Hyresavtal för bostäder

Ett standardhyresavtal för bostäder (eller ”hyresavtal”) är ett skriftligt dokument mellan en hyresvärd och en hyresgäst som formaliserar ett avtal om att hyra fast egendom mot en avgift. Avtalet måste innehålla specifika detaljer såsom månadshyran och varje parts ansvar.

Mallar för hyresavtal för olika delstater

Standardhyresavtal för bostäder bör innehålla följande delar:

• Lokaler. Det utrymme som ska hyras.
• Hyresvärd. Ägaren av lokalen eller uthyraren.
• Hyresgäst. Den hyresgäst som vill bo i lokalen eller hyresgäst.
• Term. Hur länge hyresgästen ska bo i lokalen.
• Hyra. Det belopp som betalas av hyresgästen.

Hyresavtal kan också användas för dessa bostäder:

• Duplex
• Townhouse
• Rumuthyrning
• Mobilhem
• Semesterhyra
• Svårdsrum
• In-law Suite
• Andra bostadsutrymmen
• Olika alternativ för att hyra till eget boende

Låneavtal kontra. Hyresavtal

Ett hyresavtal säkrar en hyresrätt för en kort tidsperiod, vanligtvis en månad. Månadsvisa hyresavtal förnyas automatiskt varje månad om inte hyresvärden eller hyresgästen lämnar sitt meddelande om uppsägning. Hyresvärden kan vanligtvis höja hyran, ändra hyresvillkoren eller säga upp avtalet med kort varsel. Hyresvärdar på stabila hyresmarknader föredrar ofta månadsavtal. Månadsvisa hyresavtal innebär dock att hyresgästerna byts ut, vilket innebär mer arbete för att hålla fastigheten fulltecknad.

Ett hyresavtal säkrar en hyresrätt för en längre tidsperiod, vanligtvis ett år. Under denna tid får hyresvärden inte höja hyran, ändra hyresvillkoren eller säga upp hyresavtalet med kort varsel om inte hyresavtalet tillåter ändringar eller om hyresgästen skriftligen samtycker till ändringarna. Hyresvärdar i områden med hög vakansgrad föredrar ofta hyresavtal.

Typer av hyresavtal

Fasta avtal. Den vanligaste formen av hyresavtal är ett tidsbestämt avtal med betalning varje månad, vanligtvis den första dagen, och med en löptid på vanligtvis ett år. Under normala omständigheter kan dessa avtal inte sägas upp av hyresvärden eller hyresgästen under löptiden.

Månad till månad hyresavtal. Även kallat ”hyresavtal efter behag” har inget slutdatum, men antingen hyresvärden eller hyresgästen kan besluta att ändra eller säga upp avtalet med vanligtvis minst en månads skriftligt varsel.

Roommate Agreement (rumskamratsavtal). Detta avtal binder de hyresgäster som gemensamt hyr av en hyresvärd. Ett rumskompisavtal är när fler än en person bor i en bostad tillsammans och delar på de gemensamma utrymmena. Avtalet kan konstrueras på två sätt:

• Mellan rumskamrater. Detta avtal är mellan rumskamraterna och fastställer alla punkter för att skapa en lycklig boendemiljö.
• Mellan rumskamrat(er) och hyresvärd. Detta avtal är ett avtal mellan rumskompisarna och hyresvärden som gör det möjligt för rumskompisarna att hyra ett rum av hyresvärden och dela gemensamma utrymmen.

Underhyresavtal. Detta är när en hyresgäst har ett hyresavtal och tvingas lämna lokalerna samtidigt som han eller hon fortfarande är ansvarig fram till slutet av avtalsperioden. De kan, med hyresvärdens tillstånd, hyra ut utrymmet till någon annan för att hjälpa till att betala hyran.

