Nedan följer en kort förklaring av handlingar i Texas. För att avgöra vilket som fungerar bäst för din önskade tillämpning, kontakta en av våra fastighetsadvokater.
Vad är en handling?
En handling är ett skriftligt dokument som fastställer juridisk och rättvis äganderätt till fast egendom. Även om handlingarna endast är ett av de dokument som används i flertalet fastighetstransaktioner är det utan tvekan det viktigaste dokumentet för köparen (Grantee) eftersom det representerar den överlåtna äganderätten och de skyldigheter som säljaren (Grantor) är skyldig köparen.
Texaskolans lagar och rättspraxis fastställer fem krav för att en handling ska vara giltig. Handlingen måste:
- vara skriftlig,
- vara undertecknad av säljaren,
- innehålla köparens namn,
- innehålla den juridiska beskrivningen av egendomen,
- och
- vara överlämnad till och accepterad av köparen.
Differenta typer av Texas Real Estate Deeds
Det finns tre grundläggande typer av vanligt förekommande fastighetshandlingar i Texas:
- General Warranty Deed – Innehåller både uttryckliga och underförstådda garantier. Detta är den föredragna formen av handling ur köparens synvinkel eftersom den uttryckligen garanterar hela kedjan av äganderätt och den binder säljaren att försvara sig mot eventuella defekter i äganderätten, även om dessa defekter skapades före det datum då säljaren tog över äganderätten. Detta är den vanligaste typen av handling som används vid transaktioner med bostadsfastigheter.
- Special Warranty Deed – Säljaren garanterar endast äganderätten från den tidpunkt då han tog över äganderätten till fastigheten. Med andra ord är säljaren endast skyldig att försvara sig mot defekter i äganderätten som uppstod under den tid då han ägde fastigheten. Special Warranty Deeds används ofta vid kommersiella transaktioner.
- Deed Without Warranties – Detta är helt enkelt en överföring av egendom utan några uttryckliga eller underförstådda garantier. Säljaren är således inte skyldig att försvara sig mot eventuella defekter i äganderätten oavsett när de uppstod.
TEXAS IS A ”NOTICE” STATE
Som nämnts ovan måste överlåtelser och avtal som rör fast egendom vara skriftliga för att vara verkställbara mellan parterna i en transaktion. För att vara verkställbara gentemot tredje person måste dock dessa instrument registreras i det offentliga registret.
The Texas Recording Act återfinns i avsnitt 13.001 i Texas Property Code. Enligt denna lag krävs att en överföring av fast egendom eller en andel i fast egendom eller en inteckning eller en trusthandling erkänns, svärs under ed eller bevisas och arkiveras på det sätt som krävs enligt lag för att vara giltig gentemot en borgenär eller en efterföljande Bona Fide-köpare. Det oregistrerade instrumentet är dock bindande för alla parter i instrumentet, dessa parters arvingar och för en efterföljande köpare som INTE betalar värdefull ersättning eller som HAR kännedom om instrumentet.
BONA FIDE KÖPARE
Som du kanske har lagt märke till omfattar Texas Recording Act endast en ”överlåtelse” av fast egendom eller ”en andel i ett inteckningslån eller en trusthandling”. Bona Fide Purchaser Doctrine, som skapats genom common law eller rättspraxis, träder in och föreskriver att vissa överlåtelser eller intressen i fast egendom inte kan göras gällande mot en efterföljande köpare mot ersättning, såvida inte den efterföljande köparen hade faktisk eller konstruktiv kännedom om den tidigare överlåtelsen.
För att förtydliga, gör Bona Fide Purchaser Doctrine det möjligt för en efterföljande köpare att hävda sig över ett tidigare konkurrerande intresse i fast egendom när den efterföljande köparen (1) förvärvat överlåtelsen eller intresset (2) mot värde (3) i god tro och (4) utan att ha fått kännedom om det tidigare anspråket.
TYPER AV KUNSKAP
Det finns olika former av underrättelse som kan existera. Den första och starkaste formen av underrättelse är ”faktisk underrättelse”. Faktisk underrättelse föreligger när den efterföljande köparen vet med säkerhet att den tidigare konkurrerande rättigheten finns – han har sett instrumentet.
Den andra formen av underrättelse är ”konstruktiv underrättelse”. Denna form av underrättelse kommer från lagen – så snart ett instrument är korrekt registrerat har världen en konstruktiv underrättelse om ditt intresse.
Den tredje, och sällan nämnda, formen av underrättelse är ”Inquiry Notice”. Denna typ av meddelande föreligger om fastighetens utseende är sådant att den efterföljande köparen borde ha ställt fler frågor (eller frågat efter) om äganderätten till fastigheten. Om markägare A till exempel försöker sälja en obebyggd tomt till köpare B, men det finns ett hus byggt på tomten, kommer B att anklagas för ”Inquiry Notice”, även om B aldrig hade sett tomten eller det hus som byggts på den.
The Farah Law Firm is Here to Help You
Vår advokatbyrå är här för att hjälpa dig steg för steg genom processen. När ett kontrakt väl är undertecknat kan det vara för sent eller mycket svårt att rätta till fel, så låt oss hjälpa dig nu. Vårt kontor ligger bekvämt beläget i Mansfield, mitt i Dallas-Fort Worth Metroplex. Ring våra fastighetsjurister i Texas idag och låt vår erfarenhet och stora kunskap om Texas Property Code ge dig sinnesro genom att se till att ditt nästa köp eller din nästa försäljning genomförs korrekt.
Kontakta oss för sinnesro!