Cele mai bune împrumuturi pentru proprietăți imobiliare comerciale

Key Takeaways

Tipuri de proprietăți imobiliare comerciale | Ratele dobânzilor și comisioanele împrumuturilor | Plata anticipată a împrumutului | Cum se obține un împrumut | Tipuri de împrumuturi pentru proprietăți imobiliare comerciale | Ce este OOCRE?

Primăria imobiliară comercială (CRE) este una dintre cele mai profitabile investiții pe care o poate face o persoană. Aceste proprietăți producătoare de venit oferă numeroase avantaje față de investițiile rezidențiale, deoarece pot fi o sursă dominantă nu numai pentru construirea unei averi, ci și pentru generarea unui flux de numerar lunar. Cu toate acestea, este demn de remarcat faptul că construirea unei averi în domeniul imobiliar comercial nu începe cu primul cec de chirie, ci mai degrabă cu împrumuturile pentru proprietăți de investiții comerciale utilizate pentru a finanța tranzacțiile respective. Dacă nu pentru altceva, structura de finanțare a proprietăților imobiliare comerciale utilizată pentru a finanța o achiziție va da tonul întregii strategii de ieșire.

Tipuri de proprietăți imobiliare comerciale

Pentru a înțelege cum să investești în proprietăți imobiliare comerciale, trebuie mai întâi să înțelegi diferitele tipuri de proprietăți imobiliare comerciale. Aceste proprietăți sunt, în general, utilizate în scopuri comerciale, proprietarii închiriind spațiul ocupat pentru o chirie lunară. Imobiliarele comerciale constau, în general, din următoarele tipuri de proprietăți:

• Office

• Retail

• Industrial

• Multifamilial

• Multifamilial

• Special-Purpose

Office

Cel mai popular tip de imobiliare comerciale este spațiul de birouri. Aceste clădiri, care pot varia de la birouri cu un singur chiriaș până la zgârie-nori, sunt definite de una dintre cele trei categorii: Clasa A, Clasa B sau Clasa C.

• Proprietățile imobiliare comerciale de clasa A sunt, de obicei, clădiri nou construite sau renovate extensiv, situate în zone excelente, cu acces ușor la facilități importante. Acestea sunt de obicei gestionate de companii profesionale de gestionare a proprietăților imobiliare.

• Proprietățile imobiliare comerciale de clasa B sunt adesea clădiri mai vechi care necesită un anumit tip de investiții de capital. Deși sunt bine întreținute și gestionate, aceste proprietăți necesită unele reparații minore și modernizări – ceea ce le face o țintă populară pentru investitori.

• Proprietățile imobiliare comerciale de clasa C sunt de obicei folosite pentru oportunități de reamenajare. Acestea sunt, în general, prost amplasate, necesită un anumit tip de investiții majore de capital pentru a îmbunătăți infrastructura învechită, iar ratele lor ridicate de neocupare sunt mult mai mari decât clădirile de clasă superioară.

Retail

Un alt tip popular de proprietăți imobiliare comerciale sunt clădirile de retail. Aceste proprietăți, care variază de la centre comerciale de tip strip mall și centre comunitare de vânzare cu amănuntul la bănci și restaurante, sunt adesea situate în zonele urbane. Dimensiunea acestor proprietăți imobiliare se poate extinde de la 5.000 de metri pătrați până la 350.000 de metri pătrați.

Industriale

De la depozite la spații de producție mari, clădirile industriale sunt de obicei orientate către industriile de producție, deoarece oferă spații cu specificații de înălțime și disponibilitate de andocare. De asemenea, aceste proprietăți comerciale se pretează, în general, mai mult la oportunități de investiții.

Multifamiliale

Aceste proprietăți comerciale sunt alcătuite din apartamente „cvadruple”, unități de condominiu înalte și unități multifamiliale mai mici, care pot varia de la patru la 100 de unități. Spre deosebire de alte proprietăți imobiliare comerciale, termenele de închiriere ale clădirilor multifamiliale sunt, de obicei, mai scurte decât cele ale proprietăților de birouri și de vânzare cu amănuntul.

Proprietăți cu destinație specială

Dincolo de proprietățile menționate mai sus, proprietățile imobiliare comerciale cu destinație specială sunt construite de către investitor. Acestea constau, de obicei, în spălătorii auto, facilități de auto-stocare și chiar biserici.

Pentru că cele mai bune proprietăți imobiliare comerciale sunt la mare căutare, investitorii trebuie să se concentreze pe locație, pe dezvoltarea viitoare și pe îmbunătățiri. Acesta nu este doar modul în care proprietățile comerciale capătă valoare, ci și se apreciază.