Uthyrning utan hyresavtal

Att hyra en fastighet utan tydligt skrivna regler och förväntningar på hyresförhållandet är en inbjudan till problem. Förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst kan vara komplicerat – med så många federala, delstatliga och lokala lagar som reglerar uthyrning av bostadsfastigheter blir det så mycket mer komplicerat. Genom att skriva ett hyreskontrakt eller hyresavtal registreras alla detaljer i hyresförhållandet och blir juridiskt bindande – och som ett resultat av detta (om det är detaljerat skrivet) kan oavsiktliga överträdelser av hyreskontraktet från antingen hyresvärdens eller hyresgästens sida minskas.

Vissa hyresvärdar använder sig inte av skriftliga hyreskontrakt – de föredrar att ha ett muntligt avtal med sina hyresgäster. Även om muntliga avtal kan vara juridiskt bindande kan de vara svåra att bevisa för en domare. Genom att underteckna ett skriftligt hyresavtal eller kontrakt blir ditt arrangemang juridiskt bindande och du har bevis för ditt avtal. Här är ytterligare några skäl till varför det är viktigt att använda ett skriftligt hyresavtal:

• Överensstämmer med statlig och lokal lagstiftning. Många statliga och lokala lagar kräver skriftliga hyresavtal för hyresavtal som varar längre än ett år. Vissa delstatliga och lokala lagar om hyresvärdar kräver också att hyresvärdarna lämnar upplysningar eller ålägger skyldigheter i samband med hyresavtal.
• Det hjälper dig att undvika tvister. Utan ett tydligt skriftligt avtal kan varje konflikt eskalera till en rättslig strid.
• Säkerställer din rätt till säkerhetsdepositioner. Utan ett skriftligt avtal riskerar hyresvärden att inte kunna ta ut eller använda en säkerhetsdeposition för obetald hyra eller skador.

Gemensamma bestämmelser i hyreskontrakt och hyresavtal

Ett hyreskontrakt eller hyresavtal för bostäder är en skriftlig plan för hyresförhållandet – det definierar både hyresvärdens och hyresgästernas rättigheter och skyldigheter. Det tjänar också som en riktlinje för när hyran ska betalas, hyresförhållandets längd och särskilda hyresbestämmelser som antingen krävs enligt lag eller som hyresvärden och hyresgästen kommit överens om.

Hyresvillkoren bör förhandlas (om de är förhandlingsbara) av hyresvärden och hyresgästen/ hyresgästerna. Om du är orolig för att du inte får ett bra värde för det belopp du skulle betala i hyra eller om du är orolig för de husregler och bestämmelser som har lagts till i ett hyresavtal, kan en förhandling om villkoren hjälpa dig att ta reda på vilka alternativ som står till buds.

För att förhandla om hyran bör du skaffa dig en uppfattning om marknadspriset i ditt område, genom att gå in på nätet och titta på relaterade fastigheter och deras månatliga försäljningspris. Hyresvärdar är mindre benägna att förhandla om priset på hyran och mer benägna att erbjuda hyresgästerna ytterligare förmåner. Vad kan man då förhandla om utöver hyran? Här är några punkter som du kan överväga att försöka förhandla om:

• Säkerhetsdeposition
• Skulder vid försenad hyra
• Parkering
• Upplag
• Storage
• Stuffservice
• Rökarpolicy
• Omhändertagande av hyra
• Förmåner för underskrivare

Tänk på, hyresvärdarna är inte skyldiga att förhandla om hyrespriser, avgifter, förmåner eller andra bestämmelser som de har lagt till. Hyresgästerna har dock rätt att handla och inte skriva under ett hyresavtal som inte passar deras kriterier.

