Du har hört historierna och sett annonserna. Kanske känner du till och med någon som köpt ett hem billigt på en tvångsauktion.
Nu funderar du på att köpa ett eget hem.
Du har kontanter från besparingar eller ett arv.
Och du frestas av tvångsauktioner (där bankerna säljer tvångsförsäljning av bostäder för att snabbt bli av med dem). Du ser trots allt möjligheten att få många fler hus för mycket mindre pengar.
Om detta låter som du, låt mig ge dig en ärlig introduktion till att köpa hus på auktion.
För det första vill jag vara tydlig: att köpa ett hus på auktion ÄR INTE rätt för alla.
Du måste antingen ha kontanter eller vara villig att ta ett riskfyllt lån med hög ränta ”hard money” för att köpa fastigheten.
Du måste vara försiktig.
Du måste veta vad du gör.
Och även då är det riskabelt.
Men om du kan lyckas med att köpa ett hus på auktion kan du komma in i ett hus för så mycket som 50 % av listpriset.
Den forcerade marknaden
Forcerade hus finns fortfarande i överflöd på den amerikanska fastighetsmarknaden, även om vissa områden (tänk på Florida och Las Vegas) har betydligt fler än andra.
ForeclosureRadar, ett omfattande verktyg för uppföljning av auktioner för fastighetsmäklare, uppger att 80 % av de bostäder som auktionerades ut i Kalifornien i februari 2009 såldes i genomsnitt 36,3 % under listningspriset och 40 % av de bostäder som såldes på auktioner såldes med 50 % eller mer rabatt. Ja, det är uppgifter från februari 2009, men dina chanser att göra en bra affär på auktionerna ökar bara.
Lender Processing Services (LPS) förklarar att antalet tvångsförsäljningar i USA stadigt har ökat under fem månader i rad och att det nuvarande tvångsförsäljningsbeståndet i USA uppgår till cirka 7 %.7 gånger det historiska genomsnittet.
De utmätta bostäderna finns där ute, men om du vill ha din chans till en tvångsförsäljning är det bäst att du är beredd att spendera inte bara pengar, utan också mycket tid på att förbereda dig…
AUKTIONSUPPLEVNINGEN
Det första steget i att förbereda sig för att köpa ett hus på en förvaltarauktion är att åka ner till auktionen och se hur stämningen verkligen är. Auktionerna i varje län sköts lite olika, och du vill veta hur auktionen i just ditt område går till långt innan du bjuder. Välj ut en vecka och gå till auktionen varje morgon. Om du inte kan ta dig dit på grund av ditt arbetsschema kan du överväga att låta en vän eller släkting uppleva det hela och rapportera till dig.
Fair varning: Om du har ett heltidsjobb (och inte är i fastighetsbranschen) kan det vara en utmaning att hitta den nödvändiga tiden för att förbereda sig för att bjuda på en bostadsauktion och göra den nödvändiga forskningen.
När du är på auktionen, skaffa dig en känsla för budgivningsprocessen och hur folk agerar. Lägg till exempel märke till att de flesta budgivare bär solglasögon och håller händerna i fickorna; dessa knep hjälper dem att inte visa sina känslor, oavsett om det är spänning eller besvikelse.
Spårning av tvångsförsäljningar
När du väl har förstått auktionsprocessen vill du börja spåra tvångsförsäljningar.
Anmälningar om förvaltarförsäljning eller sheriffförsäljning publiceras i en lokaltidning varje vecka under några veckor innan de säljs på auktion. Men att bara titta i tidningen ger dig inte den uppdaterade information som du verkligen behöver.
Istället bör du undersöka olika verktyg för spårning av utmätningar. ForeclosureRadar är en av de bästa tjänsterna jag har hittat för att hitta pre-foreclosures inom dina specifika kriterier som postnummer, ålder, antal bäddar och bad etc. och spåra dem hela vägen fram till deras auktionsdatum. Du kan till och med ladda ner en ForeclosureRadar-applikation till din telefon så att du i stället för att skriva ut en daglig lista och ta med dig den till auktionen bara kan ta fram alla detaljer om dagens auktion på din telefon. Med det sagt är ForeclosureRadar inte gratis och det är inte tillgängligt i alla 50 stater, så du kan behöva göra lite efterforskningar på egen hand.
DUE DILIGENCE
Näst kommer due diligence på de bostäder som du följer.
Pantbrevslån och pantbrevspositioner
Följ det publicerade startbudet på din lista (som kan förändras) och titta på positionen för det pantbrev som inleder utmätningen.
Köp ALDRIG, ALDRIG ett pantbrev i andra position, eller något pantbrev som inte är i första position för den delen, såvida du inte vet exakt vad du gör.
