Cunoaștem cu toții pe cineva care este uimitor la găsirea celor mai bune oferte din jur. Aceștia nu trebuie să aștepte până la Black Friday pentru a obține un televizor ieftin și fac cumpărături la magazinele de vechituri, dar întotdeauna arată ca un milion de dolari. Există o modalitate de a face acest lucru cu imobiliarele, unde găsirea unei case ieftine vă poate economisi mii de dolari în dobânzi și comisioane?
Lauren Rosin este un agent imobiliar din Arizona care lucrează cu investitori în căutare de oferte. Ea îi sfătuiește pe cumpărătorii care caută case ieftine să „se asocieze cu cineva care se află pe piață, nu cu cineva blocat pe MLS” (multiple listing service).
„Majoritatea investițiilor mele sunt în afara pieței, iar în momentul în care ajung pe MLS, acestea sunt licitate”, adaugă ea.
Dacă încercați să vă dați seama cum să găsiți case ieftine pe care să le cumpărați, aruncați o privire la câteva dintre sfaturile noastre și folosiți-le pentru a forma o strategie de vânătoare de case.
Găsește case ieftine: Casele aflate în prezent la vânzare
Pentru a găsi un chilipir, uitați-vă mai atent la listele MLS. Țintiți casele care sunt pe piață de mult timp. Acei vânzători sunt, de obicei, dispuși să facă o înțelegere, în special dacă sezonul de cumpărare în zona dvs. este aproape încheiat și trebuie să se mute.
Pe lângă un număr mai mare de zile pe piață, s-ar putea să vedeți o reducere recentă a prețului. Dacă vânzătorul a scăzut prețul, acest lucru indică probabil două lucruri; are spațiu de manevră în prețul cerut și nu a primit nicio ofertă.
Dacă sunteți îndemânatic și dispus să munciți, căutați „așa cum este” în descrierile anunțurilor. Acesta este, în general, un indiciu că locuința este un fix-upper pe care l-ați putea cumpăra la un preț avantajos. Dar aveți grijă să nu vă băgați peste cap și asigurați-vă că totuși faceți o inspecție a locuinței. Ați putea pierde banii pe care îi economisiți din prețul de achiziție al locuinței pe reparațiile necesare pentru a face locuința locuibilă.
Puteți căuta, de asemenea, case libere sau moștenite. Unele orașe publică o listă de locuințe vacante, pe care o puteți găsi pe site-ul web al orașului. Aceste liste vor avea categorii de unu, doi sau trei, care indică de cât timp este vacantă locuința și în ce stare se află aceasta. Înainte de a cumpăra de pe această listă, fiți conștienți de faptul că, în unele jurisdicții, casele care ajung la categoria trei – cel mai rău nivel – trebuie să devină pe deplin conforme cu codul înainte ca orașul să elibereze un certificat de ocupare.
Căutați posibile case moștenite citind necrologurile locale, apoi căutând în registrele de impozite pe proprietate pentru a găsi proprietatea persoanei decedate. Deși ar putea avea nevoie de unele actualizări cosmetice, este puțin probabil ca acestea să fie într-o stare atât de proastă ca o locuință vacantă de categoria a treia. Rudele unei persoane decedate ar putea căuta doar să scape de proprietate – și de responsabilitățile acesteia – rapid și la un preț corect.
Dacă într-adevăr nu aveți noroc, extindeți zona de căutare pentru a include cartiere mai îndepărtate. Atunci când cumpărați o casă cu un buget limitat, va trebui să fiți flexibil. Zonele mai îndepărtate de centrele urbane ar putea avea prețuri mai mici la case.
Anunțurile de vânzare de către proprietar ar putea reprezenta, de asemenea, un potențial chilipir. Vânzătorii economisesc deja comisionul agentului imobiliar, așa că nu trebuie să câștige atât de mult din vânzare. Dar, fără un agent, s-ar putea să aibă o idee exagerată despre valoarea casei lor și s-ar putea să trebuiască să-i educați cu privire la piață.
Căutarea de case ieftine: Case în afara pieței
Ajutați-vă pe rețeaua dvs. și dați de știre că vreți să cumpărați o casă. Cuvântul de la gură la gură vă poate spune cine ar putea avea nevoie să se mute înainte ca aceștia să își fi listat casa. Țineți urechea deschisă pentru circumstanțe de viață – cum ar fi o ofertă de muncă în alt stat sau un divorț – care ar putea duce la o mutare. Uneori puteți face o ofertă înainte ca vânzătorul să își listeze vreodată locuința.
Bătutul la ușă este o altă metodă încercată și adevărată de a găsi locuințe în afara pieței. Alegeți un cartier în care doriți să locuiți și mergeți cu mașina, căutând case care s-ar putea să se potrivească criteriilor dumneavoastră. Faceți cunoștință cu proprietarul și vedeți dacă este dispus să discute despre vânzare sau dacă se gândește să se mute în următorul an sau cam așa ceva. Chiar dacă nu sunt deschiși să vândă, s-ar putea să cunoască un vecin care plănuiește o mutare.
Găsește case ieftine: Vânzările pe termen scurt
Vânzările pe termen scurt sunt vânzări de case în care vânzătorul se îndreaptă spre executare silită. Actualul proprietar a colaborat cu creditorul său pentru a aranja să vândă casa fie la o pierdere a ipotecii, fie pentru suma curentă restantă.
Vânzările pe termen scurt pot fi riscante, în special dacă sunt inițiate de bancă. Dacă vânzătorul refuză să se mute, s-ar putea să trebuiască să suportați costurile de evacuare după închidere. Uneori, băncile colectează și păstrează mai multe oferte, încercând să obțină cât mai mult de pe urma proprietății și lăsându-vă în incertitudine timp de luni de zile.