Längden på ett hyreskontrakt eller hyresavtal varierar beroende på hur många bestämmelser det innehåller – oroa dig inte om ditt hyresavtal är mer än ett par sidor. Dessa dokument ska vara tydligt skrivna (helst maskinskrivna) och okomplicerade. Oavsett om du väljer att skriva ett hyresavtal eller ett leasingavtal vill du ta upp följande:

Depositioner och avgifter. Några av de vanligaste problemen mellan hyresvärdar och hyresgäster handlar om säkerhetsdepositioner. Många delstater har lagar som begränsar det belopp som en hyresvärd kan begära, hur depositionen kan användas, hur depositionen inte ska användas och hur depositionen ska återlämnas efter att eventuella avdrag eller avgifter som inte får återlämnas har dragits av. Förvänta dig att få detaljer om beloppet för säkerhetsdepositionen, städ- och husdjursdepositionen eller den sista månadshyran. Du kanske också vill inkludera detaljer om var säkerhetsdepån kommer att förvaras och om hyresvärden kommer att betala ränta på depositionen (krävs i vissa stater).

Grunder för uppsägning av hyresförhållandet. Hyresvärdar inkluderar ofta en klausul som anger att varje överträdelse av hyreskontraktet eller hyresavtalet av en hyresgäst eller dennes gäster kan vara en grund för att säga upp hyresförhållandet. Lagarna för uppsägning av ett hyresförhållande skiljer sig åt beroende på vilken typ av hyresavtal som undertecknats (leasing- eller hyresavtal) och beroende på i vilken delstat och i vissa fall i vilken stad fastigheten är belägen.

Hyresvärdens namn och adresser. Hyresvärdens namn och fullständiga adress ska finnas med i ett hyres- eller arrendeavtal. Om hyresvärden använder sig av en fastighetsförvaltare eller ett företag som är auktoriserat att ta emot meddelanden för deras räkning bör deras namn och adress också finnas med. Vissa stater kräver att en hyresvärd ska lämna ut kontaktuppgifter till alla som är behöriga att tala på uppdrag av eller ta emot betalningar för fastigheten till hyresgästerna.

Namn på hyresgäster och innehavare. Varje vuxen som bor i hyreshuset ska namnges som hyresgäst och underteckna hyreskontraktet eller hyresavtalet. Genom att kräva att alla vuxna boende ska vara officiella hyresgäster gör det möjligt för hyresvärden att hålla varje hyresgäst juridiskt ansvarig för att betala det totala hyresbeloppet och följa villkoren. Om en av hyresgästerna säger upp sitt hyresavtal kan hyresvärden lagligen kräva hela hyresbetalningen från någon av de andra hyresgästerna i hyresavtalet. Om en av hyresgästerna flyttar ut eller bryter mot hyresavtalet kan hyresvärden dessutom säga upp hyresförhållandet för alla hyresgäster.

Hyra. Det finns mycket mer än det månatliga hyresbeloppet. I hyreskontrakt och hyresavtal anges vanligtvis vilket hyresbelopp som ska betalas, när och var det ska betalas, vilka betalningsformer som är godtagbara och vilka eventuella tilläggsavgifter eller förseningsavgifter som gäller. Tänk på att i områden utan hyresreglering kan hyresvärdarna ta ut vilket belopp som helst för sin fastighet.

Detaljer om hyresfastigheter. Ditt hyreskontrakt eller hyresavtal kan innehålla uppgifter om fastigheten (lokalerna), t.ex. förvaringsutrymmen, möbler och andra bekvämligheter som ingår i hyresobjektet. Innan du skriver under ett hyreskontrakt eller hyresavtal ska du se till att det innehåller den fullständiga adressen (byggnads- och lägenhetsnummer, om tillämpligt) samt alla utlovade bekvämligheter. Om det till exempel ingår förvaringsutrymme i hyran vill du ge information om var det finns och hur man kommer åt det.

Hyresgästens underhållsansvar. Hyresavtal eller hyreskontrakt innehåller vanligtvis en bestämmelse som gör hyresgästen ansvarig för att hålla hyresobjektet rent och i gott skick. Den ålägger också hyresgästen att ersätta hyresvärden för att reparera skador som han eller hon orsakat. Vissa hyreskontrakt och hyresavtal beskriver detaljerat specifika ansvarsområden för hyresgästen, förutom vad de inte får göra när det gäller reparationer.

