Cele mai bune servicii de crowdfunding imobiliar

Crowdfunding-ul este una dintre cele mai mari tendințe de investiții din prezent, cu unele randamente deosebit de mari fiind realizate pe piața de împrumut imobiliar peer-to-peer (P2P). Se pare că în fiecare zi apar noi platforme de crowdfunding imobiliar, ceea ce face ca alegerea celei potrivite să fie o sarcină dificilă.

Ce trebuie să vă întrebați înainte de a începe?

Totul se reduce la preferințele personale. Platformele disponibile astăzi sunt – în cea mai mare parte – destul de variate. Așadar, veți dori să vă puneți câteva întrebări înainte de a decide ce serviciu este potrivit pentru dumneavoastră:

• Sunteți un investitor acreditat? Multe – deși nu toate – platformele de crowdfunding au acest lucru ca o cerință pentru a participa la ofertele lor. Dacă nu sunteți acreditat, cea mai bună opțiune ar fi una dintre platformele care oferă un REIT privat, cum ar fi Streitwise (Citiți recenzia completă aici)
• Care este orizontul de timp dorit? Termenele pentru aceste tranzacții imobiliare variază de la câteva luni la câțiva ani.
• Ce tip de proprietate vă interesează? Sunteți în căutarea unor oferte imobiliare strict comerciale sau a unor oferte rezidențiale fix and flips? Unele platforme le oferă chiar și pe amândouă.
• Câți bani doriți să investiți? Investițiile minime variază de la 0 la 50.000 de dolari.
• Datorie sau capital propriu? Ca și în cazul întrebării rezidențial vs. comercial, unele platforme oferă fie una, fie ambele. Investițiile în datorii și în capitaluri proprii au seturi diferite de riscuri, orizonturi de timp și beneficii fiscale.

Cele mai bune platforme de crowdfunding imobiliar

Iată o defalcare a celor mai bune platforme de crowdfunding imobiliar aflate în prezent în spațiul de investiții și modul în care acestea se compară între ele. Am analizat și testat amănunțit fiecare serviciu de crowdfunding listat mai jos.

Înainte de a începe

Primul lucru mai întâi. Înainte de a începe să evaluați anumite oferte de investiții specifice, trebuie să faceți câteva verificări cu privire la compania de crowdfunding în sine.

Puteți compara cu ușurință companiile cu ajutorul acestor date afișate. Dar un due diligence adecvat necesită chiar mai mult.

• Care este nișa și strategia de investiții a companiei? Vă simțiți confortabil cu piețele și abordarea aleasă de aceasta?
• Cât timp a fost în afaceri?
• Pune platforma documente reale, cum ar fi asigurarea titlului de proprietate și rapoartele de inspecție, pentru ca dumneavoastră să le descărcați și să le studiați?
• Cât de transparentă este compania? Oferă o contabilitate a tranzacțiilor anterioare, astfel încât să puteți vedea dacă a efectuat un control corespunzător?
• Câte cazuri de neplată a avut și este transparentă în privința motivelor?
• Ce comisioane percepe de la investitori?
• Câte dintre tranzacțiile care ajung la companie sunt finanțate? Ce verificări face cu privire la fiecare afacere înainte de a o posta pe platforma de crowdfunding? Care este procesul de verificare prealabilă? Cum îi califică pe sponsorii cărora le permite să posteze oferte pe platformă?
• Ofertele sunt prefinanțate de către compania de crowdfunding? Are aceasta bani proprii în oferte? Baza sa de clienți include investitori instituționali?
• Fondatorii și membrii personalului au o experiență adecvată în industria imobiliară?
• Cu atât de multe startup-uri de crowdfunding imobiliar din 2012 încoace, vor exista unele companii care nu vor reuși. Ce se va întâmpla cu afacerile în care sunteți implicați în cazul în care compania intră în faliment? Investițiile dvs. sunt protejate?

Răspunsurile la aceste întrebări vă vor ajuta să identificați o mână de platforme de crowdfunding pe care ați lua în considerare tranzacțiile și să eliminați sarcina copleșitoare de a parcurge ofertele de pe cele peste 100 de site-uri de crowdfunding imobiliar existente.

