Top 10 responsabilități legale ale proprietarilor din New Jersey

Patronii din New Jersey trebuie să respecte anumite reguli specifice de stat (precum și federale și, adesea, locale) atunci când vine vorba de închirierea chiriașilor. Legea proprietarilor și chiriașilor din New Jersey acoperă totul, de la întrebările pe care le includeți pe o cerere de închiriere până la modul și momentul în care puteți mări chiria sau rezilia o închiriere. Nerespectarea responsabilităților dvs. legale poate duce la dispute costisitoare cu chiriașii și la penalități financiare mari (de exemplu, dacă nu dezvăluiți pericolele legate de vopseaua pe bază de plumb din chirie sau dacă faceți discriminare ilegală atunci când alegeți chiriașii).

Iată zece modalități de a nu avea probleme legale și de a conduce o afacere de succes în domeniul managementului proprietății în New Jersey.

Cumpărați-vă cu legile antidiscriminare

Înainte de a anunța un apartament vacant, este crucial să înțelegeți legile privind locuințele echitabile și ce puteți spune și face atunci când selectați chiriași. Acest lucru include modul în care anunțați o închiriere, întrebările pe care le puneți pe o cerere de închiriere sau atunci când intervievați potențialii chiriași și modul în care vă ocupați de chiriașii care închiriază de la dumneavoastră. Necunoașterea și nerespectarea legii poate duce la plângeri de discriminare și procese costisitoare.

În timp ce proprietarii din New Jersey sunt liberi din punct de vedere legal să respingă solicitanții – pe baza unui istoric de credit prost, a unor referințe negative, de la proprietarii anteriori, a comportamentului din trecut, cum ar fi întârzierea constantă a plății chiriei, sau a altor factori care îi fac să reprezinte un risc prost – acest lucru nu înseamnă că totul este permis. Nu aveți libertatea de a discrimina potențialii chiriași pe baza rasei, religiei, originii naționale, sexului, statutului familial (cum ar fi faptul că au copii sub 18 ani) sau a unui handicap fizic sau mental. Acestea sunt „categorii protejate” în conformitate cu legea federală Fair Housing Act din 1968, cu modificările ulterioare (42 U.S. Code § § 3601-3619 și 3631). Există câteva excepții de la normele federale antidiscriminare, inclusiv clădirile ocupate de proprietari cu patru sau mai puține unități și casele unifamiliale, atâta timp cât proprietarul nu deține mai mult de trei case de închiriat în același timp.

Legea statului New Jersey interzice, de asemenea, discriminarea pe baza orientării sexuale, a identității de gen sau a sursei de venit a unei persoane.

Site-ul web al HUD oferă detalii ample despre legile privind locuințele echitabile. Asigurați-vă că verificați, de asemenea, la agenția pentru locuințe echitabile din statul dumneavoastră pentru legi suplimentare care interzic discriminarea sau limitează scutirile proprietarilor.

Să respectați regulile de stat privind chiria

Toți proprietarii doresc ca chiriașii lor să plătească chiria la timp și fără probleme. Dacă trebuie să măriți chiria sau să evacuați un chiriaș care nu a plătit chiria, veți dori să vă asigurați că respectați regulile și procedurile specifice din New Jersey. Legea statului reglementează mai multe aspecte legate de chirie, cum ar fi perioada de preaviz (șapte zile în New Jersey) pe care proprietarii trebuie să o dea chiriașilor pentru a plăti chiria sau pentru a se confrunta cu un proces de evacuare). Dacă dețineți o proprietate de închiriat în Newark sau în alte orașe din New Jersey cu control al chiriei, asigurați-vă că verificați regulile locale. Pentru detalii despre regulile de stat privind chiria, consultați New Jersey Late Fees, Termination for Nonpayment of Rent, and Other Rent Rules.

Îndepliniți limitele și regulile de returnare a depozitului de securitate de stat

Depunerile de securitate sunt printre cele mai mari surse de dispută între proprietari și chiriași. Pentru a evita problemele, asigurați-vă că cunoașteți regulile statului, cum ar fi limita depozitului (o lună și jumătate de chirie în New Jersey) și cerințele privind dobânda. Folosirea unei liste de verificare proprietar-chiriaș atunci când un chiriaș se mută (și se mută din chirie) și trimiterea în scris a unei detalieri a depozitului de garanție atunci când chiriașul pleacă va contribui în mare măsură la evitarea disputelor.

Aprovizionați o locuință locuibilă

Vă sunteți obligat din punct de vedere legal să păstrați locuințele închiriate locuibile în New Jersey, în conformitate cu o doctrină juridică numită „garanția implicită de locuibilitate”. Dacă nu vă ocupați de reparațiile importante, cum ar fi un calorifer stricat, chiriașii din New Jersey pot avea mai multe opțiuni, inclusiv dreptul de a reține chiria sau de a „repara și deduce.”