Hyresförhållandets längd. Hyresavtalets löptid är den tid som fastigheten kommer att hyras ut. Ett hyresavtal bör innehålla ett start- och slutdatum. Om det är ett hyresavtal (vanligtvis kortvariga hyresavtal) bör det innehålla ett startdatum och förnyas automatiskt tills hyresvärden eller hyresgästen bestämmer sig för att säga upp det.

När och hur hyresvärden får komma in i fastigheten. Många delstatliga lagar anger när hyresvärdar lagligen får gå in i en hyresfastighet och hur lång varseltid som krävs för hyresgästen. Hyresvärdarna tar ibland med denna information i hyreskontraktet eller hyresavtalet, medan andra kanske inte känner till dessa lagar och skriver in olagliga bestämmelser. Kontrollera din delstats och lokala lag om tillträde och se till att ditt hyresavtal är förenligt med dem – olagligt tillträde och kränkningar av hyresgästens integritet får vanligtvis rättsliga konsekvenser.

Informationer och andra bestämmelser

När du har lagt till all väsentlig information i hyresavtalet kanske du vill skräddarsy det så att det återspeglar de enskilda aspekterna av din hyresrätt. Om en regel eller föreskrift är så pass angelägen för dig att du skulle vilja säga upp ett hyresförhållande om den överträds, se till att den finns med i hyreskontraktet eller hyresavtalet. Ytterligare regler som inte är lika viktiga kan skrivas in i ett tilläggsdokument. Här är några vanliga regler som läggs till i ett hyresavtal:

Avokatkostnader och rättegångskostnader vid en rättsprocess. Vissa hyreskontrakt och hyresavtal definierar vem som betalar kostnaderna för en rättegång om hyresvärden och hyresgästen går till domstol på grund av ett brott mot ditt hyreskontrakt eller hyresavtal, t.ex. en tvist om säkerhetsdepositionen. Dessa klausuler kräver uttryckligen att den förlorande sidan i en tvist mellan hyresvärd och hyresgäst om hyreskontraktet eller hyresavtalet ska betala den vinnande partens advokatarvoden och rättegångskostnader.

Hyreslägenhetens skick. Hyresavtal och hyresavtal innehåller vanligtvis en bestämmelse där hyresgästen godkänner att hyresläget är i ett beboeligt skick när de flyttar in och lovar att omedelbart uppmärksamma hyresvärden på eventuella farliga förhållanden om de uppstår.

Långvarig frånvaro. Vissa hyresvärdar kräver att deras hyresgäster meddelar dem (i förväg) om de planerar att vara borta från lokalerna under längre perioder. Detta är vanligtvis allt som är längre än en vecka. Denna klausul kan också ange att hyresvärden har rätt att komma in i hyreslägenheten under din frånvaro för att underhålla fastigheten (vid behov).

Begränsningar av gästernas vistelse. Hyresvärdar kan begränsa antalet övernattande gäster för att förhindra att långvariga gäster uppnår status som fullvärdiga hyresgäster som inte har undersökts, godkänts av hyresvärden eller angivits i hyreskontraktet eller hyresavtalet.

Ingen olaglig verksamhet. Hyresvärden kan begränsa sitt potentiella ansvar genom att inkludera en klausul som förbjuder olagligt och störande beteende – som att använda droger, langa droger eller orsaka problem. Om hyresgästen är inblandad i olaglig verksamhet kan hyresvärden säga upp hyresavtalet.

Husdjur. Hyresvärdar kan förbjuda alla husdjur eller begränsa de tillåtna typerna – med undantag för tjänste- och stöddjur. Om en hyresbostad är husdjursvänlig är det bra att inkludera djurpolicyn i hyresavtalet. Exempel på detta är att skriva ut hur många husdjur en hyresgäst får ha, vilka typer, raser och storlekar av djur som är tillåtna.

