Contract de închiriere rezidențială

Un contract de închiriere rezidențială standard (sau „contract de închiriere”) este un document scris între un proprietar și chiriaș care formalizează un acord de închiriere a unei proprietăți imobiliare pentru o taxă. Contractul trebuie să includă detalii specifice, cum ar fi chiria lunară și responsabilitățile fiecărei părți.

Shetate-Specific Lease Agreement Templates

Contractul de închiriere rezidențială standard trebuie să conțină următoarele elemente:

• Premise. Spațiul care urmează să fie închiriat.
• Proprietar. Proprietarul localului sau locatorul.
• Chiriaș. Chiriașul care dorește să locuiască în incintă sau locatar.
• Termen. Perioada de timp în care chiriașul va sta în incintă.
• Chirie. Suma de bani plătită de chiriaș.

Contractele de închiriere pot fi, de asemenea, utilizate pentru aceste locuințe:

• Duplex
• Townhouse
• Închiriere de camere
• Casă mobilă
• Închiriere pentru vacanțe
• Suite de socri
• Alte spații de locuit
• Opțiuni de închiriere cu drept de proprietate

Închiriere cu chirie vs. închiriere de locuință Contract de închiriere

Un contract de închiriere asigură o chirie pentru o perioadă scurtă de timp, de obicei o lună. Contractele de închiriere de la lună la lună se reînnoiesc automat în fiecare lună, cu excepția cazului în care proprietarul sau chiriașul își dă avizul de reziliere. Proprietarii pot, de obicei, să mărească chiria, să modifice condițiile de închiriere sau să rezilieze contractul cu un preaviz scurt. Proprietarii de pe piețele de închiriere stabile preferă adesea acordurile de închiriere de la lună la lună. Cu toate acestea, închirierile de la lună la lună înseamnă o rotație a chiriașilor, ceea ce implică mai multă muncă pentru a menține proprietatea plină.

Un contract de închiriere asigură o închiriere pentru o perioadă mai lungă de timp, de obicei un an. În această perioadă, proprietarul nu are voie să mărească chiria, să schimbe termenii închirierii sau să rezilieze contractul de închiriere cu un preaviz scurt, cu excepția cazului în care contractul de închiriere permite modificări sau chiriașul este de acord în scris cu modificările. Proprietarii din zonele cu un grad ridicat de neocupare a locuințelor preferă adesea contractele de închiriere.

Tipuri de contracte de închiriere

Durată fixă. Cea mai frecventă formă de închiriere este un acord pe termen fix, cu plata datorată în fiecare lună, de obicei în prima zi, iar termenul este de obicei de un an. În condiții normale, aceste acorduri nu pot fi reziliate de către proprietar sau chiriaș în timpul termenului.

Contract de închiriere lună de lună. Denumit și „închiriere la voință” nu are o dată de încheiere, dar fie proprietarul, fie chiriașul pot decide să modifice sau să rezilieze contractul cu un preaviz scris de obicei de cel puțin o lună.

Contractul de coproprietate. Acest contract îi obligă pe chiriașii care închiriază în mod colectiv de la un proprietar. Un acord între colegi de cameră este atunci când mai multe persoane locuiesc împreună într-o locuință, împărțind în același timp zonele comune. Acordul poate fi construit în două moduri:

• Între colegi de cameră. Acest acord este încheiat între colegii de cameră și stabilește orice elemente pentru a crea o atmosferă de viață fericită.
• Între colegul (colegii) de cameră și proprietar. Acest acord este încheiat între colegul (colegii) de cameră și proprietar, permițând colegului (colegilor) de cameră să închirieze o cameră de la proprietar și să împartă zonele comune.

Acord de subînchiriere. Acest lucru se întâmplă atunci când un chiriaș are un contract de închiriere și este obligat să părăsească spațiile, fiind în continuare răspunzător până la sfârșitul perioadei de contract. Aceștia pot, cu permisiunea proprietarului, să închirieze spațiul altcuiva pentru a ajuta la plata chiriei.

