Lån för tillverkade och mobila hem – lån för husbilar eller standardlån för husbilar?

Finansiering är en utmaning för alla husägare, och det är särskilt sant när det gäller husbilar och vissa tillverkade hem. Dessa lån är inte lika rikliga som standardhemlån, men de finns tillgängliga från flera källor och statligt stödda låneprogram kan göra det lättare att kvalificera sig och hålla kostnaderna låga.

Oavsett om du köper ett tillverkat hem eller ett modulärt hem, bör det vara högsta prioritet att bestämma hur du vill finansiera det. Att jämföra de typer av lån som finns tillgängliga kan hjälpa dig att fatta ett beslut.

Mobil, tillverkad eller modulär?

Vad du kallar ett ”mobilt hus” är förmodligen ett ”tillverkat hus”, även om huset är – eller en gång var – mobilt. Båda termerna fungerar, men de flesta långivare undviker att låna ut fastigheter som kategoriseras som husbilar.

• Husbilar är fabriksbyggda hus som tillverkats före den 15 juni 1976. Det kan vara mycket fina hus, men de byggdes innan tillsynsmyndigheterna krävde vissa säkerhetsstandarder. De flesta – men inte alla – långivare är tveksamma till att låna ut på dessa fastigheter.
• Fabriksbyggda hus är fabriksbyggda hus som tillverkats efter den 15 juni 1976. De omfattas av 1974 års lag (National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act) och måste uppfylla de säkerhetsnormer som fastställts av det amerikanska bostads- och stadsutvecklingsdepartementet (HUD). Dessa regler kallas ofta för HUD-koden. Tillverkade hus byggs på ett permanent metallchassi och kan flyttas efter installationen, men det kan störa finansieringen.
• Modulhus är fabriksbyggda hus som monteras på plats och måste uppfylla alla samma lokala byggregler som platsbyggda hus snarare än de som krävs enligt HUD-koden. De installeras vanligen permanent på ett betongfundament. Precis som platsbyggda hus tenderar modulhus att hålla värdet och värderas mer än tillverkade eller mobila hus, så det är lättare att få lån för dessa hus.

Chattel loans

Chattel loans används ofta för mobila och tillverkade hus när huset ska in i en park eller ett tillverkat husområde. Ett chattel loan är ett lån enbart för hemmet, till skillnad från ett lån för hemmet och marken tillsammans.

Dessa lån är tekniskt sett lån för personlig egendom, inte fastighetslån. De är också tillgängliga när du redan äger marken och bara lånar för hemmet.

Då du inte inkluderar fastigheter med denna typ av lån kan du hålla ditt lån mindre. Lånehanteringskostnaderna bör också vara lägre än slutkostnaderna för fastighetsskulder. Avslutningsförfarandet är vanligtvis snabbare och mindre komplicerat än avslutandet av ett vanligt hypotekslån.

Detta sagt finns det också vissa nackdelar med den här typen av lån. Räntorna är högre, så din månadsbetalning inklusive räntekostnader kommer förmodligen att vara lika mycket om inte mer än med ett vanligt hypotekslån, även om du lånar mindre. Återbetalningsperioderna kan också vara markant kortare med löptider på bara 15 eller 20 år, även om vissa långivare tillåter längre lån. En kortare löptid resulterar också i högre månadsbetalningar, men du betalar av skulden snabbare.

En studie av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) visade att lånebelopp och handläggningsavgifter var 40-50 % lägre på chattel loans jämfört med hypotekslån, och den årliga effektiva räntan (APR) på chattel loans var 1,5 % högre.

Handlare av fabrikshus och specialiserade långivare erbjuder vanligen chattel loans.

Statliga låneprogram

Flera statligt stödda låneprogram kan göra det mer överkomligt att låna till ett fabrikshus. Förutsatt att du uppfyller kriterierna för att kvalificera dig för dessa program kan du låna från hypotekslånare som får en återbetalningsgaranti från den amerikanska staten. regeringen – om du inte betalar tillbaka lånet går regeringen in och betalar långivaren.

Det är förmodligen det bästa alternativet för dig att låna, men det är inte alla mobila och tillverkade hus som är kvalificerade.

Två typer av FHA-lån

FHA-lån är försäkrade av Federal Housing Administration. Dessa lån är särskilt populära eftersom de har låga handpenningar, fasta räntor och konsumentvänliga regler.

Flera kriterier måste uppfyllas för att vara berättigad till ett FHA-lån. Huset måste ha byggts efter den 15 juni 1976. Det måste överensstämma med HUD-koden och uppfylla andra lokala krav. Ändringar av hemmet kan göra att det inte längre uppfyller kraven. Varje sektion av hemmet måste ha den röda certifieringsetiketten (eller HUD-etiketten) fastsatt.

Det finns två FHA-program tillgängliga för tillverkade husägare.

