Intermountain Fair Housing Council

Behov av rimliga bostadsanpassningar

1. Vad är en ”rimlig bostadsanpassning”?

Federala Fair Housing Act (FHA) är en federal lag som förbjuder diskriminering i samband med bostäder. Ett av de många skyddsåtgärderna i FHA är rätten för personer med funktionshinder att begära en rimlig anpassning i regler, policyer, praxis eller tjänster hos en bostadsleverantör.

När en person lämnar in en begäran om att en regel, policy, praxis eller tjänst ska ändras eller modifieras på något sätt för att ge en person med funktionsnedsättning lika möjligheter att använda och njuta av en bostad, är en sådan begäran en begäran om rimliga anpassningar.

1. Vem kan begära rimliga anpassningar i bostäder?

Individer med funktionsnedsättning kan begära rimliga anpassningar i bostäder. En person anses ha ett funktionshinder om han eller hon har en fysisk eller psykisk funktionsnedsättning som väsentligt begränsar en eller flera av hans eller hennes viktigaste livsverksamheter, om han eller hon är registrerad för att ha en sådan funktionsnedsättning eller om han eller hon anses ha en sådan funktionsnedsättning. Definitionen av funktionshinder omfattar dock inte olaglig användning av eller beroende av ett kontrollerat ämne. Om personen med funktionshinder återhämtar sig från missbruk kan personen, beroende på fakta, anses ha ett funktionshinder.

En icke funktionshindrad person kan dessutom lämna in en begäran om rimliga anpassningsåtgärder för en person med funktionshinder, under förutsättning att den funktionshindrade personen är bosatt med, eller är associerad med, den person som lämnar in begäran.

1. Hur begär jag en rimlig anpassning i boendet?

En rimlig anpassning i boendet kan begäras antingen muntligt eller skriftligt, och orden ”rimlig anpassning” behöver inte användas av den person som lämnar in begäran. Den person som lämnar in begäran behöver inte använda särskilda formulär eller följa formella förfaranden för att lämna in begäran.

Du kan lämna in din begäran om rimliga anpassningar muntligt. Det är dock bäst att lämna in begäran om rimliga anpassningar skriftligen så att det inte uppstår några missförstånd när det gäller detaljerna i begäran. Du bör underteckna och datera begäran och behålla en kopia om det skulle uppstå en tvist om begäran. Du behöver inte använda bostadsleverantörens formulär.

1. Vad händer om jag inte behöver en anpassning av en regel, en policy, en praxis eller en tjänst, utan istället behöver en fysisk anpassning av fastigheten på grund av mitt funktionshinder?

FHA gör det också olagligt att vägra tillåta en person med funktionshinder att göra rimliga anpassningar av befintliga lokaler som ockuperas eller kommer att ockuperas av en sådan person, om sådana anpassningar kan vara nödvändiga för att han eller hon ska kunna njuta fullt ut av lokalerna. Det är viktigt att notera att sådana ändringar ska genomföras på bekostnad av den person med funktionshinder som gjort begäran, såvida inte bostaden är en federalt subventionerad, projektbaserad fastighet, i vilket fall fastighetsägaren måste betala för ändringen (detta inkluderar inte bostäder som subventioneras av en sektion 8 bostadsvoucher).

En begäran om ”rimlig ändring” behandlas inte på samma sätt enligt lagen som en begäran om ”rimligt boende” och det finns olika regler som gäller för sådana ansökningar. Denna vägledning tar inte upp förfrågningar om ”rimliga ändringar”.

KONSEKVENSER AV EN FÖRSÖKNING OM FÖRSÖKADE ANPASSNINGAR

1. Vem måste bevilja förfrågningar om rimliga anpassningar?

En begäran om rimliga anpassningar kan lämnas in till alla personer eller enheter som är nödvändiga för att ge en person med funktionsnedsättning lika möjligheter att använda och njuta av en bostad, inklusive men inte begränsat till hyresvärdar, fastighetsägare, offentliga organ, privatpersoner, företag, sammanslutningar, personer eller enheter som är involverade i tillhandahållandet av bostäder och bostadslån (inklusive fastighetsägare och mäklartjänster) och försäkringsbolag som tillhandahåller fastighetsförsäkringar.