După ce ați selectat platformele de pe „lista dvs. scurtă”, sunteți gata să analizați oportunitățile disponibile. Fiecare oportunitate ar trebui să vă ofere toate informațiile de care aveți nevoie pentru a face o diligență adecvată.

5 metrici pe care ar trebui să le cunoașteți înainte de a alege serviciul de crowdfunding

Desigur, atunci când comparați oferte, veți dori să vă asigurați că comparați mere cu mere. Afacerile cu capitaluri proprii sunt complet diferite de cele cu datorii. Afacerile cu mai multe familii sunt diferite de cele cu o singură familie. Afacerile comerciale sunt diferite de cele rezidențiale. Datoriile de nivel mezanin sunt diferite de cele de nivel senior. Și așa mai departe.

Pentru a vă ajuta să înțelegeți ce trebuie să căutați, am compilat această listă de cinci parametri pe care trebuie să îi analizați atunci când analizați o afacere de crowdfunding imobiliar. Țineți cont de faptul că aceasta nu este neapărat lista atotcuprinzătoare a tot ceea ce veți dori să luați în considerare atunci când comparați oportunitățile. Dar ar trebui să vă ajute să porniți pe drumul cel bun.

#1: Datele demografice și tendințele pieței locale

În investițiile imobiliare, locația este esențială. Fiecare oportunitate ar trebui să includă un raport de piață care să ofere o privire imparțială asupra locației proprietății. Examinați cu atenție aceste date până la specificul cartierului.

Am învățat cu siguranță importanța de a face acest lucru în mod direct. În Baltimore, unde investesc, datele despre proprietăți variază în funcție de bloc. Un rând de case de oraș dărăpănate, cu borduri, care se vând cu doar 8.000 de dolari fiecare, va fi la doar un bloc distanță de case evaluate la 250.000 de dolari fiecare. Importanța înțelegerii pieței locale nu poate fi subestimată.

Raportul de piață furnizat pe platforma de crowdfunding ar trebui să ofere detalii despre:

1. Piața locală de închiriere și chirii comparabile
2. Demografia și mărimea populației, inclusiv dacă aceasta este în creștere sau în scădere
3. Perspectivele de creștere a locurilor de muncă și diversitatea locurilor de muncă din zonă
4. Ratele locale de impozitare a proprietății
5. Costurile de utilități

. Valorile proprietăților

6. Rankingul districtelor școlare
7. Statisticile privind infracționalitatea
8. Numărul preconizat de unități care se construiesc în cadrul proiectului local
9. Și multe altele.

Desigur, puteți – și ar trebui – să verificați dacă raportul de piață este corect cu o căutare rapidă pe Google.

Prin însăși natura sa, imobiliarele sunt o investiție pe termen lung cu costuri de tranzacție ridicate. Nu puteți muta o proprietate într-o locație mai bună. De aceea, acești factori trebuie investigați și evaluați cu atenție înainte de a investi.

#2: Durata investiției sau perioada de deținere

Perioadele de deținere ar trebui să fie proiectate în mod specific pentru fiecare afacere. O perioadă de deținere este timpul care se scurge între momentul în care investiți și momentul în care v-ați rambursat investiția plus câștigurile declarate.

Perioada medie de deținere pentru majoritatea afacerilor de pe platformele de crowdfunding este de trei până la șapte ani. Aceasta înseamnă că fondurile dvs. de investiții vor fi blocate pentru această perioadă de timp. Vă veți primi investiția inițială plus dobânda și/sau împărțirea participației la capitalul social după ce sponsorul imobiliar vinde sau încheie în alt mod afacerea.

Vă veți găsi un astfel de limbaj în majoritatea documentelor afacerii: „Perioada estimată de deținere a investiției descrisă în prezentul document este doar o proiecție și nu se poate asigura când sau dacă o investiție poate fi lichidată.”

Ideea este să vă asigurați că înțelegeți că investiți într-un activ nelichid și că ar trebui să investiți doar banii de care nu aveți nevoie pe termen scurt. Spre deosebire de investițiile în acțiuni, nu există o piață secundară pentru a vă cumpăra/vinde/comercializa participațiile dvs. într-o afacere de crowdfunding imobiliar.