Om du köper en panträtt i andra position på auktion kommer ditt köp fortfarande att vara underordnat panträtten i första position, som skulle kunna tvångsinlösas och utplåna de underordnade panträtterna, så alla pengar du spenderade skulle vara bortkastade.
Beställ en preliminär titelrapport från ett titelföretag. Vissa titelföretag tar ut en avgift för detta, och andra tillhandahåller det gratis om de känner att de har goda chanser att få dina affärer. Eftersom auktionsköpen kommer med alla befintliga panträtter och belastningar kommer en äganderättssökning i form av en preliminär äganderättsrapport att hjälpa till att identifiera saker som IRS-panträtt eller förfallna skatter som du som ny köpare måste betala.
Husets skick
En del investerare bryr sig inte så mycket om ett tvångsförvaltat hus invändiga utseende, men om du planerar att bo i det ett tag eller till och med reparera och sälja det, bör insidan beröra dig åtminstone något.
Att få tillgång till hemmets insida innan du lägger bud på det är önskvärt men inte alltid möjligt. Om du har tillgång till Multiple Listing Services genom en mäklare eller fastighetsmäklare kan du kanske få fram bilder från en gammal lista när huset var till salu. Tänk på att dessa bilder kan vara helt annorlunda än det nuvarande tillståndet på insidan av huset. Du kan välja att kika in genom fönstren eller ”råka” slinka in om huset är ledigt, men var medveten om lagarna och din säkerhet!
Gör också din due diligence på flera hus som du skulle vilja köpa och inte bara ett, eftersom det är troligt att det hus du har ögonen på antingen kan bli försenat (och försenat och försenat och försenat) eller säljas för ett högre pris än vad du är villig att betala.
PENGARNA
Beräkna maxbudet för varje fastighet som du är intresserad av. Skriv ner det och håll dig till ditt maxbud, inte ett öre mer. Det är lätt att låta sig ryckas med av känslan av budkrig, men att vara villig att släppa en fastighet är ditt säkerhetsnät.
Många spårningssystem på nätet har verktyg för att uppskatta ARV (after repair value, efter reparationsvärde), men ett mer exakt sätt är att ta fram aktuella jämförbara objekt och själv beräkna kostnaden för uppskattade reparationer. En vänlig entreprenör kan vara till stor hjälp när det gäller att hjälpa dig att prissätta verktyg och arbete för eventuella reparationer som du tror kan behöva göras. Om ditt mål är att reparera och sälja fastigheten måste du ta ARV och subtrahera de uppskattade reparationerna, dina innehavskostnader, listningskostnader om du ska lista den med en mäklare och den vinst som du vill ta ut också.
Varifrån får du pengarna?
Du förväntade dig väl inte att gå till en bank och be dem om ett lån för att finansiera ditt auktionsköp? På grund av riskerna med att köpa ett hus på auktion kommer det inte att ske.
Varje delstat har lite olika lagar om köp av hus på auktion.
I Arizona, till exempel, behöver du bara lägga en handpenningsdeposition på auktionen, men du har bara några dagar på dig att betala fullt ut. I Kalifornien måste du betala fullt ut vid auktionsstegen. Därför måste du ta med dig en cashier’s check på hela beloppet för ditt högsta bud med förvaltarens namn på. Om du får fastigheten för mindre än ditt högsta bud får du pengarna tillbaka.
Många människor har dock inte tillräckligt med pengar för att betala kontant för ett hus. Istället använder de ”hårda pengar”.
Hårda pengar är en term som används för att beskriva pengar som lånas från en privat investerare. Investeraren lånar dig pengarna till en hög ränta (vanligtvis 12-18 %) och ser fram emot att du inte kan betala tillbaka till honom så att han kan ta fastigheten. Hard money kan vara riskabelt, men om du har råd att göra dessa betalningar och du tror att du kommer att sälja fastigheten ganska snabbt kan det fungera.
Om du vill bo i huset
Det skulle dock aldrig löna sig att använda hard money för att köpa ett hus som du ska bo i, eftersom lånen med hard money är kortsiktiga och har hög ränta.
Om du undrar om du kan spara pengar genom att köpa ett tvångsförvaltat hus för att bo i och du INTE har en klumpsumma i kontanter (från besparingar eller ett arv, kanske), är auktioner inte rätt väg att gå. Istället är ditt bästa tips att samarbeta med en fastighetsmäklare och titta på tvångsförsäljningar som finns på den vanliga fastighetsmarknaden. Du kan fortfarande hitta stora besparingar och, beroende på bostaden, kanske du kan kvalificera dig för traditionell bankfinansiering.
Foto av AR McLin.