1. Vilket förfarande måste användas när man överväger en rimlig anpassning?

Den person som tar emot en begäran om rimlig anpassning får inte upprätthålla en generell policy när det gäller sådana ansökningar. I stället måste varje begäran om rimliga anpassningar prövas från fall till fall för att avgöra om det är nödvändigt att bevilja begäran för att ge den person med funktionshinder som lämnat in begäran lika möjligheter att använda och njuta av sin bostad.

Den person som prövar en begäran om rimliga anpassningar får inte kräva att några särskilda formulär eller förfaranden används, och får inte kräva att begäran görs skriftligen eller vid någon särskild tidpunkt eller plats.

Om bostadsleverantören (eller den person som tar emot en begäran om rimlig anpassning) beslutar att begäran kommer att avslås, måste de först inleda en interaktiv dialog med den person som begärt anpassningen för att undersöka hur en anpassning kan beviljas. En bostadsleverantör som ägnar sig åt fientliga eller trakasserande handlingar under en interaktiv dialog med hyresgästen kan anses inte ha engagerat sig tillräckligt i den interaktiva processen och begäran om rimliga anpassningsåtgärder kan anses ha avslagits. Dessutom kan ett sådant beteende vara olagliga repressalier i strid med FHA.

1. Vilka typer av rimliga anpassningar kan begäras?

De rättvisa bostadsreglerna ger tre exempel där en rimlig anpassning skulle behöva beviljas en person med ett funktionshinder: (1) en hyresgäst som är blind och kräver att en hund används i en fastighet som förbjuder husdjur, (2) en hyresgäst med nedsatt rörelseförmåga som kräver att en parkeringsplats reserveras för honom eller henne i närheten av bostaden, och (3) en hyresgäst med psykisk funktionsnedsättning, som är rädd för att lämna sin bostad, som ska tillåtas att betala hyran per post trots att bostadsleverantören kräver att hyran ska betalas personligen på uthyrningskontoret.

Domstolarna har identifierat många andra situationer där en rimlig anpassning borde ha beviljats, bland annat:

• En bostadsleverantörs vägran att frångå en policy om djurförbud för att tillåta hyresgästen att ha ett servicedjur (Anm: regler om bruksdjur som rimliga anpassningar diskuteras i detalj i avsnitt III nedan)
• En bostadsleverantör som vägrade att avstå från en gästavgift för en levande-en hyresgäst med funktionshinder
• En bostadsleverantör som vägrade att omedelbart tilldela en parkeringsplats i fastighetens parkeringsgarage utan att man måste sättas upp på en väntelista
• En kommuns vägran att ge avkall på kraven på minsta avstånd för att möjliggöra byggandet av ett hus för en hyresgäst med funktionshinder
• En bostadsleverantör som vägrade att ge en hyresgäst en hyresgäst med funktionshinder en gästavgift. en uppfart på framsidan för en boende med funktionshinder
• En bostadsleverantörs underlåtenhet att reparera gropar i uppfarten som gjorde det svårt för en rullstolsanvändare att ta sig till fastigheten
• En bostadsleverantörs vägran att tillåta en hyresgäst med funktionshinder att flytta från en lägenhet på övre våningen till en lägenhet på nedre våningen.lägenhet på övre plan till en lägenhet på lägre plan
• En bostadsleverantörs vägran att tillåta en hyresgäst med funktionshinder att parkera en golfbil i närheten av sin bostad och att täcka den med en presenning när den inte används
• En bostadsleverantörs vägran att avstå från regeln om att ingen får skriva under för en sökande med funktionshinder som inte kunde arbeta och därför inte kunde uppfylla bostadsleverantörens krav på minimiinkomst
• En bostadsleverantörs vägran att tillåta en befintlig hyresgästs son med funktionshinder, som inte kan bo självständigt, att bo i en fastighet för personer som är 55 år och äldre
• En kommuns vägran att bevilja en invånare med funktionshinder ytterligare tid för att avlägsna den allmänna olägenheten på hennes fastighet
• En kommuns vägran att tillåta en invånare med funktionshinders vårdnadshavare att bo i ett uthus i strid med kravet på ett enbostadshus per person och en familj.En kommun vägrar att bevilja en avvikelse för att tillåta placering av ett gruppboende som ska användas av en grupp invånare med funktionshinder som bor som en ”enfamilj” i ett område som är avsett för enfamiljsanvändning
• En kommun vägrar att bevilja en avvikelse från zonindelningen som kräver avstånd mellan gruppboenden
• En kommun vägrar att bevilja en avvikelse för att tillåta byggandet av ett vårdhem i ett område som i första hand är avsett för bostadsbebyggelse
• En kommun vägrar att bevilja en avvikelse för att tillåta byggandet av ett vårdhem i ett område som i första hand är avsett för bostäder. användning
• En bostadsleverantörs vägran att avsluta ett vräkningsförfarande som inletts på grund av en hyresgäst med funktionshinders störande beteende om en vräkning skulle leda till att hyresgästen med funktionshinder inte längre skulle få nödvändiga psykiska hälsovårdstjänster

