9 Renters Rights Your Landlord Doesn’t Want You To Know

Inom 2001 gick jag på juridikstudiekvällar tvärs över gatan från MacArthur Park, ett utrymme som också fungerade som en friluftsmarknad i centrala Los Angeles.

Det var inte så mycket en park som en gräsö där ungdomar gick för att köpa grodor och sköldpaddor på svarta marknaden, knarkare plockade upp svart tjärheroin och alla fick ID-kort. Det var den livliga delen av staden.

Ovanför juristskolan fanns det steppklasser för barn. Än i dag kan jag inte tänka på processen för att sammanfatta ett fall, fråga, regel, analys, slutsats, utan att ljudet av tip-tip-tappning hörs i bakhuvudet.

Under oss fanns en klinik för hyresgästers rättigheter, Inquilinos Unidos. Jag var volontär under dagen och hjälpte hyresgästerna att lämna in klagomål eller begära inspektioner.

Ibland var hyresgästerna familjer som vandrade över från parken, rösterna frågade om hur mycket deras hyresvärd kunde höja hyran, vädjade om att deras son eller dotter hade astma och att kackerlackorna eller kackerlackabehandlingen störde deras lungor.

Dessa röster tillhörde kroppar. Rösterna hade robusta hem – väggar av kött och ben. De kroppar som de tillhörde hade inte det. Kropparna drevs ut, medan nya ljusare hudfärgade, mer privilegierade kroppar flyttade in.

Vi vet alla att detta inte är ett fenomen som bara sker i denna livliga del av L.A. Människor överallt berörs av gentrifiering och många vet inte hur de ska bekämpa denna trend som sprider sig som en löpeld.

Särskilt sårbara är hyresgäster. Enligt 2016 års undersökning från US Census Bureau är över 37 procent av de amerikanska hushållen hyresgäster.

Hur många hyresgäster känner till sina rättigheter som hyresgäster?

Det kan vara svårt att känna sig mäktig och rustad när du ställs mot din hyresvärd, men du har rättigheter. Om du har specifika frågor om bostadsrättigheter eller behöver tillgång till organisationer för hyresgästers rättigheter kan du ringa 2-1-1 eller söka upp ditt lokala kontor här.

För tillfället kommer här en snabb grundkurs om 10 rättigheter som alla hyresgäster bör känna till.

Din bostad måste vara beboelig

Alla hyresgäster har rätt till en ren och beboelig bostad. Det är hyresvärdens skyldighet att upprätthålla denna standard.

Några exempel är att se till att dörrar och fönster inte är trasiga, att tak och väggar håller vatten ute, att rören levererar både varmt och kallt vatten och att det inte finns någon ohyra eller skadedjur.

I grund och botten har alla hyresgäster rätt att inte bo i slumområden.

En slum är en tätbefolkad urban informell bosättning som kännetecknas av undermåliga bostäder och misär. Även om slummen skiljer sig åt i storlek och andra egenskaper saknar de flesta av dem tillförlitliga sanitetstjänster, tillgång till rent vatten, tillförlitlig elektricitet, brottsbekämpning och andra grundläggande tjänster.

Om du bor på en plats som är beboelig är din första form av åtgärd att göra ett muntligt klagomål till din hyresvärd.

Du bör få snabba svar på klagomål

Om en hyreslägenhet inte är beboelig är det hyresvärdens skyldighet att åtgärda detta omedelbart. Tekniskt sett är de också förbjudna att ta ut hyra under den tiden också.

Du ska dock inte ta detta som ett grönt ljus för att sluta betala hyra. Det bästa är att fortsätta betala hyran, så att du får din del av avtalet dokumenterad. Om saker och ting eskalerar till den punkt där hyresgästen behöver det, kan de få tillbaka de hyrespengar som de betalade för den tid som platsen var i dåligt skick.

Detta ger hyresgästen övertaget, i händelse av att de måste stämma, kommer de att ha allt väl dokumenterat.

Du har rätt till ingripande från tredje part om hyresvärden inte uppfyller kraven i tid

När du har ett problem i din lägenhet är det första du ska göra att meddela din hyresvärd muntligen. Om ingen åtgärd vidtas skriver du ett daterat brev där du redogör för problemet. Brevet bör innehålla foton med tidsstämpel.

I värsta fall kan hyresgästen lämna in ett klagomål till bostadsstyrelsen och begära en inspektion. de kan uppmana hyresvärden att åtgärda problemet. Varje stad har ett annat formulär, som referens finns här lite information om hur man inleder processen i L.A.

