Ai auzit poveștile și ai văzut reclamele. Poate chiar cunoașteți pe cineva care a cumpărat o casă la preț mic la o licitație de executare silită.
Acum, vă gândiți să vă cumpărați propria casă.
Aveți CASH din economii sau dintr-o moștenire.
Și sunteți tentat de licitațiile de executare silită (unde băncile vând casele executate silit pentru a scăpa rapid de ele). La urma urmei, vezi oportunitatea de a obține mult mai multe case pentru mult mai puțini bani.
Dacă acest lucru sună ca tine, lasă-mă să-ți fac o introducere onestă în cumpărarea de case la licitație.
În primul rând, lasă-mă să fiu clar: cumpărarea unei case la o licitație NU ESTE potrivită pentru toată lumea.
Trebuie să aveți bani lichizi sau să fiți dispus să acceptați un împrumut „hard money” riscant, cu dobândă mare, pentru a cumpăra proprietatea.
Trebuie să fiți atent.
Trebuie să știți ce faceți.
Și chiar și atunci, este riscant.
Dar dacă reușiți să cumpărați o casă la licitație, puteți intra într-o locuință cu până la 50% din prețul de listă.
MARCA FORECLOSURE
Foreclosures încă abundă pe piața imobiliară americană, deși unele zone (gândiți-vă la Florida și Las Vegas) au mult mai multe decât altele.
ForeclosureRadar, un instrument cuprinzător de urmărire a licitațiilor pentru profesioniștii din domeniul imobiliar, afirmă că 80% dintre casele care au fost scoase la licitație în California în februarie 2009 au fost vândute în medie cu 36,3% sub prețul de listare, iar 40% dintre casele vândute la licitații au fost vândute cu 50% sau cu o reducere mai mare. Da, acestea sunt date din februarie 2009, dar șansele dvs. de a obține o afacere mortală pentru o casă la licitații nu fac decât să crească.
Lender Processing Services (LPS) explică faptul că numărul de executări silite din Statele Unite a crescut constant timp de cinci luni la rând și că stocul actual de executări silite din Statele Unite este de aproximativ 7,5 milioane.7 ori mai mare decât media istorică.
Casele executate silit sunt acolo, dar dacă vreți să aveți șansa unei tranzacții de executare silită, cel mai bine ar fi să fiți pregătit să cheltuiți nu doar bani, ci și mult timp pentru a vă pregăti…
EXPERIENȚA DE LA LICITAȚIE
Primul pas pentru a vă pregăti să cumpărați o casă la o licitație a administratorului judiciar este să mergeți la licitație și să vedeți cum este cu adevărat atmosfera. Licitațiile din fiecare județ se desfășoară un pic diferit și veți dori să cunoașteți detaliile licitației din zona dvs. particulară cu mult înainte de a licita. Alegeți o săptămână și mergeți la licitație în fiecare dimineață. Dacă nu puteți ajunge acolo din cauza programului de lucru, luați în considerare posibilitatea ca un prieten sau o rudă să experimenteze acțiunea și să vă raporteze.
Avertisment corect: Dacă aveți o slujbă cu normă întreagă (și nu lucrați în domeniul imobiliar), ar putea fi o provocare să găsiți timpul necesar pentru a vă pregăti să licitați la o licitație de locuințe și să faceți cercetările necesare.
Când sunteți la licitație, faceți-vă o idee despre procesul de licitație și despre modul în care acționează oamenii. Observați, de exemplu, că majoritatea ofertanților poartă ochelari de soare și își țin mâinile în buzunare; aceste trucuri îi ajută să nu-și arate emoțiile, fie că este vorba de entuziasm sau de dezamăgire.
După ce ați înțeles procesul de licitație, veți dori să începeți să urmăriți executările ipotecare.
Anunțurile de vânzări ale administratorului judiciar sau ale șerifilor sunt publicate săptămânal într-un ziar local timp de câteva săptămâni înainte de a fi vândute la licitație. Dar simpla căutare în ziar nu vă va oferi informațiile actualizate de care aveți cu adevărat nevoie.
În schimb, cercetați diferite instrumente de urmărire a executărilor silite. ForeclosureRadar este unul dintre cele mai bune servicii pe care le-am găsit pentru a găsi pre-executări silite în funcție de criteriile dvs. specifice, cum ar fi codul poștal, vârsta, numărul de paturi și băi etc. și pentru a le urmări tot drumul până la data licitației. Puteți chiar să descărcați o aplicație ForeclosureRadar pe telefon, astfel încât, în loc să tipăriți o listă zilnică și să o aduceți cu dumneavoastră la licitație, puteți pur și simplu să scoateți toate detaliile licitației din ziua respectivă pe telefon. Acestea fiind spuse, ForeclosureRadar nu este gratuit și nu este disponibil în toate cele 50 de state, așa că este posibil să trebuiască să faceți niște cercetări pe cont propriu.
DILIGENȚĂ ADEVĂRATĂ
În continuare, urmează diligența cu privire la casele pe care le urmăriți.
Legitimații și poziții de privilegiu
Să urmați oferta de pornire publicată pe lista dvs. (care se poate schimba) și să vă uitați la poziția privilegiului care inițiază executarea silită.
NICIODATĂ, NICIODATĂ să nu cumpărați un privilegiu în poziția a doua, sau orice privilegiu care nu este în prima poziție, dacă nu știți exact ce faceți.
