Bästa crowdfunding-tjänster för fastigheter

Crowdfunding är en av de största investeringstrenderna idag, med några särskilt stora avkastningar som görs på marknaden för peer-to-peer (P2P) fastighetslån. Det verkar som om nya crowdfundingplattformar för fastigheter dyker upp varje dag, vilket gör det svårt att välja rätt plattform.

Vad behöver du fråga dig själv innan du börjar?

Det hela handlar om personliga preferenser. De plattformar som finns tillgängliga idag är – för det mesta – ganska varierande. Så du bör ställa dig själv några frågor innan du bestämmer dig för vilken tjänst som är rätt för dig:

• Är du en ackrediterad investerare? Många – men inte alla – crowdfundingplattformar har detta som ett krav för att delta i deras erbjudanden. Om du inte är ackrediterad är ditt bästa alternativ en av de plattformar som erbjuder en privat REIT, till exempel Streitwise (Läs hela recensionen här)
• Vad är din önskade tidshorisont? Villkoren för dessa fastighetsaffärer varierar från några månader till några år.
• Vilken typ av fastighet är du intresserad av? Letar du efter strikt kommersiella fastighetserbjudanden eller fix and flips för bostäder? Vissa plattformar erbjuder till och med båda.
• Hur mycket pengar vill du investera? Minimiinvesteringar varierar från 0 till 50 000 dollar.
• Skulder eller eget kapital? Precis som i frågan om bostäder vs. kommersiella fastigheter erbjuder vissa plattformar antingen det ena eller det andra. Skuld- och aktieinvesteringar har olika risknivåer, tidshorisonter och skattefördelar.

De bästa plattformarna för crowdfunding av fastigheter

Här är en uppdelning av de bästa plattformarna för crowdfunding av fastigheter som för närvarande finns i investeringsutrymmet, och hur de står sig i förhållande till varandra. Vi har noggrant granskat och testat varje crowdfunding-tjänst som listas nedan.

Innan du börjar

Först av allt. Innan du börjar utvärdera specifika investeringserbjudanden måste du göra en due diligence på själva crowdfundingföretaget.

Du kan enkelt jämföra företag med hjälp av de här visade uppgifterna. Men en ordentlig due diligence kräver ännu mer.

• Vad är företagets investeringsnisch och strategi? Känner du dig bekväm med dess valda marknader och tillvägagångssätt?
• Hur länge har företaget varit verksamt?
• Har plattformen lagt ut faktiska dokument, som t.ex. äganderättsförsäkringar och inspektionsrapporter, så att du kan ladda ner och studera dem?
• Hur transparent är företaget? Ger det en redovisning av tidigare affärer så att du kan se om det har utfört en korrekt due diligence?
• Hur många fallissemang har det haft, och är det öppet om varför?
• Vilka avgifter tar det ut av investerare?
• Hur många av de affärer som kommer in till företaget blir finansierade? Vilken due diligence görs för varje affär innan den läggs ut på crowdfundingplattformen? Hur ser den preliminära prövningsprocessen ut? Hur kvalificerar företaget de sponsorer som får lägga upp affärer på plattformen?
• Finns affärerna förfinansierade av crowdfundingföretaget? Har företaget egna pengar i affärerna? Inkluderar dess kundbas institutionella investerare?
• Har grundarna och personalen tillräcklig erfarenhet av fastighetsbranschen?
• Med så många nystartade crowdfundingföretag inom fastighetsbranschen sedan 2012 kommer det att finnas en del företag som inte klarar det. Vad händer med de affärer du är involverad i om företaget går i konkurs? Är dina investeringar skyddade?

Svaren på dessa frågor kommer att hjälpa dig att identifiera en handfull crowdfundingplattformar på vilka du skulle överväga affärer och eliminera den överväldigande uppgiften att kamma igenom erbjudandena på över 100 befintliga crowdfundingwebbplatser för fastigheter.

När du väl har valt ut de plattformar som finns på din ”shortlist” är du redo att granska de möjligheter som finns. Varje möjlighet bör ge all den information du behöver för att göra en ordentlig due diligence.

5 Metrics You Should Know Before Choosing Crowdfunding Service

När du jämför erbjudanden vill du naturligtvis se till att du jämför äpplen med äpplen. Aktietransaktioner är helt annorlunda än skuldtransaktioner. Flerfamiljsaffärer skiljer sig från enfamiljsaffärer. Kommersiella affärer skiljer sig från bostadsaffärer. Skulder på mezzaninnivå skiljer sig från skulder på seniornivå. Och så vidare.

För att hjälpa dig att förstå vad du måste leta efter har vi sammanställt denna lista med fem mätvärden som du bör titta på när du granskar en crowdfunding-affär för fastigheter. Tänk på att detta inte nödvändigtvis är en fullständig lista över allt som du vill ta hänsyn till när du jämför möjligheter. Men den bör få dig att börja på rätt väg.

#1: Demografi och trender på den lokala marknaden

I fastighetsinvesteringar är platsen avgörande. Varje möjlighet bör innehålla en marknadsrapport som ger en opartisk titt på fastighetens läge. Undersök noggrant dessa uppgifter ner till grannskapsspecifika detaljer.

Jag har verkligen lärt mig hur viktigt det är att göra detta på egen hand. I Baltimore, där jag investerar, varierar fastighetsdata från kvarter till kvarter. En rad med förfallna, brädade radhus som säljs för endast 8 000 dollar styck kommer att ligga bara ett kvarter från bostäder som värderas till 250 000 dollar styck. Vikten av att förstå den lokala marknaden kan inte underskattas.