Begränsningar av antalet boende. Hyresvärdar sätter vanligtvis en gräns för hur många personer som får bo i deras hyresfastighet. Enligt federal lag måste hyresvärdar tillåta två personer per sovrum.

Begränsningar av fastighetens användning. Hyresvärdar kan fastställa alla slags regler och begränsningar som de vill ha på sin hyresfastighet – så länge det inte är diskriminerande, vedergällande eller strider mot delstatens lagar.

Rökning. Hyresvärdar kan förbjuda eller begränsa rökning av alla slag i sin hyresfastighet. Om hyresvärden vill begränsa rökning bör de ange var hyresgästerna får röka.

Statliga och lokala upplysningar. Många statliga och lokala lagar kräver att hyresvärdarna lämnar ut dokumentation, policyer eller specifik information om enheten till hyresgästerna innan de flyttar in. Eftersom dessa lagar varierar från delstat till delstat (och ibland från stad eller län) är det viktigt att låta en advokat för hyresvärdar och hyresgäster i din delstat se över ditt avtal för att garantera att korrekt information ingår i ditt hyresavtal. Vissa lagar om offentliggörande innebär höga böter eller rättsliga konsekvenser för hyresvärdarna om de inte följs.

De vanligaste uppgifterna i delstater och kommuner är bland annat följande:

• meddelande om mögel om hyresvärden vet att det finns
• information om dödsfall som nyligen inträffat i hyreslägenheten
• information från delstatens register över sexualförbrytare
• information om sexualförbrytare som bor i området

Subuthyrning. Försiktiga hyresvärdar tillåter inte att hyresgästerna hyr ut sin hyresfastighet i andra hand utan deras skriftliga medgivande. Hyresvärdar bör se över sin delstats lagar om andrahandsuthyrning för att se om de är skyldiga att tillåta andrahandsuthyrning.

Nyttigheter. I hyreskontraktet bör det anges vem som betalar för varje nyttoanläggning som betjänar lokalerna. I allmänhet står hyresvärden för sopor och vatten. Hyresgästerna betalar normalt för internet, kabel, gas och el.

Villkor som ogiltigförklarar ett hyresavtal

Bostadshyresavtal eller hyresavtal kan innehålla bestämmelser som strider mot statliga, lokala och/eller federala lagar. Det är olagligt för en hyresvärd att kräva att en hyresgäst avstår från någon av sina rättigheter eller att införa diskriminerande villkor i ett hyreskontrakt eller hyresavtal. Olagliga bestämmelser kan leda till att hyresvärden blir skadeståndsskyldig.

Här är några exempel på olagliga bestämmelser:

Läggning av straffavgifter i stället för avgifter. En straffavgift är ett medel för att förhindra ett visst beteende, medan avgiften är avsedd att täcka förluster. Privatpersoner har inte lagligt rätt att ta ut straffavgifter, men de kan ta ut avgifter. Så i princip kan avgifter visserligen vara lagliga, men de kan inte vara lika med en straffavgift. Ett exempel på detta kan vara att höja avgiften för sena betalningar för att straffa hyresgästen för att han eller hon betalar sent. Dessa påföljder är inte bara ogenomförbara, utan de kan också strida mot delstatliga och lokala lagar om repressalier från hyresvärden.

Att göra hyresgästen ansvarig för underhåll och reparationer. Hyresvärdar måste betala för fastighetens underhåll och reparationer, men många hyreskontrakt och hyresavtal är skrivna för att medvetet förvirra hyresgästerna när de beskriver hyresvärdens ansvar. Detta för att få hyresgästerna att känna att underhålls- och reparationsansvaret är deras eget. Se upp för formuleringar som anger att hyresgästen är ansvarig för underhåll och reparationer – det är olagligt och kan inte verkställas.

