som hyr av dig. Om du inte känner till och följer lagen kan det leda till kostsamma klagomål om diskriminering och stämningar.

Och även om New Jerseys hyresvärdar enligt lag har rätt att avvisa sökande på grund av dålig kreditvärdighet, negativa referenser från tidigare hyresvärdar, tidigare beteende, t.ex. att konsekvent betala hyran för sent, eller andra faktorer som gör dem till en dålig risk, betyder detta inte att allt är tillåtet. Det står dig inte fritt att diskriminera potentiella hyresgäster på grund av ras, religion, nationellt ursprung, kön, familjeställning (t.ex. att ha barn under 18 år) eller fysiskt eller psykiskt funktionshinder. Dessa är ”skyddade kategorier” enligt den federala Fair Housing Act från 1968 i dess ändrade lydelse (42 U.S. Code §§ 3601-3619 och 3631). Det finns några få undantag från de federala antidiskrimineringsreglerna, bland annat ägarledda byggnader med fyra eller färre enheter och enfamiljshus, så länge ägaren inte äger mer än tre hyresbostäder åt gången.

Den delstatliga lagen i New Jersey förbjuder också diskriminering på grund av en persons sexuella läggning, könsidentitet eller inkomstkälla.

HUD:s webbplats innehåller omfattande uppgifter om lagarna om rättvisa bostäder. Se även till att kontrollera med din delstats byrå för rättvisa bostäder om det finns ytterligare lagar som förbjuder diskriminering eller begränsar hyresvärdens undantag.

Följ delstatens hyresregler

Alla hyresvärdar vill att deras hyresgäster ska betala hyran i tid och utan krångel. Om du behöver höja hyran eller vräka en hyresgäst som inte har betalat hyran vill du vara säker på att du följer de särskilda reglerna och förfarandena i New Jersey. Delstatens lagstiftning reglerar flera hyresrelaterade frågor, t.ex. hur lång varseltid (sju dagar i New Jersey) som hyresvärdar måste ge hyresgästerna för att de ska betala hyran, annars riskerar de en vräkningstvist). Om du äger en hyresfastighet i Newark eller andra städer i New Jersey med hyresreglering bör du kontrollera de lokala reglerna. Mer information om statens hyresregler finns i New Jersey Late Fees, Termination for Nonpayment of Rent, and Other Rent Rules.

Meet State Security Deposit Limits and Return Rules

Säkerhetsdepositioner är en av de största källorna till tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster. För att undvika problem bör du se till att du känner till de statliga reglerna, t.ex. vad gäller gränsvärdet för depositionen (en och en halv månads hyra i New Jersey) och räntekraven. Att använda en checklista för hyresvärd och hyresgäst när en hyresgäst flyttar in i (och flyttar ut ur) en hyreslägenhet och att skicka en skriftlig specificering av säkerhetsdepositionen när hyresgästen lämnar lägenheten kommer att vara till stor hjälp för att undvika tvister.

Försörja beboeliga bostäder

Du är juridiskt skyldig att hålla hyreslokalerna beboeliga i New Jersey, enligt en rättslig doktrin som kallas för ”underförstådd garanti för beboelighet”. Om du inte tar hand om viktiga reparationer, t.ex. en trasig värmare, kan hyresgästerna i New Jersey ha flera alternativ, bland annat rätten att hålla inne hyran eller ”reparera och dra av.”

Every Landlord’s Legal Guide, av Marcia Stewart, Ralph Warner och Janet Portman (Nolo) innehåller utförliga råd om hur man upprättar ett reparations- och underhållssystem som hjälper till att förebygga problem, t.ex. att hyresgästerna håller inne hyran eller att hyresgästerna skadas på grund av defekta förhållanden i hyreslägenheten.