Marknadsrapporten som tillhandahålls på crowdfundingplattformen bör innehålla detaljer om:

1. Den lokala hyresmarknaden och jämförbara hyror
2. Demografin och befolkningens storlek, inklusive om den växer eller krymper
3. Utsikterna för jobbtillväxt och mångfalden av jobb i området
4. Lokala fastighetsskattesatser
5. Kostnader för försörjningsmöjligheter
7. Fastighetsvärden
8. Rankning av skoldistrikt
9. Brottsstatistik
10. Prognostiserat antal enheter som byggs i den lokala pipelinen
11. Och mycket mer.

Självklart kan du – och bör du – verifiera att marknadsrapporten är korrekt med en snabb Google-sökning.

I själva verket är fastigheter en långsiktig investering med höga transaktionskostnader. Du kan inte flytta en fastighet till ett bättre läge. Därför måste dessa faktorer undersökas och utvärderas grundligt innan man investerar.

#2: Investeringstid eller innehavstid

Hinnehavstiden bör prognostiseras specifikt för varje affär. En innehavstid är den tid som förflyter mellan när du investerar och när du har betalat tillbaka din investering plus angivna intäkter.

Den genomsnittliga innehavstiden för de flesta erbjudanden på crowdfundingplattformar är tre till sju år. Det innebär att dina investeringsmedel kommer att vara bundna under den tiden. Du får din ursprungliga investering plus ränta och/eller andel i eget kapital efter att fastighetssponsorn har sålt eller på annat sätt avslutat affären.

Du hittar ett sådant språkbruk i de flesta dokument om affären: ”Den uppskattade investeringsperioden som beskrivs här är endast en prognos, och det kan inte garanteras när eller om en investering kan avvecklas.”

Punkten är att se till att du förstår att du investerar i en illikvid tillgång och att du endast bör investera pengar som du inte behöver på kort sikt. Till skillnad från aktieinvesteringar finns det ingen andrahandsmarknad för att köpa/sälja/handla dina andelar i en crowdfundingaffär för fastigheter.

#3: Prognostiserat proforma- och nettokassaflöde

Som aktieinvesterare i en crowdfundingaffär kan du förvänta dig utdelningar. Dokumenten bör tala om för dig hur mycket och när du kan förvänta dig utbetalningar.

Typiskt sett kommer dina utbetalningar att komma från positivt kassaflöde. Kassaflödet kommer att vara resultatet av hyresintäkter, refinansieringsintäkter eller intäkter från försäljningen av fastigheten. Affärsplaner för crowdfunding av fastigheter visar det förväntade schemat för intäkter och kostnader på en prognostiserad proforma.

Den nedersta raden är nettokassaflödet. Detta är skillnaden mellan intäkter och kostnader under en viss period. Du kommer att kunna jämföra affärer genom att granska den prognostiserade pro forma.

Detta är prognoser, så du måste ta hänsyn till att förväntningarna kanske inte uppfylls och se till att inkomster utöver prognoserna tilldelas investerarna, precis som oförutsedda utgifter kommer att dras av.

#4: Intern avkastningsgrad och mål för avkastning på kontanter

Den interna avkastningsgraden (IRR) är ett av de vanligaste mätvärdena som används inom crowdfunding av fastigheter och därför ett av de enklaste att jämföra affärer med varandra. IRR är den årliga avkastningen på en investering och uttrycks vanligtvis i ett procentintervall (t.ex. 13 %-15 %).

Här är hur den beräknas. Låt oss säga att du investerar i en affär med 50 000 dollar med en beräknad IRR på 15 % per år och att din innehavstid är tre år:

Internationell ränta är ett bruttotal. Det som är viktigare är den förväntade avkastningen som vanligtvis visas som en årlig procentsats ”cash on cash”. Detta är den eftersträvade investeraravkastningen, netto efter avgifter och kostnader. Från vad jag har sett publiceras på många crowdfunding-sajter för fastigheter är denna siffra vanligtvis runt 8 %. Ju högre den beräknade IRR eller cash on cash är, desto mer riskfylld är affären.

En varning som du hittar på de flesta webbplatser är något i stil med detta: ”En investering innebär en hög grad av risk, inklusive fluktuerande fastighetsvärden, brist på likviditet, miljöproblem, juridiska och regulatoriska risker och andra risker.”

#5: Egetkapitalmultiplikator

Ett annat mått att använda när du jämför en affär med en annan är egetkapitalmultiplikatorn (EM). Equity Multiple är ett förhållande mellan din avkastning och inbetalt kapital.

Beräkningen är:

• Kumulativ utdelad avkastning/inbetalt kapital = Equity Multiple
• Så om du investerar 50 000 dollar i en affär och tjänar en nettovinst på 20 000 dollar är din equity multiple 1,4 gånger, beräknat på följande sätt:
• 50 000 dollar + 20 000 dollar/50 000 dollar = 1.4x

I likhet med IRR gäller att ju högre kapitalmultiplikatorn är, desto större är den beräknade avkastningen på din ursprungliga investering och desto större är den potentiella risken.

Andra saker att ta hänsyn till

Det finns också andra kriterier att ta hänsyn till och jämföra mellan olika affärer, bland annat:

• Om kapitalinbetalningar kan krävas eller inte. Dessa är när investerare ombeds att bidra mer under innehavsperioden för en oförutsedd utgift eller ett oförutsett behov.
• Vad den förväntade exit cap-räntan är.
• Hur stora förvaltnings- och administrationsavgifterna är.
• Villkoren för skuldfinansiering.

Real estate crowdfunding kräver mer noggrannhet än att investera i ett konsumentlån (där varje investering är försedd med en riskklassificering). Det finns inga standardiserade riskklassificeringar. Du kommer sannolikt att behöva en timme eller mer för att granska dokumenten för bara en affär.