Dacă ați cumpărat un gaj de poziția a doua la licitație, achiziția dvs. va fi în continuare subordonată gajului de prima poziție, care ar putea fi executat silit, ștergând gajurile subordonate, astfel încât toți banii pe care i-ați cheltuit ar fi o risipă.
Comandați un raport preliminar al titlului de proprietate de la o companie de titluri. Unele companii de titluri de proprietate vă vor percepe o taxă pentru acest lucru, iar altele vi-l vor oferi gratuit dacă consideră că au șanse mari de a vă obține afacerea. Deoarece achizițiile prin licitație vin cu toate privilegiile și sarcinile existente, o cercetare a titlului de proprietate sub forma unui raport preliminar al titlului de proprietate vă va ajuta să identificați lucruri precum privilegiile IRS sau impozitele scadente pe care dumneavoastră, în calitate de nou cumpărător, trebuie să le plătiți.
Starea casei
Unor investitori nu le pasă prea mult de aspectul interior al unei case executate silit, dar dacă intenționați să locuiți în ea pentru o vreme sau chiar să o reparați și să o vindeți, interiorul ar trebui să vă preocupe cel puțin într-o oarecare măsură.
Obținerea accesului la interiorul casei înainte de a licita pentru ea este de dorit, dar nu este întotdeauna posibil. Dacă aveți acces la Multiple Listing Services prin intermediul unui broker sau al unui agent imobiliar, este posibil să puteți extrage imagini de pe o listă veche, când casa era de vânzare. Țineți cont de faptul că acele fotografii pot fi foarte diferite de starea actuală a interiorului casei. Puteți alege să trageți cu ochiul pe la ferestre sau să vă strecurați „accidental” înăuntru dacă este liberă, dar fiți atenți la legi și la siguranța dumneavoastră!
De asemenea, faceți verificările necesare la mai multe case pe care ați dori să le cumpărați și nu doar la una singură, pentru că este posibil ca cea pe care ați pus ochii să fie amânată (și amânată, și amânată) sau să se vândă la un preț mai mare decât cel pe care sunteți dispus să îl plătiți.
BANI
Calculați oferta maximă pentru fiecare proprietate care vă interesează. Scrieți-o și respectați oferta maximă, nici un ban în plus. Este ușor să te lași purtat de emoția războaielor de licitații, dar a fi dispus să renunți la o proprietate este plasa ta de siguranță.
Multe dintre sistemele de urmărire online au instrumente pentru estimarea ARV (after repair value), dar o modalitate mai precisă ar fi să scoți comparabile recente și să calculezi singur costul reparațiilor estimate. Un antreprenor prietenos poate fi foarte util pentru a vă ajuta să stabiliți prețul uneltelor și al forței de muncă pentru orice reparații care credeți că ar putea fi necesare. Dacă obiectivul dvs. este să reparați și să vindeți proprietatea, trebuie să luați ARV și să scădeți estimările de reparații, costurile dvs. de păstrare, cheltuielile de listare dacă o veți lista cu un agent imobiliar și profitul pe care doriți să îl luați, de asemenea.
De unde luați banii?
Nu te așteptai să mergi la o bancă și să le ceri un credit ipotecar pentru a-ți finanța achiziția prin licitație, nu-i așa? Din cauza riscurilor pe care le implică cumpărarea unei case la licitație, acest lucru nu se va întâmpla.
Care stat are legi ușor diferite cu privire la cumpărarea de case la licitație.
În Arizona, de exemplu, trebuie doar să depuneți un depozit de garanție la licitație, dar veți avea la dispoziție doar câteva zile pentru a plăti în întregime. În California, trebuie să plătiți în întregime la etapele licitației. Prin urmare, va trebui să aduceți un cec de casierie cu suma integrală a ofertei dvs. maxime, cu numele administratorului judiciar pe el. Dacă obțineți proprietatea pentru un preț mai mic decât oferta dvs. maximă, veți primi o rambursare.
Mulți oameni, totuși, nu au suficienți bani pentru a plăti cash pentru o casă. În schimb, ei folosesc „hard money”.
Hard money este un termen folosit pentru a descrie banii împrumutați de la un investitor privat. Investitorul vă împrumută banii la o rată mare a dobânzii (de obicei 12%-18%) și așteaptă cu nerăbdare să nu puteți face plățile înapoi către el, astfel încât să poată prelua proprietatea. Hard money poate fi riscant, dar dacă vă puteți permite să faceți acele plăți și credeți că veți vinde proprietatea destul de repede, poate funcționa.
Dacă vreți să locuiți în casă
Nu ar merita niciodată să folosiți hard money pentru a cumpăra o casă în care veți locui totuși, deoarece împrumuturile hard money sunt pe termen scurt și cu dobândă mare.
Dacă vă întrebați dacă puteți economisi bani cumpărând o casă executată silit pentru a locui în ea și NU aveți o sumă forfetară de bani (din economii sau o moștenire, poate), licitațiile nu sunt calea de urmat. În schimb, cel mai bun pariu este să lucrați cu un agent imobiliar și să vizualizați executările silite care se află pe piața imobiliară obișnuită. Este posibil să găsiți în continuare economii mari și, în funcție de casă, să vă puteți califica pentru o finanțare bancară tradițională.
Fotografie de AR McLin.