Förbered ett juridiskt skriftligt hyreskontrakt eller hyresavtal

Hyreskontraktet eller hyresavtalet som du och din hyresgäst undertecknar fastställer den avtalsmässiga grunden för ditt förhållande till hyresgästen och är fullt av viktiga affärsdetaljer, t.ex. hur länge hyresgästen kan inneha hyreslägenheten och hyresbeloppet. Tillsammans med federala, delstatliga och lokala lagar om hyresvärdar och hyresgäster fastställer ditt hyreskontrakt eller hyresavtal alla rättsliga regler som du och din hyresgäst måste följa.

Problem uppstår när hyresvärdarna inkluderar olagliga klausuler i hyreskontraktet, t.ex. ett avstående från hyresvärdens ansvar för att hålla lokalerna beboeliga, eller när hyresvärdarna underlåter att lämna de lagstadgade upplysningar som krävs (diskuteras i nästa avsnitt). Och även om det inte krävs att du tar upp en viss fråga i ditt hyresavtal, till exempel när och hur du kan komma in i hyresfastigheten, kan du undvika alla typer av tvister genom att använda ett effektivt och lagligt hyresavtal som tydligt informerar hyresgästerna om deras ansvar och rättigheter.

Gör lagstadgat obligatoriska upplysningar om blybaserad färg

I enlighet med New Jerseys lag måste hyresvärdarna lämna vissa upplysningar till hyresgästerna (vanligen i hyresavtalet eller hyreskontraktet), till exempel om hyresfastigheten ligger i en översvämningszon eller inte. Hyresvärdarna måste också uppfylla de federala kraven på information om blybaserad färg i fastigheten, annars kan de drabbas av höga ekonomiska påföljder.

Respektera hyresgästernas privatliv

Hyresvärdarna i New Jersey måste ge en dags varsel innan de tar sig in i hyresfastigheten för att utföra reparationer. För att undvika problem bör du inkludera en klausul i hyreskontraktet eller hyresavtalet som överensstämmer med lagen och som låter hyresgästen veta att du har rätt att komma in; du bör också föra skriftliga register över dina förfrågningar om att komma in i hyreslägenheter.

Försvara inte hämnd mot en hyresgäst som utövar en laglig rättighet

Det är olagligt att vidta hämndåtgärder i New Jersey – till exempel genom att försöka höja hyran eller vräka en hyresgäst som klagar på osäkra levnadsförhållanden. För att undvika problem, eller för att motverka falska påståenden om repressalier, bör du upprätta ett bra pappersspår för att dokumentera hur du hanterar reparationer och andra viktiga fakta om ditt förhållande till din hyresgäst.

Följ exakta förfaranden för att avsluta ett hyresförhållande eller vräka en hyresgäst

I de statliga lagarna anges när och hur en hyresvärd får avsluta ett hyresförhållande. Om man inte följer lagreglerna kan det leda till förseningar (ibland omfattande) vid uppsägning av ett hyresförhållande. Lagarna i New Jersey är mycket specifika när det gäller mängden (tre dagar) och typen av uppsägningsvarsel som hyresvärdar måste ge hyresgäster som har brutit mot hyresavtalet innan de väcker talan om vräkning. Se State Laws on Unconditional Quit Terminations och State Laws on Termination for Violation of Lease för mer information om dessa typer av uppsägningsmeddelanden i New Jersey.

Ta fördel av de juridiska resurser som finns tillgängliga för hyresvärdar

Inom de hundratals artiklarna på Nolo, inklusive tabeller över hyresvärdar och hyresgäster i varje delstat, publicerar Nolo många böcker för hyresvärdar, liksom online hyresavtal och hyreskontrakt.

Se till att kolla in statliga myndigheter, till exempel U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) och statliga myndigheter för rättvisa bostäder som tillhandahåller användbar juridisk information och publikationer på sina webbplatser. Du hittar också användbara guider om hyresgästers rättigheter och lagstiftning om hyresvärd och hyresgäst på webbplatsen för din delstats allmänna åklagarmyndighet eller konsumentskyddsbyrå.

Till sist, om du har juridiska frågor om din hyreslägenhet bör du rådgöra med en erfaren advokat för hyresvärd och hyresgäst i New Jersey.