Varanti för beboelighet. Varje delstat har särskilda hälso- och säkerhetsföreskrifter som ger minimistandarder för hyreslägenheter. Om dessa standarder inte uppfylls, om hyresgästen meddelar hyresgästen på lämpligt sätt och om reparationerna/rättelserna ändå inte görs inom den tillåtna tidsperioden, anses hyresgästen vara ”konstruktivt vräkt”. Skriv inte under ett hyresavtal utan en klausul som kräver att hyresvärden håller lägenheten beboelig.

Säkerhetsdeposition. Avdrag för säkerhetsdeposition är den vanligaste orsaken till oenighet om hyresavtalet. Hyresgäster kan inte debiteras för skador som de inte orsakat, kostnader som hyresvärden inte haft eller normalt slitage av fastigheten. Många delstater reglerar hur en hyresvärd får använda en säkerhetsdeposition. Innan du skriver under ett hyreskontrakt eller hyresavtal bör du kontrollera att det inte innehåller språk som avviker från din delstats och lokala lagar.

Läs dessutom mer om hyresavtalsklausuler och problem med rovdjursklausuler i hyresavtal här.

Statliga krav på att tillhandahålla kopior till hyresgäster

När ett hyresavtal har undertecknats av både hyresvärden och hyresgästen kan hyresvärden enligt statlig lag vara skyldig att tillhandahålla en kopia av hyresavtalet på begäran. Dessa stater omfattar följande 11:

• Kalifornien. Hyresvärden måste ge hyresgästen en kopia av hyresavtalet eller kontraktet inom 15 dagar efter det att hyresgästen har undertecknat det. (Civ. Code §§ 1962(4))
• Delaware. Hyresvärden måste tillhandahålla en skriftlig kopia av avtalet utan kostnad (§ 5105 (b))
• Hawaii. Hyresvärden ska tillhandahålla en kopia av hyresavtalet till hyresgästen (§ 521-43(d))
• Kansas. Hyresvärden måste ge hyresgästen en kopia av hyresavtalet som har undertecknats av båda parter, och om hyresvärden inte gör det och sedan senare accepterar hyra från hyresgästen, ger detta godkännande hyresavtalet samma effekt som om det hade undertecknats och överlämnats av hyresvärden. Löptiden för ett sådant hyresavtal är begränsad till ett år, oavsett vilken löptid som anges i hyresavtalet. (§§ 58-2546)
• New Mexico. Skriftligt hyresavtal måste ges till varje invånare före inflyttning. (§ 47-8-20(G))
• New York. I New York City ska hyresvärden förse hyresgästen med en kopia av varje skriftligt hyresavtal inom 30 dagar efter ratificeringen. (General Obligations Law § 5-701).
• Tennessee. Ett skriftligt hyresavtal krävs för hyresavtal som gäller i tre år eller längre. (Tenn. Code Ann. § 66-7-101)
• Oregon. Hyresvärden ska ge hyresgästen en kopia av alla skriftliga hyresavtal och alla ändringar och tillägg. (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Innan ett hyresavtal börjar ska ägaren överlämna en verkställd kopia av hyresavtalet, om hyresavtalet är ett skriftligt avtal, och en kopia av alla regler och föreskrifter som gäller för bostadshyreslägenheten. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Washington. För skriftliga hyresavtal ska hyresvärden förse varje hyresgäst som undertecknar hyresavtalet med en utförd kopia. Hyresgästen kan begära ett kostnadsfritt ersättningsexemplar under hyresförhållandet. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. Hyresavtal och regler och föreskrifter som upprättats av hyresvärden ska, om de är skriftliga, överlämnas till potentiella hyresgäster för granskning innan ett hyresavtal ingås och innan en handpenning eller en säkerhetsdeposition accepteras från den potentiella hyresgästen. Kopior ska ges till hyresgästen när avtalet ingås. (Wis. Admin. Code §§ 134.03(1))