Förståelse för lån för kommersiella fastigheter

Nyckelinformation

Kommersiella fastigheter (CRE) är en av de mer lukrativa investeringarna en person kan göra. Dessa inkomstproducerande fastigheter erbjuder många fördelar jämfört med bostadsinvesteringar, eftersom de kan vara en dominerande källa för att inte bara bygga upp en förmögenhet utan även generera ett månatligt kassaflöde. Det är dock värt att notera att byggandet av rikedom i kommersiella fastigheter inte börjar med den första hyreschecken, utan snarare med de lån för kommersiella investeringsfastigheter som används för att finansiera respektive affärer. Om inte annat kommer den finansieringsstruktur för kommersiella fastigheter som används för att finansiera ett förvärv att sätta tonen för hela exitstrategin.

Typer av kommersiella fastigheter

För att förstå hur man investerar i kommersiella fastigheter måste man först förstå de olika typerna av kommersiella fastigheter. Dessa fastigheter används i allmänhet för affärsändamål, där ägarna hyr ut det ockuperade utrymmet för månadshyra. Kommersiella fastigheter består i allmänhet av följande fastighetstyper:

Kontor
Kontor
Industriell
Mångfamiljshus
Special-Purpose

Office

Den mest populära typen av kommersiella fastigheter är kontorslokaler. Dessa byggnader, som kan sträcka sig från kontor med en enda hyresgäst till skyskrapor, definieras av en av tre kategorier: Klass A, klass B eller klass C.

Klass A kommersiella fastigheter är vanligtvis nybyggda eller omfattande renoverade byggnader som ligger i utmärkta områden med enkel tillgång till stora bekvämligheter. De förvaltas vanligtvis av professionella fastighetsförvaltningsbolag.
Klass B kommersiella fastigheter är ofta äldre byggnader som kräver någon typ av kapitalinvestering. Även om de är väl underhållna och förvaltas kräver dessa fastigheter vissa mindre reparationer och uppgraderingar, vilket gör dem till ett populärt mål för investerare.
Klass C kommersiella fastigheter används vanligtvis för ombyggnadsmöjligheter. De är i allmänhet dåligt belägna, kräver någon typ av större kapitalinvesteringar för att förbättra föråldrad infrastruktur, och deras höga vakansgrad är mycket högre än högre klassade byggnader.

Detaljhandel

En annan populär typ av kommersiella fastigheter är detaljhandelsbyggnader. Dessa fastigheter, som sträcker sig från gallerior och lokala detaljhandelscentrum till banker och restauranger, är ofta belägna i stadsområden. Storleken på dessa fastigheter kan sträcka sig från 5 000 kvadratmeter till 350 000 kvadratmeter.

Industriell

Från lagerlokaler till stora tillverkningsanläggningar är industribyggnader vanligtvis inriktade på tillverkningsindustrier, eftersom de erbjuder utrymmen med höjdspecifikationer och dockningsmöjligheter. Dessutom lämpar sig dessa kommersiella fastigheter i allmänhet mer för investeringsmöjligheter.

Multifamilj

Dessa kommersiella fastigheter består av lägenhets-”fyrbostadshus”, höghus med bostadsrättslägenheter och mindre flerfamiljshus, som kan omfatta mellan fyra och 100 enheter. Till skillnad från andra kommersiella fastigheter är hyresvillkoren för flerfamiljshus vanligtvis kortare än för kontors- och butiksfastigheter.

Special-Purpose

Till skillnad från de ovan nämnda fastigheterna byggs kommersiella fastigheter för speciella ändamål av investeraren. De består vanligtvis av biltvättar, självförvaringsanläggningar och till och med kyrkor.

Då de bästa kommersiella fastigheterna är mycket efterfrågade måste investerare fokusera på läge, framtida utveckling och förbättringar. Det är inte bara på detta sätt som kommersiella fastigheter ökar i värde, utan också uppskattas.