• FHA Title II-lån inkluderar det populära 203(b)-lånet, som också används för platsbyggda hus. De tillåter köpare att göra en handpenning på så lite som 3,5 %. Du betalar dock en hypoteksförsäkringspremie i förskott samt en löpande hypoteksförsäkring med varje månadsbetalning. Du måste ha en hyfsad kreditvärdighet för att kvalificera dig för ett FHA-lån, men din kreditvärdighet behöver inte vara perfekt. Du kan använda begåvade pengar för att finansiera din handpenning och slutkostnader, och du kan till och med få säljaren att hjälpa till med dessa kostnader. Title II-lån är fastighetslån, så du måste köpa marken och bostaden tillsammans, och bostaden måste vara permanent installerad på ett godkänt grundsystem. Lånens löptid kan vara så lång som 30 år.
• FHA Title I-lån är tillgängliga för personlig egendom, vilket är användbart när du inte kommer att äga marken som bostaden står på. Ditt hyresavtal måste dock uppfylla FHA-riktlinjerna om du planerar att placera bostaden på en hyresplats. Kravet på handpenning kan vara så lågt som 5 %, men det kravet kan variera från långivare till långivare och beror på din kreditvärdighet. Ytterligare krav för titeln I-lån är att bostaden måste vara din huvudbostad och att installationsplatsen måste omfatta avlopps- och vattentjänster. Helt nya fabrikshus måste ha en ettårig garanti, och en HUD-godkänd värderingsman måste inspektera tomten. Title I-lån kan också användas för att köpa en tomt och ett hus tillsammans. De maximala lånebeloppen är lägre än de maximala beloppen för lån enligt avdelning II, och lånetiderna är kortare. Den maximala återbetalningstiden är 20 år för ett enfamiljshus och en tomt.

Veterans Administration (VA) Loans

VA-lån är tillgängliga för militärer och veteraner, och de kan användas för fabriks- och modulhus. VA-lån är särskilt tilltalande eftersom de gör det möjligt att köpa utan någon handpenning och utan någon månatlig hypoteksförsäkring, förutsatt att långivaren tillåter det och att du uppfyller kredit- och inkomstkraven. Men att hoppa över handpenningen innebär att du får högre månadsbetalningar och att du betalar mer i ränta under löptiden. Kraven för ett VA-lån på ett tillverkat hus är bland annat:

• Huset måste vara permanent fäst på ett fundament.
• Du måste köpa huset tillsammans med marken det står på och du måste titulera huset som fast egendom.
• Huset måste vara en huvudbostad, inte ett andrahandsboende eller en investeringsfastighet.
• Huset måste uppfylla HUD-koden och ha HUD-etiketterna bifogade.

Var ska man låna

Som med alla andra lån lönar det sig att handla bland flera olika långivare. Jämför noggrant räntor, funktioner, slutkostnader och andra avgifter. Typen av lån och den långivare du arbetar med kan vara särskilt viktigt när det gäller lån för husbilar. Du har några alternativ för att hitta en långivare.

• Återförsäljare: Byggare som säljer fabrikshus ordnar vanligtvis finansiering för att göra det lättare för kunderna att köpa. I vissa fall kan din byggares relationer vara ditt enda alternativ för finansiering när du köper ett nytt hus. Be din byggare om en lista över flera andra icke-anslutna långivare också.
• Specialiserade långivare: Flera hypotekslånare specialiserar sig på lån för mobila och tillverkade hus, och vid behov även mark. Specialiserade långivare är mer bekanta med aspekterna av köp av tillverkade hus, så de är mer villiga att ta emot ansökningar för dessa lån. Du kommer troligen att behöva arbeta med en långivare som är inriktad på marknaden för tillverkade hem om du inte äger marken eller inte kommer att fästa hemmet permanent på ett fundamentsystem. Denna typ av långivare skulle också vara bäst om du köper ett hem som inte är helt nytt, ett som har fått modifieringar gjorda, eller om du vill refinansiera en befintlig skuld för ett tillverkat hem.
• Standardlånegivare: Om du både köper ett hus och marken som det ligger på, och om huset är permanent installerat på ett grundsystem, har du lättare att låna hos en vanlig hypotekslånare. Många lokala banker, kreditföreningar och hypoteksförmedlare kan ta emot dessa lån.

Olika långivare, olika regler

Och även om en del av lånen som beskrivs ovan stöds av den amerikanska staten har långivarna fortfarande rätt att sätta upp regler som är mer restriktiva än de statliga riktlinjerna. Dessa ”overlays” kan hindra dig från att låna, men andra banker kan använda andra regler. Det är ytterligare en anledning till varför det lönar sig att shoppa runt – du måste hitta en långivare med konkurrenskraftiga kostnader, och du måste hitta en långivare som kommer att tillgodose dina behov.

Att köpa ett hem kan vara den största investeringen du gör i ditt liv, men tillverkade hem är vanligtvis mer prisvärda än platsbyggda hem. De kan göra det möjligt att äga en bostad, särskilt för konsumenter med lägre inkomster och för dem som bor på landsbygden där entreprenörer och material inte är lätt tillgängliga.