Du har rätt att stämma om hyresvärden inte följer 60-dagarsmeddelandet

Om problemet inte åtgärdas efter att staden utfärdat ett 60-dagars meddelande till din hyresvärd är det dags att stämma för att återfå den hyra du betalat medan du bodde i ett obeboeligt utrymme.

Denna webbplats kan koppla dig till en lokal fastighetsadvokat.

Om du bor i en olagligt konverterad enhet har du fortfarande dessa rättigheter och skydd

Den 2 december 2016 ringde en vän. Hans barn var försvunnet och han hade fått nyheter om att en brand brutit ut i en ombyggd lagerlokal i Oakland som kallas Ghostship.

Tragedin rubbade kärnan i queersamhället. Det verkade som om vi under 2016 alla sattes i brand – på nattklubbar, vid protester och nu i våra ombyggda bostadsutrymmen.

Under 2011 började New York City slå till mot konverterade bostadsutrymmen efter en dödlig brand i olagligt konverterade lägenheter i Queens. Men i takt med att hyrorna stiger fortsätter människor att bli mer kreativa med sitt utrymme.

Fakten är dock att människor som bor och betalar hyra i olagligt ombyggda lägenheter fortfarande har samma skydd som alla andra hyresgäster.

Hursomhelst – och detta gäller för alla – är den bästa försiktighetsåtgärden att skriva ut en check för din hyra och skriva en anteckning på memoranderaden ”Hyra för .”. Det är också bra att försöka få kvitton varje gång.

Detta hjälper till att bekräfta att du är en hyresbetalande hyresgäst och skapar ett pappersspår för den tid du är i lokalen om du någonsin skulle behöva gå till domstol.

Du har rätt att bli underrättad innan din hyresvärd kommer in i bostaden

När kan en hyresvärd komma in i min lägenhet? Det verkar vara den vanligaste frågan som jag har hört genom åren.

Folket får ofta meddelanden om att deras hyresvärd måste komma och inspektera, men känner att det kan vara en kränkning av deras privatliv. Vissa personer har klagat på att hyresvärden har gått in i deras lägenhet utan deras tillstånd.

Om det inte rör sig om en nödsituation (som inte kräver något meddelande) måste din hyresvärd ge 24 timmars varsel.

Detta kan vara för en visning, reparationer eller för att släppa in arbetare. Och även med ett varsel får hyresvärden bara komma in under normala öppettider.

Hyreshöjningar har begränsningar

Hyreskontrollerade bostäder kan bara få hyreshöjningar en gång om året, och hyran kan bara höjas med en viss procentsats, vilket varierar från stad till stad. Endast vissa stater erbjuder hyresreglering, vanligtvis där det råder bostadsbrist.

Delar av Kalifornien har hyresreglering, liksom New York, New Jersey, Maryland och Washington D.C. Generellt sett avgör lagar om hyresreglering när, varför och hur mycket en hyresvärd kan höja hyran.

Även på orter som har hyresreglering gäller lagarna endast för vissa byggnader. Till exempel gäller New Yorks lagar om hyresreglering endast byggnader som är byggda före 1947 och kräver att hyresgästen har bott där oavbrutet sedan före den 1 juli 1971.

Oavsett vad en hyresvärd skulle kunna ta ut för hyra på den öppna marknaden kan de bara höja hyran med en fastställd procentsats varje gång du förnyar ditt hyresavtal – inga överraskningar.

Lagstiftningen om hyreskontroll kräver i allmänhet att din hyresvärd låter dig veta minst 30 dagar i förväg om han/hon planerar att höja hyran när du förnyar ditt hyresavtal.

Om du bor i en icke hyreskontrollerad enhet och har ett hyresavtal kan din hyra inte höjas förrän hyresavtalet löper ut (om inget annat anges i hyresavtalet).

Men tyvärr kan hyran höjas när som helst om du bor i en icke hyreskontrollerad lägenhet och hyr månadsvis, så länge hyresvärden ger ett lämpligt skriftligt meddelande.

Rätten till återbetalning av säkerhetsdepositioner

Hyresgäster har rätt att få tillbaka sin säkerhetsdeposition inom 21 dagar efter det att de lämnat lägenheten. Detta gäller nationellt, men beloppet du får tillbaka kan variera beroende på lägenhetens skick.

För det belopp som innehålls bör hyresgästen få en specificerad lista som förklarar vad som togs från säkerhetsdepositionen och ett dollarbelopp för varje post på listan.

Och om du bor i en hyreskontrollerad enhet har du rätt till ränta på din deposition – det är inte riktigt troligt att det blir mycket, men det är något. I allmänhet är hyresgästen skyldig enkel ränta enligt den räntesats som gällde när räntebetalningen för säkerhetsdepån förfaller till betalning.