Pentru a găsi vânzări în lipsă, căutați în arhivele tribunalelor pentru „preforeclosures” în zona dumneavoastră. Acestea sunt uneori listate online, sau s-ar putea să trebuiască să mergeți la biroul grefierului județului. Contactați agențiile specializate în reprezentarea vânzărilor în lipsă și cereți să fiți adăugat pe lista lor de corespondență.
Când faceți o ofertă pentru o vânzare în lipsă s-ar putea să trebuiască să aveți de-a face atât cu proprietarul actual, cât și cu banca care deține ipoteca asupra casei. Negocierile pot deveni dificile. Înainte de a vă decide să vă uitați la vânzările scurte, găsiți un agent imobiliar care are experiență cu aceste vânzări unice.
Căutarea de case ieftine: Executări silite
Cu o executare silită, banca deține casa. Este adesea pasul după ce o vânzare scurtă eșuează, iar unul dintre avantajele cumpărării unei executări silite față de o vânzare scurtă este acela că proprietarul anterior s-a mutat deja.
Găsirea licitațiilor de executare silită variază în funcție de oraș, județ și stat. Unele orașe listează executările silite pentru licitație pe site-ul orașului; altele cer ca băncile să publice listele de licitații în ziarul local. Dacă participați la o licitație de executare silită, trebuie să aveți o dovadă de fonduri și să puteți plăti în numerar pentru proprietate.
Există câteva dezavantaje serioase la achiziționarea unei executări silite. Trebuie să verificați proprietatea în avans și, de multe ori, nu vi se va permite să vizitați proprietatea înainte de începerea licitației, așa că nu veți ști cum este în interior sau dacă este o afacere bună în prealabil. De asemenea, nu este neobișnuit ca proprietarii de locuințe executate silit să scoată tot ce are valoare, până la țevile de cupru, atunci când pleacă.
Dacă câștigați o casă executată silit la licitație, puteți face o inspecție a locuinței, dar nu puteți negocia prețul după inspecție. Singura dvs. opțiune este fie să continuați cu vânzarea, fie să plecați, iar taxa de inspecție nu vă va fi rambursată.
Rosin vă sfătuiește să vă familiarizați cu legile locale înainte de a licita pentru o executare silită. „Există state fiduciare și state judiciare”, spune ea. „Într-un stat fiduciar, licităm pentru casă, punem 10.000 de dolari în avans, iar a doua zi banii trebuie plătiți și ați terminat.”
Pe Coasta de Est, veți descoperi că statele judiciare necesită mai mulți pași pentru a executa silit și o perioadă de răscumpărare. Perioadele de răscumpărare de până la șase luni de la decretul de executare silită permit fostului proprietar să își revendice proprietatea, așa că veți dori să fiți atenți la acest aspect.
Băncile se referă la casele pe care le-au recuperat în cadrul executării silite, dar pe care nu le-au vândut la licitație, ca fiind proprietăți imobiliare deținute, sau REO. Căutați acest termen plus codul poștal în care doriți să locuiți pentru a găsi proprietăți deținute de bănci. Deoarece proprietățile deținute de bănci au trecut deja printr-o licitație de executare silită, dar nu au fost vândute, este posibil să fiți singurul cumpărător interesat.
Va fi mai puțină presiune atunci când cumpărați o REO față de cumpărarea unei case la licitație, veți avea timp să vizitați casa și eventual să obțineți estimări pentru orice reparații necesare înainte de a face o ofertă.
Căutarea de case ieftine: Programe speciale
Există două programe sponsorizate de guvern care v-ar putea ajuta să găsiți o casă ieftină pe care să o cumpărați, dacă îndepliniți cerințele acestora.
Programul Good Neighbor Next Door al Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD) vinde case unifamiliale în zonele de revitalizare cu o reducere de 50% din prețul de listă. Trebuie să fiți un ofițer de poliție, un profesor de la grădiniță până la clasa a 12-a, un pompier sau un tehnician medical de urgență pentru a vă califica pentru acest program. Locuințele pot fi găsite pe lista din statul dumneavoastră și sunt disponibile pentru cumpărare doar timp de șapte zile.
Dacă vi se aprobă cumpărarea unei locuințe Good Neighbor Next Door, trebuie să semnați un al doilea bilet de ipotecă pentru valoarea reducerii și să ocupați casa timp de cel puțin trei ani. După trei ani, cea de-a doua notă ipotecară va fi achitată.
HUD Dollar Homes încurajează accesul la proprietate în rândul familiilor cu venituri mici prin oferirea de case de vânzare la prețul de 1 dolar. Acestea sunt case REO care nu au fost vândute în ultimele șase luni și au o valoare de piață curentă de 25.000 de dolari sau mai puțin. Trebuie să îndepliniți cerințele de venit și să vă înscrieți pe site-ul web al statului dumneavoastră, care este, de asemenea, locul unde veți găsi casele disponibile.
Aprovizionarea de programe guvernamentale este una dintre modalitățile preferate ale lui Rosin de a lansa un nou investitor într-o casă. Ea îi va sfătui să cumpere și să ocupe casa pentru perioada minimă necesară în timp ce economisesc bani pentru următoarea investiție, apoi să se mute și să închirieze cât mai curând posibil.
Cum să găsești case ieftine de cumpărat?
Răspunsul scurt este: Fiți creativi și planificați să depuneți ceva muncă. Deși s-ar putea să aveți noroc și să dați peste un chilipir, vă puteți crește șansele de a găsi o casă ieftină punând la punct un plan și apelând la ajutorul unui agent imobiliar expert.
.