Commersiella fastighetsräntor &Avgifter

Som skiljer sig från bostadslån är räntorna på kommersiella fastighetslån i allmänhet högre. Flera avgifter bidrar till den totala kostnaden för kommersiella fastighetslån, bland annat värderingsavgifter, juridiska avgifter, ansökningsavgifter, uppläggningsavgifter och undersökningsavgifter. Medan en del av dessa avgifter tillämpas årligen, måste andra betalas i förskott redan innan lånet godkänns. Ett kommersiellt lån för en hyresfastighet kan till exempel ha en engångsavgift på 1 % och en årlig avgift på 0,25 % fram till dess att lånet är helt betalt. Detta innebär att om du har ett lån på 1 miljon dollar kan det kräva en låneuppläggningsavgift på 10 000 dollar som betalas i förskott och en årlig avgift på 2 500 dollar med tilläggsränta. Se till att kontrollera räntorna regelbundet eftersom de kommer att fluktuera och variera.

Förskottsbetalning av kommersiella fastighetslån

Ofta kan ett kommersiellt fastighetslån också ha restriktioner för förskottsbetalning. Dessa restriktioner är utformade för att bevara långivarens förväntade avkastning. Investerare kan lösa skulden även före det kommersiella fastighetsinvesteringslånets förfallodag. Om de gör det kommer det sannolikt att finnas förskottsbetalningsavgifter. Om du betalar av ett lån i förtid finns det fyra primära typer av utträdesavgifter:

Förskottsavgift: Detta är den vanligaste och mest grundläggande förskottsbetalningsavgiften. Den beräknas genom att multiplicera den angivna förskottsavgiften med det aktuella utestående saldot.
Räntegaranti: Även om lånet betalas av i förtid har långivaren rätt till ett specificerat räntebelopp. Som exempel kan ett lån ha en garanterad ränta på 10 % i 60 månader och en avgångsavgift på 5 % därefter.
Lockout: En låntagare kan inte betala av ett lån före en viss tidsperiod.
Defeasance: Detta betraktas som en ersättning för säkerhet. Låntagaren byter ut nya säkerheter, t.ex. värdepapper från U.S. Treasure, mot de ursprungliga lånesäkerheterna i stället för att betala kontanter till långivaren. Även om detta kan minska avgifterna kan höga straffavgifter vara knutna till denna typ av lånebetalning.

Hur man får kommersiella lån för investeringsfastigheter

Tanken på att erhålla kommersiell fastighetsfinansiering kan verka skrämmande till en början. Ändå kommer investerare som ägnar tid åt att lära sig om processen och de olika typerna av kommersiella fastighetslån att upptäcka att de är helt uppnåeliga. Nedan följer de viktigaste stegen för att erhålla ett lån för en kommersiell investeringsfastighet:

Bestäm om du kommer att lämna in en ansökan som en individ eller en enhet.
Utvärdera hypoteksalternativ och bestäm vilka lån för kommersiella fastigheter som kommer att fungera bäst för den aktuella fastigheten och exitstrategin.
Beräkna LTV för att mäta lånets värde i förhållande till fastighetens värde.
Måla förmågan att sköta skuldtjänsten med hjälp av skuldtjänsttäckningsgraden.

Individual Vs Entity

Det första steget är att bestämma om du ska finansiera en kommersiell fastighet som en privatperson eller som en enhet. Även om de flesta kommersiella fastigheter köps av affärsenheter som företag, byggherrar och affärspartnerskap kan det lätt genomföras som en enskild investerare. Långivaren vill i huvudsak försäkra sig om att låntagaren kan återbetala lånet, vilket innebär att låntagaren måste tillhandahålla ekonomiska meriter för att säkra ett lån. Långivaren kommer vanligtvis att kräva att investeraren/investerarna garanterar lånet för nyare företag utan kredithistorik.

Handelslånsalternativ

Investerare måste inse att bostadslån och kommersiella lån inte är samma sak. För det första är kommersiella lån, till skillnad från bostadslån, inte garanterade av statliga organ som Freddie Mac och Fannie Mae – och kommer vanligtvis att ta ut högre räntor än jämförbara bostadslån. För det andra skiljer sig villkoren för kommersiella lån från bostadslånen. Kommersiella lån har en löptid på mellan fem och 20 år, medan bostadslån vanligtvis har en löptid på mellan 15, 25 och 30 år. Som investerare kommer majoriteten av detta att baseras på din finansiella och kredithistoria.

