Hyresvärdarna tar flera viktiga steg för att skapa vinst i en hyresfastighet. Från och med en vakans måste hyresvärden avsätta den nödvändiga mängden tid och ekonomiska resurser för att slutföra det färdiga underhållet, annonsera fastigheten, visa den och intervjua de potentiella hyresgästerna.
Efter att äntligen ha fått ett muntligt åtagande från en potentiell hyresgäst att hyra en fastighet, skulle hyresvärden göra ett möte med utsikten för att underteckna hyresavtalet. Syftet med hyresavtalet är att definiera varje parts skyldigheter och ansvar under hyresavtalet. hyresavtalet kräver att hyresvärden överlåter fastigheten under en viss tid i utbyte mot hyresbetalningar från hyresgästen.
Att hyresavtalen expanderar i längd och komplexitet, och kan variera något från hyresvärd till hyresvärd, men de flesta hyresavtal innehåller liknande klausuler. Hyresvärdarna bör förstå alla hyresavtalsklausuler och se till att den dagliga faktiska praktiken vid förvaltningen av fastigheten inte avviker från hyresavtalets klausuler. När hyresgästerna förstår hyresavtalets klausuler bättre än hyresvärden, tippar kontrollen över hyresavtalet alltid bort från hyresvärden.
En av de väsentliga hyresavtalsklausulerna för bostäder gäller förfallodagen för hyresbetalning. Vanligtvis ska hyran betalas för hela hyresperioden, i lika stora betalningar, den första dagen i varje månad. Att fastställa förfallodagen för hyran till den första dagen i varje månad skapar en bekvämlighetszon för hyresvärden. Om förfallodagen för hyresbetalningen inte är samma dag som hyresgästernas förmodade betalningsdag, kan hyresvärdarna fråga sig varifrån pengarna för hyresbetalningen senare ska komma.
Hyresvärdar som äger flera fastigheter använder vanligtvis den första dagen i månaden som förfallodag för hyresbetalningen för att underlätta affärsverksamheten. Att låta olika hyresgäster betala på olika förfallodagar skulle skapa en brist på den ekonomiska förutsägbarhet som hyresvärdar behöver för att förvalta en hyresfastighet, bland annat genom att betala hyresvärdens förpliktelser i rätt tid.
Eftersom hyresvärdar vanligen tror att månadens första dag är den dag då de flesta hyresgästerna betalar sin lön, uppfyller de ofta önskemålen från de hyresgäster som har ett annat förinställt datum för lönesättning än den första dagen i varje månad. Hyresvärdar som tar hänsyn till sådana hyresgäster skulle till exempel definiera förfallodagen för hyran som den femte dagen i varje månad. Naturligtvis kan hyresvärdarna tillåta en annan förfallodag för hyran av någon till synes giltig anledning.
Hyran är ofta förbisedd, men förfallodagen för hyran är en av fastighetskanonerna. I fastigheter förfaller hyran till betalning före nästa hyresperiod (månad). I den verkliga världen är det vanligt att hyran förfaller i början av hyresperioden: den första i varje månad. Praxis i den verkliga världen att definiera förfallodagen för månadshyran som samma dag som den första dagen av betalningsstörning försvagar hyresavtalets integritet.
För att effektivt kunna förvalta fastigheten måste hyresvärden skilja förfallodagen för hyran från den första dagen av betalningsstörning.För att illustrera detta, låt oss använda ett ett ettårigt hyresavtal för ett enbostadshus som gäller från den 1 september 2004 till den 31 augusti 2005. I detta hyresavtal skulle den sista dagen för punktlig hyresbetalning den 1 februari 2005 vara den 31 januari 2005. När skulle en betalningsinställelse börja? Den försenade betalningen börjar den 1 februari 2005.
Den tydliga förfallodagen i hyresvärdens medvetande passar olika förvaltningsändamål. Om hyresvärden inte förstår när hyran är förfallen kommer hon aldrig att veta när hyresgästen är i dröjsmål. Ska till exempel en hyresbetalning den 10:e i månaden betraktas som försenad? Vad sägs om en hyresgästs utmaning att han bara har en dag på sig att betala hyran i tid? Hyran skulle ju trots allt betalas den 1. Eller hur?
Felet att definiera hyresförfallodagen som samma dag som den första dagen av betalningsstörning förklaras ytterligare av hyresvärdarna med begreppet ”grace period”.Varför bry sig? Eftersom hyresgästen har hela 30 dagar på sig för att förhindra betalningsinställelse, uppmanar de efterföljande perioderna hyresgästen till betalningsinställelse.Hyresgästens betalningsinställelse blir ett tillåtet inslag i hyresavtalet!
En förståelse för förfallodagen för hyran ger å andra sidan hyresvärden beslutsamhet att snabbt och effektivt hantera en betalningsinställelse.Den tredagars uppsägning om att lämna lägenheten sker den 1:a i månaden.Hyresvärdens omedelbara reaktion på betalningsinställelsen säkerställer hyresavtalets fortlevnad. Alla hyreskontroller som inte inkluderar förseningsavgifter returneras till hyresgästen. hyresvärdens möjlighet att vägra hyresbetalning säkerställer fullständiga hyresbetalningar.
Acceptera delbetalningar, inklusive försenade hyresbetalningar utan förseningsavgifter, innebär att man arbetar med en hyresgäst. Att arbeta med en hyresgäst med betalningsstörningar innebär att arbeta mot hyresvärdens egenintresse. Bör hyresvärden någonsin acceptera sena hyresbetalningar? Inte så länge som hyresbetalningarna inte inkluderar alla avgifter som ska betalas, även om förseningen sker regelbundet.
Hyresgästerna utnyttjar motsägelsefulla hyresklausuler till sin fördel.Hyresvärdarna bör inte kalla hyresgästerna för besvärliga i sådana situationer. Eftersom hyresvärdarna vanligtvis förbereder hyresavtalen tilldelar rättvisan hyresgästen fördelningen av ett tvivel. I händelse av konflikt med en hyresgäst är det en fördel som hyresvärdarna inte har råd att förlora!