Det är viktigt att förstå att denna lista inte omfattar alla typer av rimliga anpassningar som måste beviljas, och att varje begäran måste bedömas i varje enskilt fall.från fall till fall för att avgöra om det kan vara nödvändigt att bevilja begäran för att ge en person med funktionshinder lika möjligheter att använda och njuta av en bostad.

1. Hur snabbt måste en begäran om en rimlig anpassning i bostaden prövas?

Den person som mottar en begäran om en rimlig anpassning måste ge ett snabbt svar och en otillbörlig, obestämd eller omotiverad fördröjning kan anses vara en underlåtenhet att tillhandahålla den rimliga anpassningen.

1. Vilka typer av information kan den person som begär ett rimligt anpassningsstöd i boendet behöva tillhandahålla?

Om den person som begärt ett rimligt anpassningsstöd har ett funktionshinder som är uppenbart och om behovet av det begärda anpassningsstödet är uppenbart får den person som tar emot begäran om ett rimligt anpassningsstöd inte begära någon ytterligare information.

Om funktionshindret hos den person som begär ett rimligt anpassningsstöd inte är uppenbart får den person som tar emot begäran begära information som verifierar att personen är funktionshindrad i enlighet med FHA:s definition. Den person som mottar begäran får dock inte fråga om arten eller svårighetsgraden av personens funktionshinder. Den person som mottar begäran får också begära information som beskriver den anpassning som begärts och som visar sambandet mellan individens funktionshinder och behovet av den begärda anpassningen.

1. Vem kan verifiera funktionshindret hos den individ för vilken en rimlig anpassning har begärts?

Den här informationen kan ofta tillhandahållas av den individ som har begärt anpassningen, t.ex. genom att lämna in ett bevis på att individen erhåller handikappförmåner eller genom att lämna in ett trovärdigt uttalande från individen. Denna information kan också verifieras av en läkare eller annan sjukvårdspersonal, en kamratstödsgrupp, ett icke-medicinskt serviceorgan eller en pålitlig tredje part som har möjlighet att känna till individens funktionshinder.

1. När kan en begäran om rimliga anpassningar avslås?

En begäran om rimliga anpassningar kan avslås om den inte gjordes på uppdrag av en person med funktionshinder eller om det inte finns något funktionshindersrelaterat behov av anpassningen.

En begäran om rimliga anpassningar kan också avslås om den inte är ”rimlig”. En begäran om rimlig anpassning är inte ”rimlig” om den innebär en grundläggande förändring av programmets karaktär eller en otillbörlig ekonomisk eller administrativ börda för den part till vilken den lämnas in.

Detta innebär inte att en begäran om rimlig anpassning inte får omfatta några kostnader för den person som mottar begäran. Dessa kostnader måste dock vara ”rimliga”. Om till exempel en hyresgäst med nedsatt rörelseförmåga begär att få en parkeringsplats reserverad för honom eller henne nära ytterdörren är hyresvärden eller fastighetsägaren skyldig att betala kostnaderna för eventuell skyltning. Men om samma hyresgäst begär att en hiss installeras så att han eller hon kan ta sig till en lägenhet på andra våningen skulle sådana kostnader sannolikt vara orimliga.

III. FÖRSÖKNINGAR OM FÖRSÖRJNINGAR OM TJÄNSTEDJURAR

1. Må jag begära att ett tjänstejur ska få bo med mig som en rimlig anpassning i en bostad?

En person kan begära en rimlig anpassning för att få ha ett tjänstedjur om personen är funktionshindrad, enligt definitionen i FHA, och djuret utför arbete, assistans, uppgifter eller andra tjänster till förmån för individen, eller om det ger känslomässigt stöd som lindrar ett eller flera av de identifierade symtomen eller effekterna av individens funktionshinder.