Lånevärdeförhållande

En viktig mätare som långivarna tar hänsyn till när de finansierar kommersiella fastigheter är lånevärdeförhållande (LTV). Denna siffra mäter värdet av ett lån i förhållande till fastighetens värde. Den beräknas genom att lånebeloppet divideras med fastighetens taxeringsvärde eller inköpspris. Lån för kommersiella fastigheter kommer med en LTV mellan 65 procent och 80 procent, där lägre LTV berättigar till mer gynnsamma finansieringsräntor.

Deltäckningsgrad för skuldtjänst

Långivare tittar också på skuldtäckningsgraden för skuldtjänst (DSCR). I huvudsak mäter detta en fastighets förmåga att sköta skuldtjänsten och jämför en fastighets årliga nettodriftsintäkter med dess årliga skuldtjänst för hypotekslånet, inklusive kapital och ränta. En DSCR på mindre än en procent avslöjar ett negativt kassaflöde, och kommersiella långivare letar i allmänhet efter DSCR på minst 1,25 för att säkerställa ett korrekt kassaflöde.

För att finansiera en kommersiell fastighet måste investerare överväga alla aspekter av processen: belåningsgrad, skuldtäckningsgrad och kreditvärdighet. Dessutom hjälper en ordentlig affärsplan investerare, särskilt nybörjare, att effektivisera finansieringsprocessen.

Typer av kommersiella fastighetslån

Det finns ett stort antal olika typer av kommersiella investeringslån, och det är upp till investeraren att avgöra vilket finansieringsalternativ som bäst passar deras behov. Varje typ av lån har unika behörighetskrav, till exempel en minsta kreditpoäng, erfarenhetsnivå och krav på handpenning. Dessa lån har också varierande villkor att vara uppmärksam på, inklusive lånetid, ränta och belåningsgrad (LTV). En investerare kan till exempel vara på jakt efter ett lån som erbjuder lägre ränta under en längre lånetid, medan en annan investerares prioritet kan vara att hitta ett kortfristigt lån som ett sätt att överbrygga en ekonomisk klyfta. För att få en bättre uppfattning om vilka kommersiella fastighetslån som kan uppfylla dina egna behov kan du hänvisa till följande:

Small Business Administration (SBA) 7(a) Loan
Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan
Konventionellt lån

Commercial Bridge Loan
Hard Money Loan
Conduit Loan

Small Business Administration (SBA) 7(a) Loans

The U.S. Small Business Administration erbjuder flera lån under paraplyet 7(a), som alla är utformade för att ge finansiellt stöd till småföretag. Investerare som letar efter kommersiella fastighetslån bör noga överväga vilket av följande 7(a) lån som fungerar bäst för deras nästa projekt:

Standard 7(a): Standard 7(a) sammanfaller med ett maximalt lånebelopp på 5 miljoner dollar och en handläggningstid på 5-10 arbetsdagar.
7(a) Small Loan: Standard 7(a)-lånet är en mindre variant av standard 7(a)-lånet, 7(a) Small Loan har ett maximalt lånebelopp på 350 000 dollar.
SBA Express: SBA Express-lån ger de sökande 36 timmars svarstid för ett lån med ett maximalt belopp på 350 000 dollar.
Export Express: Med en svarstid på 24 timmar är Export Express-lånet idealiskt för låntagare som behöver en effektiviserad metod för att erhålla kreditlinjer på upp till 500 000 dollar.
Export Working Capital: Företag med behov av rörelsekapital för att underlätta ökad exportförsäljning kan uppskatta detta särskilda SBA-lån.
Internationell handel: Lån för internationell handel kan användas för anläggningstillgångar för byggnads-, anläggnings- och fastighetsutrustning av företag som expanderar på grund av ökande exportförsäljning.
Preferred Lenders: SBA:s program Preferred Lenders ger utvalda långivare större befogenheter att bearbeta, stänga, sköta och avveckla SBA-garanterade lån.
Veterans Advantage: SBA:s program Preferred Lenders ger utvalda långivare större befogenheter att bearbeta, stänga, sköta och avveckla SBA-garanterade lån: Som namnet antyder är Veterans Advantage SBA-lån avsedda att hjälpa veteranägda företag med reducerade avgifter.
CAPLines: Som ett paraplyprogram som kan erbjuda kortsiktigt rörelsekapital är CAPLines utformade för att hjälpa småföretag omedelbart.

Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan

504 Loan Program är en annan SBA-produkt som görs tillgänglig genom Certified Development Companies (CDC). Dessa lån är särskilt avsedda att stimulera företagstillväxt och skapande av arbetstillfällen genom att erbjuda småföretag ännu en finansieringsmöjlighet. Mer specifikt är dock att ”504 Loan Program förser godkända småföretag med långsiktig finansiering till fast ränta som används för att förvärva anläggningstillgångar för expansion eller modernisering”, enligt SBA.

Small Business Administration’s 504 Loans kan inte överstiga 5 miljoner dollar och är särskilt avsedda för fasta tillgångar, t.ex:

Förvärv av befintliga fastighetstillgångar;
Förvärv av obearbetad mark och efterföljande förbättringar;
Byggnation av nya anläggningar eller modernisering, renovering eller konvertering av befintliga anläggningar;
Köp av maskiner för långsiktig användning;
Refinansiering av skulder för att underlätta expansionen av en verksamhet med nya eller renoverade anläggningar.

Konventionella lån

Och konventionella kommersiella fastighetslån, även kallade traditionella lån, utfärdas av banker eller låneinstitut. Följaktligen är konventionella kommersiella fastighetslån inte garanterade av den federala regeringen. Ofta används de för att köpa och finansiera tillgångar som ägarledda kontorsbyggnader, detaljhandelscentrum, köpcentrum och industriella lager, och konventionella lån har utvecklat ett rykte om att vara några av dagens mest använda kommersiella fastighetslån.

Ett traditionellt kommersiellt fastighetslån finansierar vanligtvis någonstans mellan 65 % – 85 % av en tillgångs belåningsgrad. Som ett resultat av detta förväntas låntagarna ofta täcka mellan 15 och 35 % av fastighetens verkliga marknadsvärde. Det finns dock vanligtvis inget lånemaximum. Låntagarna kan dock förvänta sig att lånetiderna för kommersiella fastighetslån kan vara mellan 5 och 20 år, med betalningar som är helt amorterade under lånets löptid. Även om konventionella lån tenderar att ha lägre avgifter är de ofta svårare att få godkänt.

Commercial Bridge Loan

Som namnet antyder är kommersiella brygglån ett tillfälligt lånealternativ som investerare kan använda sig av – ett lån som överbryggar gapet – tills en refinansiering blir tillgänglig för att byta till ett lån med längre löptid. Typiskt erbjuds av institutionaliserade långivare, kommersiella brygglån ger många låntagare möjlighet att konkurrera med köpare med enbart kontanter. Eftersom kommersiella brygglån vanligtvis finansierar upp till 90 % av en fastighets LTV bör de som inte kan använda kontanter ha lättare att få in en fot i den kommersiella fastighetssektorn. Eftersom brygglån är kortsiktiga brukar de inte vara längre än tre år. Därför bör låntagarna räkna med att refinansiera till ett långfristigt lån någon gång inom kort.

Hard Money Loan

Ett hard money-lån görs tillgängligt för kommersiella investerare av organiserade halvinstitutionella långivare. Ännu viktigare är dock att hårdvaluta-långivare vanligtvis är licensierade att låna ut till fastighetsinvesterare och specialiserar sig på kortsiktiga lån med hög ränta och avgifter som ger många investerare chansen att köpa kommersiella fastigheter som de annars inte skulle kunna köpa.

I gengäld för ungefär 60 % – 75 % av tillgångens värde efter reparation (ARV) kommer hårdvaluta-långivare att kräva ränteavgifter på uppåt 15 %, utöver ungefär fyra punkter (en annan procentuell avgift i förskott som baseras på lånebeloppet). Även om avgifterna för hårdvalutalånare ibland är så mycket som fyra gånger högre än för traditionella långivare, kan de vara väl värda kostnaden för att få tillträde till kortfristiga lån. Finansieringen beviljas inte bara inom några dagar (i motsats till månader med traditionella långivare), utan det kan också vara mycket lättare att få ett godkännande för. Om inte annat är lån med hårda pengar tillgångsbaserade, vilket innebär att långivaren fattar ett beslut baserat på den aktuella fastigheten och inte helt och hållet på låntagaren.