Închirierea fără un contract de închiriere

Închirierea unei proprietăți fără reguli și așteptări scrise în mod clar cu privire la închiriere este o invitație la probleme. Relația proprietar-chiriaș poate fi complicată – cu atât de multe legi federale, de stat și locale care guvernează închirierea proprietăților rezidențiale o face cu atât mai complexă. Prin scrierea unui contract de închiriere sau a unui contract de închiriere, toate detaliile contractului de închiriere vor fi înregistrate și obligatorii din punct de vedere juridic – și ca urmare (dacă sunt scrise în detaliu) pot reduce încălcările neintenționate ale contractului de închiriere, fie de către proprietar, fie de către chiriaș.

Câțiva proprietari nu folosesc contracte de închiriere scrise – ei preferă să aibă un acord verbal cu chiriașii lor. Deși acordurile verbale pot fi obligatorii din punct de vedere juridic, acestea pot fi dificil de dovedit în fața unui judecător. Prin semnarea unui contract de închiriere sau a unui contract de leasing scris, înțelegerea dvs. devine obligatorie din punct de vedere juridic și aveți dovada acordului dvs. Iată alte câteva motive pentru care este important să folosiți un contract de închiriere scris:

• Este în conformitate cu legislația statală și locală. Multe dintre legile de stat și locale cer acorduri de închiriere scrise pentru chirii care durează mai mult de un an. De asemenea, unele legi statale și locale privind proprietarii și chiriașii impun proprietarilor să facă dezvăluiri sau să impună obligații legate de chirii.
• Vă ajută să evitați disputele. Fără un acord scris clar, fiecare conflict are potențialul de a se transforma într-o bătălie juridică.
• Vă asigură drepturile la depozitele de garanție. Fără un acord scris, proprietarii riscă să nu poată colecta sau utiliza un depozit de garanție pentru chirie neplătită sau daune.

Dispoziții comune ale contractului de închiriere și ale contractului de închiriere

Un contract de închiriere rezidențială sau un contract de închiriere este un plan scris de închiriere – definește drepturile și responsabilitățile atât ale proprietarului, cât și ale chiriașului (chiriașilor). Acesta servește, de asemenea, ca un ghid pentru momentul în care se plătește chiria, durata închirierii și prevederile specifice de închiriere care sunt fie impuse prin lege, fie convenite de proprietar și chiriaș.

Termenii și condițiile de închiriere ar trebui să fie negociate (dacă sunt negociabile) de către proprietar și chiriaș(i). Dacă vă îngrijorează faptul că nu obțineți o valoare bună pentru suma pe care ar trebui să o plătiți pe chirie sau sunteți îngrijorat de regulile și prevederile casei care au fost adăugate la un contract de închiriere, atunci negocierea termenilor vă poate ajuta să aflați ce opțiuni aveți la dispoziție.

Pentru a negocia chiria, faceți-vă o idee despre prețurile pieței din zona dumneavoastră, accesând online și vizualizând proprietăți conexe și prețul lunar cerut de acestea. Este mai puțin probabil ca proprietarii să negocieze prețul chiriei și este mai probabil să ofere chiriașilor beneficii suplimentare. Așadar, ce mai poate fi negociat în afară de chirie? Iată câteva elemente pe care v-ați putea gândi să încercați să le negociați:

• Depozit de securitate
• Penalizări pentru chirie întârziată
• Parcare
• Stocare
• Utilități
• Politică privind fumatul
• Subînchiriere
• Cosemnatare

Aveți în vedere, proprietarii nu sunt obligați să negocieze prețurile de închiriere, taxele, beneficiile sau alte prevederi pe care le-au adăugat. Cu toate acestea, chiriașii au dreptul de a face cumpărături și de a nu semna un contract de închiriere care nu corespunde criteriilor lor.