#3: Prognoza fluxului de numerar proiectată și netă

În calitate de investitor în acțiuni într-o afacere de crowdfunding, vă puteți aștepta la distribuții. Documentele ar trebui să vă spună cât de mult și când să vă așteptați la plăți.

În mod normal, plățile dvs. vor proveni din fluxul de numerar pozitiv. Fluxul de numerar va fi rezultatul veniturilor din chirii, al încasărilor din refinanțare sau al veniturilor din vânzarea proprietății. Planurile de afaceri de crowdfunding imobiliar arată programul preconizat de venituri și cheltuieli pe o proformă proiectată.

Fluxul de numerar net este linia de jos. Aceasta este diferența dintre venituri și cheltuieli pe o anumită perioadă. Veți putea compara afacerile analizând pro forma proiectată.

Acestea sunt proiecții, așa că trebuie să luați în considerare faptul că este posibil ca așteptările să nu fie îndeplinite și să vă asigurați că veniturile care depășesc proiecțiile sunt acordate investitorilor, la fel cum vor fi deduse cheltuielile neprevăzute.

#4: Rata internă de rentabilitate și obiectivele de rentabilitate cash-on-Cash

Rata internă de rentabilitate (IRR) este unul dintre cei mai comuni parametri utilizați în crowdfunding-ul imobiliar și, prin urmare, unul dintre cei mai ușor de comparat de la o afacere la alta. IRR este rata anuală a câștigurilor unei investiții și este exprimată de obicei într-un interval de procente (de exemplu, 13%-15%).

Iată cum se calculează. Să presupunem că investiți într-o afacere de 50.000 de dolari cu o IRR preconizată de 15% pe an și că perioada de deținere este de trei ani:

RIRR este un număr brut. Ceea ce este mai important este randamentul preconizat, prezentat de obicei ca un procent anualizat „cash on cash”. Acesta este randamentul țintă al investitorului, net de comisioane și cheltuieli. Din ceea ce am văzut afișat pe multe site-uri de crowdfunding imobiliar, acest număr este de obicei în jur de 8%. Cu cât este mai mare IRR proiectată sau cash on cash, cu atât mai riscantă este afacerea.

Un avertisment pe care îl veți găsi pe majoritatea site-urilor este ceva de genul acesta: „O investiție implică un grad ridicat de risc, inclusiv valori fluctuante ale proprietăților imobiliare, lipsa de lichidități, probleme de mediu, riscuri juridice și de reglementare și alte riscuri.”

#5: Multiplul de capitaluri proprii

O altă măsură pe care trebuie să o utilizați atunci când comparați o afacere cu alta este multiplul de capitaluri proprii (EM). Multiplul de capitaluri proprii este un raport între randamentele dvs. și capitalul vărsat.

Calculul este:

• Randamente distribuite cumulate/Capital vărsat = Multiplu de capitaluri proprii
• Atunci, dacă investiți 50.000 de dolari într-o afacere și obțineți un profit net de 20.000 de dolari, multiplul dvs. de capitaluri proprii este de 1,4x, calculat astfel:
• 50.000 de dolari + 20.000 de dolari/50.000 de dolari = 1.4x

Ca și IRR, cu cât este mai mare multiplul de capital propriu, cu atât este mai mare randamentul preconizat al investiției dvs. inițiale și mai mare riscul potențial.

Alte lucruri de luat în considerare

Există și alte criterii de luat în considerare și de comparat între tranzacții, inclusiv:

• Dacă ar putea fi necesare sau nu apeluri de capital. Acestea sunt atunci când investitorilor li se cere să contribuie mai mult în timpul perioadei de deținere pentru o cheltuială sau o necesitate neprevăzută.
• Care este rata de capitalizare de ieșire preconizată.
• Cât de mari sunt comisioanele de gestionare și administrare.
• Termenii de finanțare a datoriilor.

Contractul de crowdfunding imobiliar necesită mai multă diligență decât investiția într-un împrumut de consum (unde fiecare investiție vine cu un rating de risc). Nu există ratinguri de risc standardizate. Veți avea probabil nevoie de o oră sau mai mult pentru a examina documentele unei singure tranzacții.