Conduit Loan

Allmänt känt som Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS), är conduit-lån kommersiella fastighetslån som är säkrade av ett förstahandshypotek på en kommersiell fastighet. Traditionellt erbjuds låntagare via affärsbanker, och conduit-lån erbjuder låntagare en fast ränta under cirka 25-30 år. Det är dock viktigt att notera att conduitlån kräver en ballongbetalning i slutet av löptiden. Tack vare sin relativa flexibilitet gör conduit-lånen det möjligt för många kommersiella fastighetsinvesterare att kvalificera sig för ett lån som de vanligtvis inte skulle göra.

Kommer jag att kvalificera mig för ett kommersiellt fastighetslån?

Som med alla lånetyper finns det kvalifikationer som du måste uppfylla innan du kan få ett lån. Om du vill ansöka om ett lån från Small Business Administration måste du sannolikt ha en hög kreditvärdighet för företag (som kan variera från 0 till 100), och storleken på ditt företag måste uppfylla SBA:s storlekskrav. För att framgångsrikt kvalificera sig för ett SBA 504-lån måste ditt företags inkomster vara mindre än 15 miljoner. Traditionella lån från en bank eller ett hypoteksinstitut kräver vanligtvis att låntagarens kreditvärdighet är 700 eller högre. Kommersiella brygglån kräver också att de sökande har en kreditvärdighet på 680 eller högre. Hard money-lån är vanligtvis lättare att säkra, men de kan komma med högre räntor än traditionella långivare. Var noga med att undersöka din långivares specifika krav för att säkerställa att lånet du ansöker om är rätt för dig.

Hur lång tid tar det att få ett kommersiellt fastighetslån?

De flesta lån för kommersiella fastigheter kan förväntas ta någonstans mellan 30 och 45 dagar att få. Bankerna kommer att tillbringa denna tid med att utvärdera flera aspekter av din verksamhet innan de beslutar om de ska godkänna ditt lån eller inte. Du kan få ett bridgelån eller lån med hårda pengar på en vecka eller mindre, så länge du är villig att acceptera högre ränteavgifter som vanligtvis är knutna till dessa lån. Oavsett vilket lån du väljer att söka, se till att undersöka alla aspekter av ditt företag och de lånevillkor du godkänner innan du förbinder dig.

Vad är kommersiella fastigheter med ägarlägenheter?

Majoriteten av kommersiella fastigheter köps med den enda avsikten att generera löpande inkomster, även kallat kassaflöde. De består främst av hyresgäster som hyr enskilda enheter genom ett hyresavtal. I många fall köper dock investerare kommersiella fastigheter för att använda byggnaden för sina egna syften. Detta kallas OOCRE (Owner-Occupied Commercial Real Estate).

I allmänhet baseras ägarledda kommersiella fastigheter på två villkor: ägarens ockupationsprocent av fastigheten eller den hyra som ägaren betalar. Dessutom är OOCRE-lån helt annorlunda än lån som inte är ägarledda, och långivarna kräver olika kvalifikationer. För det första kommer långivarna att titta på den primära källan för återbetalning av OOCRE-lånet. Detta styrs främst av låntagarens skuldtäckning, som vanligtvis bestäms av företagets vinst före ränta och skatt.

Sammanfattning

För att verkligen förstå hur man investerar i kommersiella fastigheter måste investerare till fullo förstå de finansiella komponenterna som följer med det. Lån för kommersiella investeringsfastigheter är inget mindre än instrumentella för att lyckas eller misslyckas med en viss exitstrategi. Ta dig därför tid att granska finansieringsprocessen för kommersiella fastigheter innan du tar steget, inklusive de olika lånen som görs tillgängliga för dig.

Är du redo att börja dra nytta av de nuvarande möjligheterna på fastighetsmarknaden?

Oavsett om du är helt ny på att investera eller om du har avslutat några affärer, kommer vår nya online fastighetsklass att täcka allt du behöver veta för att hjälpa dig att komma igång med fastighetsinvesteringar. Expertinvesteraren Than Merrill förklarar de bästa fastighetsstrategierna för att hjälpa dig på vägen mot en bättre ekonomisk framtid.

Klicka här för att registrera dig till vårt GRATIS 1-dagars webbseminarium om fastigheter och börja lära dig hur du investerar på dagens fastighetsmarknad!

Bästa lån för kommersiella fastigheter