Om den innehavda depositionen är 1 000 dollar och den gällande räntesatsen är 1,7 procent är den räntebetalning som ska betalas 17 dollar. Räntesatsen för säkerhetsdepositionen regleras av stadens lagstiftning, inte av hyresförordningen. Detta kan variera, men här finns en resurslista för varje delstat.

Dina rättigheter vid en vräkning

Om du bor i en hyresreglerad lägenhet finns det en liten uppsättning specifika skäl som gör att du kan bli vräkt.

De är följande: underlåtenhet att betala hyra, begå olägenhet, orsaka skada på hyreslägenheten, skapa ett orimligt ingrepp i andra hyresgästers komfort eller säkerhet, använda eller tillåta att hyreslägenheten används för olagliga ändamål och bryta mot hyresavtalet.

Olyckligtvis kan du, om du inte bor i en lägenhet med hyreskontroll, vräkas av vilken anledning som helst.

En vanlig missuppfattning är att när du väl har fått ett vräkningsmeddelande – antingen ett 14-dagars eller ett 30-dagars meddelande beroende på skälen – kan du, om du inte flyttar ut inom den tid som anges i meddelandet, kastas ut ur din lägenhet och vräkas omedelbart. Det är inte sant.

När tiden i uppsägningsmeddelandet löper ut, avslutas bara din hyresrätt eller avtalet/kontraktet mellan dig och hyresvärden. Detta gör det möjligt för hyresvärden att endast påbörja vräkningsprocessen.

Troligtvis för hyresgästen har lagen byggt in en rimlig tid för hyresgäster att hitta en ny bostad inför en hotande vräkning – även om du har missat månader av hyresbetalningar.

Du har också andra rättigheter för att eventuellt minska den hyra du är skyldig. Tänk på att den enda person som kan vräka dig är en sheriffvicesheriff – din hyresvärd har ingen besittningsrätt i din lägenhet fram till dess.

Det är ett allvarligt brott om han låser ut dig eller själv tvångsförflyttar dig eller dina tillhörigheter.

I genomsnitt brukar vräkningsprocessen ta cirka 5-6 veckor, men ibland kan det ta ännu längre tid än så. Här är en snabb tidslinje för det värsta scenariot:

1. Du får en 14-dagars uppsägning på grund av utebliven hyresbetalning.
2. Någon gång efter de 14 dagarna delger hyresvärden dig en stämning och ett klagomål om vräkning.
3. När du väl har fått stämningsansökan och klagomålet planeras en utfrågning cirka 10 dagar senare.
4. Om en dom meddelas till hyresvärdens fördel vid förhöret utfärdas en exekution 10 dagar efter det.
5. Du får ett sista 48-timmars varsel innan sheriffens vicesheriff kommer för att vräka dig.

Så du ser, även i det allra värsta scenariot har du fortfarande minst fjorton dagar på dig. Och det är ungefär fem veckor om hyresvärden tar upp vräkningen omedelbart och allt går som planerat – vilket ofta inte är fallet.

Håll dig i minnet att du ofta kan förlänga den tidslinjen och be hyresvärden eller domstolen om ytterligare tid om du behöver det.

***

Enligt min erfarenhet kan många ärenden lösas med ett enkelt brev, men i tveksamma fall är det alltid bäst att söka stöd från bostadsrättsföreträdare som är väl insatta i dina juridiska rättigheter och kan citera civillagen i ditt område.

Hyresgästföreningar över hela landet organiserar kampanjer för att förbättra lagarna för att stödja hyresstabilisering, vräkningar på goda grunder, leder inspektioner och för att utrusta hyresgäster med en grundläggande rättighetsförklaring.

Om du är en orolig hyresgäst kan du kontakta din lokala hyresgästförening och se hur du kan engagera dig.

Det finns också många resurser på nätet. Det finns USA:s Department of Housing and Urban Development och det finns många webbplatser för grupper som arbetar för rättvisa bostäder och hyresgäster, till exempel Housing Rights Center.

Oavsett vad som händer ska du alltid komma ihåg: Bostäder är en mänsklig rättighet och du – i själva verket alla hyresgäster – har rätt till ett säkert och anständigt boende.

Melissa Chadburn är en av Everyday Feminism Reporting Fellow. Melissa har skrivit för Guernica, Buzzfeed, Poets & Writers, Salon, American Public Medias Marketplace, Al Jazeera America och dussintals andra platser. Hon är stipendiat för The Economic Hardship Reporting Project. Hennes essä ”The Throwaways” fick anmärkningsvärda omnämnanden i Best American Essays och Best American Nonrequired Reading. Hennes debutroman, A Tiny Upward Shove, kommer att publiceras av Farrar, Straus och Giroux.