Lungimea unui contract de închiriere sau a unui contract de leasing va varia în funcție de numărul de prevederi pe care le conține – nu vă faceți griji dacă al dumneavoastră are mai mult de câteva pagini. Aceste documente trebuie să fie scrise clar (de preferință dactilografiate) și simplu. Indiferent dacă alegeți să completați un contract de închiriere sau un contract de leasing, veți dori să abordați următoarele:

Depozite și taxe. Unele dintre cele mai frecvente probleme dintre proprietari și chiriași se concentrează în jurul depozitelor de garanție. Multe state au legi care limitează suma pe care o poate cere un proprietar, modul în care depozitul poate fi folosit, modul în care depozitul nu va fi folosit și modul în care depozitul va fi returnat după ce au fost deduse toate deducerile sau taxele nereturnabile. Așteptați-vă să detaliați valoarea depozitului de securitate, a depozitului pentru curățenie și animale de companie sau a chiriei din ultima lună. De asemenea, este posibil să doriți să includeți detalii cu privire la locul unde va fi păstrat depozitul de securitate și dacă proprietarul va plăti dobândă la depozit (obligatoriu în unele state).

Motive de reziliere a contractului de închiriere. Proprietarii includ adesea o clauză care prevede că orice încălcare a contractului de închiriere sau a contractului de închiriere de către un chiriaș sau de către oaspeții acestuia poate fi un motiv de reziliere a contractului de închiriere. Legile pentru rezilierea unui contract de închiriere diferă în funcție de tipul de contract de închiriere semnat (contract de leasing sau contract de închiriere) și în funcție de statul și, în unele cazuri, de orașul în care locuiește proprietatea.

Numele și adresele proprietarilor. Numele și adresa completă a proprietarului trebuie să fie incluse într-un contract de leasing sau de închiriere. În cazul în care proprietarul folosește un administrator de proprietate sau o companie care este autorizată să primească notificări în numele său, numele și adresa acestora ar trebui să fie, de asemenea, incluse. Unele state impun unui proprietar să divulge chiriașului (chiriașilor) datele de contact ale oricărei persoane autorizate să vorbească în numele sau să accepte plăți pentru proprietate.

Numele chiriașilor și ocupanților. Fiecare adult care locuiește în chirie trebuie să fie numit chiriaș și să semneze contractul de închiriere sau contractul de închiriere. Cerând ca toți ocupanții adulți să fie chiriași oficiali îi permite proprietarului să considere fiecare chiriaș responsabil din punct de vedere legal pentru plata sumei totale a chiriei și pentru respectarea condițiilor. În cazul în care unul dintre chiriași își reziliază contractul de închiriere, proprietarii pot solicita în mod legal plata întregii chirii de la oricare dintre ceilalți chiriași din contract. În plus, dacă unul dintre chiriași se mută sau încalcă contractul de închiriere, proprietarul poate rezilia contractul de închiriere pentru toți chiriașii.

Locație. Există mult mai mult decât suma lunară a chiriei. Contractele de închiriere și contractele de închiriere specifică, de obicei, valoarea chiriei datorate, când și unde trebuie plătită, formele de plată acceptabile și orice taxe suplimentare sau penalități de întârziere care se aplică. Rețineți că, în zonele fără control al chiriei, proprietarii pot percepe orice sumă pentru proprietatea lor.

Detalii despre proprietatea de închiriat. Contractul dvs. de închiriere sau contractul de închiriere poate include detalii despre proprietate (spații), cum ar fi zonele de depozitare, mobilierul și alte facilități care sunt incluse cu proprietatea de închiriat. Înainte de a semna un contract de închiriere sau de leasing, asigurați-vă că acesta include adresa completă (numărul clădirii și al unității, dacă este cazul), precum și orice facilități promise. De exemplu, dacă închirierea include spații de depozitare, veți dori să furnizați informații cu privire la locul în care se află și la modul de acces la acestea.

Responsabilitățile de întreținere ale chiriașului. Contractele de închiriere sau contractele de închiriere includ, de obicei, o clauză care îl face pe chiriaș responsabil pentru păstrarea locuinței curate și în stare bună. De asemenea, aceasta îl obligă pe chiriaș să ramburseze proprietarului pentru a repara orice daune pe care le-a provocat. Unele contracte de închiriere și contracte de închiriere detaliază responsabilitățile specifice ale chiriașului, în plus față de ceea ce nu poate face în materie de reparații.