Every Landlord’s Legal Guide, de Marcia Stewart, Ralph Warner și Janet Portman (Nolo) include sfaturi extinse privind stabilirea unui sistem de reparații și întreținere care va ajuta la prevenirea problemelor, cum ar fi reținerea chiriei de către chiriași sau vătămări ale chiriașilor din cauza condițiilor defectuoase din locuință.

Pregătiți un contract de închiriere sau un contract de închiriere scris legal

Contractul de închiriere sau contractul de închiriere pe care îl semnați dumneavoastră și chiriașul dumneavoastră stabilește baza contractuală a relației dumneavoastră cu chiriașul și este plin de detalii comerciale cruciale, cum ar fi perioada în care chiriașul poate ocupa chiria și valoarea chiriei. Luat împreună cu legile federale, de stat și locale privind proprietarii și chiriașii, contractul de închiriere sau contractul de închiriere stabilește toate regulile legale pe care dumneavoastră și chiriașul dumneavoastră trebuie să le respectați.

Problemele apar atunci când proprietarii includ clauze ilegale în contractul de închiriere, cum ar fi o renunțare la responsabilitatea proprietarului de a menține spațiile locuibile, sau atunci când proprietarii nu fac dezvăluirile cerute de lege (discutate în secțiunea următoare). Și chiar dacă nu este necesar să acoperiți o anumită problemă în contractul de închiriere, cum ar fi momentul și modul în care puteți intra în proprietatea închiriată, puteți evita tot felul de litigii prin utilizarea unui contract de închiriere și a unui contract de închiriere eficient și legal, care informează în mod clar chiriașii cu privire la responsabilitățile și drepturile lor.

Faceți dezvăluirile obligatorii din punct de vedere legal privind vopseaua pe bază de plumb

În conformitate cu legislația din New Jersey, proprietarii trebuie să facă anumite dezvăluiri chiriașilor (de obicei în contractul de închiriere sau în contractul de închiriere), cum ar fi dacă proprietatea închiriată se află sau nu într-o zonă inundabilă. De asemenea, proprietarii trebuie să se conformeze cu dezvăluirile federale obligatorii în ceea ce privește vopseaua pe bază de plumb de pe proprietate, în caz contrar riscă sancțiuni financiare mari.

Respectarea intimității chiriașilor

Proprietarii din New Jersey trebuie să ofere un preaviz de o zi înainte de a intra în proprietatea închiriată pentru a face reparații. Pentru a evita problemele, includeți o clauză a contractului de închiriere sau a contractului de închiriere care să respecte legea și să informeze chiriașul cu privire la dreptul dumneavoastră de intrare; de asemenea, păstrați înregistrări scrise ale cererilor dumneavoastră de a intra în unitățile locative.

Nu vă răzbunați împotriva unui chiriaș care își exercită un drept legal

Este ilegal să vă răzbunați în New Jersey -de exemplu, încercând să măriți chiria sau să evacuați un chiriaș pentru că s-a plâns de o condiție de locuit nesigură. Pentru a evita problemele sau pentru a contracara acuzațiile false de represalii, stabiliți o bună evidență pe hârtie pentru a documenta modul în care vă ocupați de reparații și alte fapte importante din relația cu chiriașul dumneavoastră.

Să urmați procedurile exacte pentru rezilierea unui contract de închiriere sau evacuarea unui chiriaș

Legile statului specifică când și cum un proprietar poate rezilia un contract de închiriere. Nerespectarea regulilor legale poate duce la întârzieri (uneori mari) în rezilierea unei chirii. Legile din New Jersey sunt foarte specifice în ceea ce privește cantitatea (trei zile) și tipul de preaviz de reziliere pe care proprietarii trebuie să-l dea chiriașilor care au încălcat contractul de închiriere înainte de a intenta un proces de evacuare. Consultați State Laws on Unconditional Quit Terminations și State Laws on Termination for Violation of Lease pentru mai multe informații despre aceste tipuri de notificări de reziliere în New Jersey.

Profitați de resursele juridice disponibile pentru proprietari

În plus față de sutele de articole de pe Nolo, inclusiv tabelele de lege proprietar-locatar pentru fiecare stat în parte, Nolo publică multe cărți pentru proprietari, precum și contracte de închiriere și contracte de închiriere online.

Nu uitați să verificați agențiile guvernamentale, cum ar fi Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD) și agențiile de stat pentru locuințe echitabile, care oferă informații juridice utile și publicații pe site-urile lor. Veți găsi, de asemenea, ghiduri utile privind drepturile chiriașilor și legea proprietar-chiriaș pe site-ul web al biroului procurorului general al statului dumneavoastră sau al agenției de protecție a consumatorului.

În cele din urmă, dacă aveți întrebări de ordin juridic cu privire la unitatea dumneavoastră de închiriat, ar trebui să vă consultați cu un avocat cu experiență în domeniul proprietar-chiriaș din New Jersey.

.