1. Är det skillnad mellan ett servicedjur, ett stöddjur, ett assistansdjur och ett terapidjur?

Det finns ingen skillnad mellan dessa olika typer av djur när en enskild person begär att han eller hon ska tillåtas ha ett sådant djur som ett rimligt anpassat boende. De betraktas alla som servicedjur enligt FHA, så länge de tillhandahåller en tjänst för en person med funktionsnedsättning på grund av personens funktionsnedsättning.

Domstolarna har vid upprepade tillfällen slagit fast att djur för emotionellt stöd är servicedjur och måste betraktas som rimliga anpassningar för personer med funktionsnedsättning.

1. Må en bostadsleverantör kräva att jag betalar extra hyra, en deposition eller en avgift som ett villkor för att jag har ett tjänstedjur?

En bostadsleverantör får inte kräva en annan hyra eller införa en deposition eller andra hyresvillkor på grund av en individs funktionshinder. En bostadsleverantör får inte kräva att en person med funktionsnedsättning betalar en extra avgift eller deposition som ett villkor för att få en rimlig anpassning.

1. Må en bostadsleverantör kräva att ett tjänstedjur ska vara tränat?

Det finns inget per se eller specificerat krav på träning för tjänstedjur och FHA skyddar rätten att ha alla typer av tjänstedjur, oberoende av träning. Vissa personer som begär att få ha ett tjänstedjur som ett rimligt boende kan ha ett funktionshinder som kräver att tjänstedjuret har någon typ av utbildning (t.ex. en hund för att se en blind person) och i sådana fall kan personen med funktionshinder bli tvungen att visa att tjänstedjuret har fått en sådan utbildning. I andra fall, t.ex. för emotionella stöddjur, behövs dock ingen utbildning och personen med funktionsnedsättning kan inte krävas att visa att tjänstedjuret har fått någon utbildning.

Avgörandet om huruvida ett tjänstefordon måste godkännas måste göras från fall till fall efter en faktainriktad utredning. Huruvida ett specifikt djur kvalificerar sig som ett tjänstedjur beror på funktionshindret hos den person som begär den rimliga anpassningen och vilken anpassning som är nödvändig för att förbättra effekterna av funktionshindret.

1. Måste en bostadsleverantör införa begränsningar i fråga om ras, storlek eller vikt för tjänstedjur?

En bostadsleverantör får inte införa sådana generella begränsningar för tjänstedjur. En bostadsleverantör måste godkänna ett tjänstedjur som en rimlig anpassning om det är ”genomförbart” och ”praktiskt” att hålla djuret. En begäran om en rimlig anpassning för ett tjänstedjur kan avslås om djuret utgör ett direkt hot mot andras hälsa eller säkerhet som inte kan minskas eller undanröjas genom en annan rimlig anpassning, eller om djuret skulle orsaka betydande fysisk skada på egendomen eller andra som inte kan minskas eller undanröjas genom en annan rimlig anpassning. En bostadsleverantör måste slutföra en faktainriktad bedömning från fall till fall av varje specifik begäran om rimlig anpassning.

En bostadsleverantör får inte förlita sig på en förordning i en delstat, en stad eller ett landsting som förbjuder vissa djurraser. Om en bostadsleverantör är medveten om att ett visst djur som begärs som tjänstedjur skulle strida mot en kommunal förordning och detta är den enda grund på vilken bostadsleverantören skulle avslå begäran, bör bostadsleverantören godkänna den rimliga anpassningen och föreslå den person som begär den rimliga anpassningen att lämna in en ytterligare begäran om rimlig anpassning till kommunen. Även om kommunen avslår begäran om rimliga anpassningar bör bostadsleverantören behålla sitt godkännande av bruksdjuret.

1. Må en bostadsleverantör begränsa var ett bruksdjur får vistas?

En person med funktionsnedsättning som har ett bruksdjur kan ta med sig djuret till alla områden i lokalerna där personer normalt sett får vistas, såvida inte detta skulle medföra en orimlig ekonomisk eller administrativ börda, eller i grunden skulle förändra karaktären på bostadsleverantörens tjänster. En bostadsleverantör får inte hindra en person med funktionshinder från att ta med sig sitt servicedjur ut ur byggnaden och till fastighetens gemensamma utrymmen.

GUIDE TO REASONABLE ACCOMMODATIONS FOR ATTORNEYS
klicka här och nedladdningen påbörjas.