Termenul de închiriere. Termenul de închiriere este perioada de timp în care proprietatea va fi închiriată. Un contract de închiriere ar trebui să includă o dată de început și de sfârșit. În cazul în care este un contract de închiriere (de obicei, închirierile pe termen scurt), acesta ar trebui să includă o dată de începere și să se reînnoiască automat până când proprietarul sau chiriașul decide să rezilieze.

Când și cum pot intra proprietarii în proprietate. Multe legi de stat specifică momentul în care proprietarii pot intra în mod legal într-o proprietate de închiriat și cantitatea de preaviz necesară pentru chiriaș. Uneori, proprietarii vor include aceste informații în contractul de închiriere sau în contractul de închiriere, în timp ce alții ar putea să nu fie conștienți de aceste legi și să scrie prevederi ilegale. Verificați legile de acces din statul dumneavoastră și cele locale și asigurați-vă că contractul de închiriere sau contractul de leasing este în conformitate cu acestea – intrarea ilegală și încălcarea confidențialității chiriașului au, de obicei, consecințe juridice.

Dezvăluiri și alte prevederi

După ce ați adăugat toate informațiile esențiale în contractul de închiriere sau în contractul de leasing, este posibil să doriți să îl adaptați pentru a reflecta aspectele individuale ale închirierii dumneavoastră. Dacă o regulă sau un regulament este suficient de presant pentru dumneavoastră încât să doriți să reziliați contractul de închiriere în cazul în care ar fi încălcat, asigurați-vă că acesta este inclus în contractul de închiriere sau de leasing. Regulile suplimentare care nu sunt la fel de importante pot fi scrise într-un document suplimentar. Iată câteva politici incluse în mod obișnuit care se adaugă la un contract de închiriere sau de leasing:

Oraioanele de avocat și cheltuielile de judecată în cazul unui proces. Unele contracte de închiriere și contracte de leasing vor defini cine plătește cheltuielile unui proces în cazul în care proprietarul și chiriașul merg în instanță din cauza unei încălcări a contractului de închiriere sau a contractului de leasing, cum ar fi, de exemplu, o dispută cu privire la depozitul de garanție. Aceste clauze prevăd în mod explicit că partea care pierde într-un litigiu între proprietar și chiriaș privind contractul de închiriere sau contractul de închiriere trebuie să plătească onorariile de avocat și cheltuielile de judecată ale părții câștigătoare.

Condiția unității de închiriere. Contractele de închiriere și contractele de închiriere includ, de obicei, o clauză prin care chiriașul este de acord ca locuința să fie într-o stare locuibilă atunci când se mută și promite să îl alerteze imediat pe proprietar cu privire la orice condiții periculoase, dacă acestea apar.

Absențe prelungite. Unii proprietari le cer chiriașilor lor să îi anunțe (în prealabil) despre orice absențe prelungite pe care intenționează să le facă în afara spațiilor. Aceasta este, de obicei, orice lucru mai lung de o săptămână. Această clauză poate preciza, de asemenea, că proprietarul are dreptul de a intra în unitatea de închiriere în timpul absenței dumneavoastră pentru a întreține proprietatea (dacă este necesar).

Limite privind șederea oaspeților. Proprietarii ar putea limita numărul de oaspeți peste noapte pentru a împiedica oaspeții pe termen lung să atingă stațiunea de chiriași cu drepturi depline, care nu au fost verificați, aprobați de proprietar sau menționați în contractul de închiriere sau în contractul de închiriere.

Nici o activitate ilegală. Proprietarii își pot limita răspunderea potențială prin includerea unei clauze care să interzică comportamentul ilegal și perturbator – cum ar fi consumul de droguri, traficul de droguri sau provocarea de probleme. Dacă chiriașul este implicat în orice activitate ilegală, proprietarul îi poate rezilia contractul de închiriere.

Animale de companie. Proprietarii pot interzice toate animalele de companie sau pot restricționa tipurile permise – cu excepția animalelor de serviciu și a animalelor de sprijin emoțional. În cazul în care o chirie este prietenoasă cu animalele de companie, este util să includeți politicile privind animalele de companie în contractul de închiriere sau în contractul de închiriere. Exemple în acest sens ar fi să scrie câte animale de companie poate avea un chiriaș, ce tipuri, rase și dimensiuni de animale sunt permise.

