För många människor är ett hus det dyraste köpet de någonsin gör. Det är därför inte konstigt att köpare av nybyggda bostäder är intresserade av garantier, som lovar att reparera eller ersätta vissa delar av bostaden, om det behövs, inom en viss tid. Enligt Federal Trade Commission, landets konsumentskyddsmyndighet, är det viktigt att du som överväger en hemgaranti förstår vad den täcker, hur du gör anspråk och hur du löser tvister som kan uppstå mellan dig och byggaren eller garantiföretaget.
Många hemgarantier stöds av byggaren, andra köps av byggaren från ett oberoende företag som tar på sig ansvaret för vissa anspråk. Vissa husägare köper på egen hand ytterligare täckning från tredjepartsgarantiföretag för att komplettera den täckning som byggaren tillhandahåller. Dessa kompletterande serviceavtal kallas vanligen för garantier. Federal Housing Authority (FHA) och Department of Veterans’ Affairs (VA) kräver att byggare köper en tredjepartsgaranti som ett sätt att skydda köpare av nybyggda bostäder med FHA- eller VA-lån.
Täckning
Garantier för nybyggda bostäder erbjuder i allmänhet en begränsad täckning av utförande och material som rör olika komponenter i bostaden, t.ex. fönster, uppvärmning, ventilation och luftkonditionering (HVAC), VVS- och elsystem under vissa perioder. Garantierna definierar också vanligtvis hur reparationer ska utföras.
Täckningstiden varierar beroende på husets komponent. Täckning ges för utförande och material på de flesta komponenter under det första året. Till exempel täcker de flesta garantier för nybyggnationer sidospår och stuckatur, dörrar och trim samt gipsväggar och färg under det första året. Täckningen för VVS-, VVS- och elsystem är i allmänhet två år. Vissa byggare ger upp till 10 års garanti för ”större strukturella defekter”, som ibland definieras som problem som gör huset osäkert och utsätter ägaren för fara. Ett tak som kan kollapsa är till exempel ett ”större konstruktionsfel”.
De flesta garantier för nybyggda bostäder täcker dock inte kostnader som en ägare kan ådra sig till följd av ett större konstruktionsfel eller en garantireparation, som till exempel kostnaden för att behöva flytta ut ur sitt hem medan reparationer utförs. De täcker vanligtvis inte heller:
- hushållsapparater
- små sprickor i tegel, kakel, cement eller gipsväggar
- komponenter som omfattas av en tillverkargaranti
Har du gjort ett garantianspråk
Vad ska du göra om du har en defekt i ditt hem som kan omfattas av din garanti? Läs först garantin eller serviceavtalet noggrant för att försäkra dig om att ditt problem täcks. Var särskilt uppmärksam på varaktigheten för specifika typer av täckning. Därefter ska du lämna in ditt krav enligt instruktionerna i garantin och lämna din begäran om reparation skriftligen, även om företaget tillhandahåller en hotline för brådskande förfrågningar. Begär ett returkvitto, och håll en förteckning över din korrespondens och dina samtal med företaget. Chansen är stor att ditt krav kommer att hanteras i godo och till din belåtenhet, men om en tvist uppstår är det bra att ha ett register över dina kontakter med byggaren och garantiföretaget.
Lösning av din tvist
Enstaka gånger uppstår en tvist mellan en husägare och en byggare eller ett företag som är en tredje part om huruvida ett fel täcks eller om reparationsarbetet utfördes på rätt sätt. Många garantier på nybyggda bostäder föreskriver medling av tvistiga garantianspråk, följt av obligatorisk bindande skiljedom. Vid medling hjälper en neutral tredje part – en medlare – husägaren och företaget att lösa problemet genom att underlätta diskussionen mellan de båda parterna. Det är upp till husägaren och företaget att nå en överenskommelse.
Om medlingen misslyckas med att lösa tvisten är det troligt att husägaren blir tvungen att lämna in alla krav till skiljedom i stället för att gå till domstol. I denna process fattar en ”skiljedomare” eller panel ett beslut eller en dom när deltagarna har presenterat sina fall. Vissa garantier tillåter husägare att välja en skiljedomare från en lista som är godtagbar för byggaren eller det utomstående garantiföretaget.
Arbitrage är mindre formellt än domstol, även om husägaren och garantiföretaget kan dyka upp vid utfrågningar, ha ett juridiskt ombud, erhålla dokument från varandra, lägga fram bevis och förhöra varandras vittnen. De flesta garantier kräver att båda parter följer skiljedomarens beslut, utan möjlighet att överklaga. Om ditt lån finansieras via FHA eller VA och du lämnar in ett krav mot det tredjeparts garantiföretaget kan du välja mellan skiljedom eller att gå till domstol. Om du väljer skiljedom ska du vara medveten om att du är bunden av beslutet. Mer information finns hos FHA eller VA.
Kostnader
Även om skiljeförfarande i allmänhet är billigare än att gå till domstol kan husägare räkna med att betala upp till flera tusen dollar för att ta sitt krav genom processen, beroende på hur komplicerat skiljeförfarandet är. Läs dina garantier noggrant för att avgöra vilka skiljedomskostnader eller utgifter husägaren ansvarar för och vilka kostnader eller utgifter byggaren måste betala.
Flera företag erbjuder husägarna valet mellan skiljedom eller att gå till domstol. Ibland betalar byggarna alla kostnader i samband med skiljeförfarandet för att uppmuntra husägaren att gå med på att inte ta ärendet till domstol.
För mer information
Om du vill veta mer om garantier på nybyggda hus kan du kontakta din statliga eller lokala byggnadsnämnd. Om du har ett lån som är försäkrat av FHA kan du kontakta närmaste fältkontor i USA:s bostads- och stadsutvecklingsdepartement för mer information eller besöka www.hud.gov. Om du har ett VA-lån kan du kontakta närmaste VA-kontor eller besöka www.homeloans.va.gov. Du hittar telefonnumret till båda byråerna på de blå sidorna i din telefonkatalog.