Restricții privind numărul de ocupanți. Proprietarii vor stabili, de obicei, o limită a numărului de persoane care pot locui în proprietatea lor de închiriat. Legea federală cere ca proprietarii să permită două persoane pe dormitor.

Restricții privind utilizarea proprietății. Proprietarii pot stabili orice fel de reguli și restricții pe care le doresc pe proprietatea lor de închiriat – atâta timp cât nu sunt discriminatorii, represalii sau nu încalcă legile din statul dumneavoastră.

Fumat. Proprietarii pot interzice sau restricționa fumatul de orice fel în proprietatea lor locativă. Dacă proprietarul dorește să limiteze fumatul, ar trebui să includă locurile în care chiriașii pot fuma.

Dezvăluiri de stat și locale. Multe legi de stat și locale le cer proprietarilor să dezvăluie chiriașilor documentația, politicile sau informații specifice despre unitate înainte de a se muta. Deoarece aceste legi variază de la un stat la altul (și, uneori, în funcție de oraș sau județ), este important ca acordul dvs. să fie analizat de către un avocat specializat în domeniul proprietarilor și chiriașilor din statul dvs. pentru a garanta că dezvăluirile corecte sunt incluse în contractul de închiriere. Unele legi privind dezvăluirile impun amenzi mari sau ramificații juridice proprietarilor dacă nu sunt respectate.

Dezvăluirile comune la nivel de stat și local includ:

• notificarea mucegaiului dacă proprietarul știe că există
• dezvăluirea deceselor recente care au avut loc în unitatea de închiriat
• informații din registrul de stat al infractorilor sexuali
• notificarea infractorilor sexuali care locuiesc în zonă

Subînchiriere. Proprietarii prudenți nu permit chiriașilor să subînchirieze proprietatea lor locativă fără acordul lor scris. Proprietarii ar trebui să analizeze legile de subînchiriere din statul lor pentru a vedea dacă sunt obligați să permită subînchirierea.

Utilități. Contractul de închiriere ar trebui să precizeze cine plătește pentru fiecare utilitate care deservește spațiile. În general, un proprietar va acoperi gunoiul și apa. În mod normal, chiriașii plătesc pentru serviciile de internet, cablu, gaz și electricitate.

Condiții care invalidează un contract de închiriere

Contractele de închiriere rezidențială sau contractele de închiriere pot conține prevederi care încalcă legile de stat, locale și/sau federale. Este ilegal ca un proprietar să ceară unui chiriaș să renunțe la oricare dintre drepturile sale sau să plaseze condiții discriminatorii într-un contract de închiriere sau de leasing. Prevederile ilegale pot duce la răspunderea proprietarului pentru daune.

Iată câteva exemple de prevederi ilegale:

Încasarea de penalități în loc de taxe. O penalizare este un mijloc de a preveni un anumit comportament, în timp ce taxa este destinată să acopere pierderile. Persoanele fizice nu au dreptul legal de a percepe penalități, dar pot percepe taxe. Deci, practic, deși taxele sunt legale, ele nu pot echivala cu o penalizare. Un exemplu în acest sens ar putea fi creșterea taxei pentru plățile întârziate pentru a pedepsi chiriașul pentru că plătește cu întârziere. Aceste penalități nu numai că nu pot fi aplicate, dar pot încălca și legile locale și de stat privind represaliile proprietarilor.

Să-l facă pe chiriaș responsabil pentru întreținere și reparații. Proprietarii trebuie să plătească pentru întreținerea și reparațiile proprietății, cu toate acestea, multe contracte de închiriere și contracte de închiriere sunt scrise în mod intenționat pentru a-i confunda pe chiriași atunci când descriu responsabilitățile proprietarului. Acest lucru are scopul de a-i face pe chiriași să simtă că responsabilitățile de întreținere și reparații sunt ale lor. Fiți atenți la limbajul care afirmă că chiriașul este responsabil pentru întreținere și reparații – este ilegal și inaplicabil.

Garanția de habitabilitate. Fiecare stat are coduri specifice de sănătate și siguranță care prevăd standarde minime pentru unitățile locative. În cazul în care aceste standarde nu sunt respectate, chiriașul dă o notificare corespunzătoare și reparațiile/reparațiile tot nu sunt efectuate în perioada de timp permisă, chiriașul va fi considerat „evacuat în mod constructiv”. Nu semnați un contract de închiriere fără o clauză prin care proprietarul este obligat să mențină unitatea locuibilă.

Depozit de garanție. Deducerile din depozitul de garanție sunt cea mai frecventă cauză a neînțelegerilor privind contractul de închiriere. Locatarii nu pot fi taxați pentru daune pe care nu le-au provocat, pentru costuri pe care proprietarul nu le-a suportat sau pentru uzura normală a proprietății. Multe state reglementează modul în care un proprietar poate folosi un depozit de garanție. Înainte de a semna un contract de leasing sau de închiriere, asigurați-vă că acesta nu conține un limbaj care se abate de la legile locale și de stat.

În plus, citiți mai multe despre clauzele și problemele legate de contractele de închiriere prădătoare aici.

Exigențe de stat pentru furnizarea de copii chiriașilor

După ce un contract de închiriere este semnat atât de proprietar, cât și de chiriaș, proprietarul poate fi obligat de legea statului să furnizeze o copie a contractului de închiriere la cerere. Aceste state includ următoarele 11:

• California. Proprietarul trebuie să furnizeze chiriașului o copie a contractului de închiriere sau a contractului de leasing în termen de 15 zile de la semnarea acestuia de către chiriaș. (Civ. Code §§ 1962(4))
• Delaware. Proprietarul trebuie să furnizeze o copie scrisă a contractului, în mod gratuit (§ 5105 (b))
• Hawaii. Proprietarul trebuie să furnizeze chiriașului o copie a contractului de închiriere sau a contractului de închiriere (§521-43(d))
• Kansas. Proprietarul trebuie să înmâneze chiriașului o copie a contractului de închiriere care a fost semnat de ambele părți, iar dacă proprietarul nu face acest lucru și mai târziu acceptă chiria de la chiriaș, această acceptare conferă contractului de închiriere același efect ca și cum ar fi fost semnat și înmânat de către proprietar. Durata unui astfel de contract de închiriere este limitată la un an, indiferent de termenul menționat în contract. (§§ 58-2546)
• New Mexico. Contractul de închiriere scris trebuie să fie înmânat fiecărui rezident înainte de mutare. (§ 47-8-20(G))
• New York. În New York City, proprietarul trebuie să furnizeze chiriașului o copie a oricărui contract de închiriere scris în termen de 30 de zile de la ratificare. (General Obligations Law § 5-701).
• Tennessee. Un contract de închiriere scris este necesar pentru contractele de închiriere care au o durată de trei ani sau mai mult. (Tenn. Code Ann. § 66-7-101)
• Oregon. Proprietarul trebuie să furnizeze chiriașului o copie a oricărui contract de închiriere scris și a tuturor modificărilor și completărilor. (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Înainte de începerea unui contract de închiriere, proprietarul trebuie să înmâneze o copie executată a contractului de închiriere, în cazul în care contractul de închiriere este un contract scris; și o copie a oricăror reguli și regulamente aplicabile unității locative rezidențiale. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Washington. În cazul contractelor de închiriere scrise, proprietarul furnizează o copie executată fiecărui chiriaș care semnează contractul de închiriere. Chiriașul poate solicita o copie de înlocuire gratuită pe parcursul închirierii. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. Contractele de închiriere și regulile și regulamentele stabilite de proprietar, în cazul în care sunt în scris, se pun la dispoziția potențialilor chiriași pentru a fi consultate înainte de încheierea unui contract de închiriere și înainte de acceptarea unui avans sau a unui depozit de garanție de la viitorul chiriaș. Copii se înmânează chiriașului în momentul încheierii contractului. (Wis. Admin. Code §§ 134.03(1))

.