Ratele dobânzii pentru proprietăți imobiliare comerciale & Taxe

În comparație cu împrumuturile rezidențiale, ratele dobânzii la împrumuturile imobiliare comerciale sunt, în general, mai mari. Mai multe comisioane contribuie la costul total al creditelor imobiliare comerciale, inclusiv comisioanele de evaluare, juridice, de aplicare, de inițiere și de studiu. În timp ce unele dintre aceste taxe se aplică anual, altele trebuie plătite în avans chiar înainte ca împrumutul să fie aprobat. De exemplu, un împrumut comercial pentru o proprietate de închiriat poate avea un comision unic de inițiere a împrumutului de 1% și un comision anual de 0,25% până la plata integrală a împrumutului. Acest lucru înseamnă că, dacă aveți un împrumut de 1 milion de dolari, acesta ar putea necesita un comision de inițiere a împrumutului de 10.000 de dolari plătit în avans și un comision anual de 2.500 de dolari cu dobândă suplimentară. Asigurați-vă că verificați ratele dobânzilor în mod regulat, deoarece acestea vor fluctua și vor varia.

Plată anticipată a împrumutului imobiliar comercial

De multe ori, un împrumut imobiliar comercial poate avea, de asemenea, restricții de plată anticipată. Aceste restricții sunt concepute pentru a păstra randamentul anticipat al creditorului. Investitorii pot achita datoria chiar înainte de data de scadență a împrumutului pentru investiții imobiliare comerciale. Dacă fac acest lucru, vor exista probabil penalități de rambursare anticipată. Dacă achitați anticipat un împrumut, există patru tipuri principale de penalități de ieșire:

• Penalități de plată anticipată: Aceasta este cea mai comună și cea mai elementară penalitate de plată anticipată. Aceasta se calculează prin înmulțirea penalității de rambursare anticipată specificate cu soldul curent restant.

• Garanție de dobândă: Chiar dacă împrumutul este rambursat anticipat, creditorului i se cuvine o sumă specificată de dobândă. De exemplu, un împrumut poate avea o rată a dobânzii de 10% garantată timp de 60 de luni și un comision de ieșire de 5% după aceea.

• Lockout: Un împrumutat este în imposibilitatea de a achita un împrumut înainte de o anumită perioadă de timp.

• Defeasance: Aceasta este considerată o substituire a garanției reale. Împrumutatul schimbă noi garanții, cum ar fi titluri de trezorerie americane, pentru garanția inițială a împrumutului, în loc să plătească în numerar creditorului. În timp ce acest lucru poate reduce comisioanele, la acest tip de plată a împrumutului pot fi atașate penalități mari.

Cum să obțineți împrumuturi comerciale pentru investiții imobiliare

Ideea de a obține finanțare imobiliară comercială poate părea intimidantă la început. Cu toate acestea, investitorii care își petrec timpul învățând despre acest proces și despre diferitele tipuri de împrumuturi imobiliare comerciale vor descoperi că acestea sunt complet realizabile. Mai jos sunt prezentate principalele etape implicate în obținerea unui împrumut pentru investiții imobiliare comerciale:

1. Determinați dacă veți depune dosarul ca persoană fizică sau ca entitate.

2. Evaluați opțiunile ipotecare și determinați ce împrumuturi imobiliare comerciale vor funcționa cel mai bine pentru proprietatea în cauză și pentru strategia de ieșire.

3. Calculați LTV pentru a măsura valoarea împrumutului în raport cu valoarea proprietății.

4. Măsurați capacitatea de a asigura serviciul datoriei folosind rata de acoperire a serviciului datoriei.

Individual vs. Entitate

Primul pas este de a stabili dacă veți finanța o proprietate comercială ca persoană fizică sau ca entitate. Deși cele mai multe proprietăți imobiliare comerciale sunt achiziționate de entități de afaceri, cum ar fi corporații, dezvoltatori și parteneriate de afaceri, acestea pot fi completate cu ușurință ca investitor individual. În esență, creditorul dorește să se asigure că împrumutatul poate rambursa împrumutul, cerând astfel ca împrumutații să furnizeze un istoric financiar pentru a garanta un împrumut. De obicei, creditorul va solicita investitorului (investitorilor) să garanteze împrumutul pentru întreprinderile mai noi, fără istoric de credit.

Opțiuni ipotecare

Investitorii trebuie să recunoască faptul că ipotecile rezidențiale și cele comerciale nu sunt la fel. În primul rând, spre deosebire de creditele ipotecare rezidențiale, împrumuturile comerciale nu sunt susținute de agenții guvernamentale precum Freddie Mac și Fannie Mae – și, de obicei, vor percepe rate ale dobânzii mai mari decât împrumuturile pentru locuințe comparabile. În al doilea rând, termenii împrumuturilor comerciale diferă de cei ai împrumuturilor rezidențiale. Împrumuturile comerciale variază între cinci și 20 de ani, în timp ce împrumuturile rezidențiale vor varia de obicei între 15, 25 și 30 de ani. În calitate de investitor, cea mai mare parte se va baza pe istoricul dvs. financiar și de credit.

Raportul dintre împrumut și valoare

Un parametru important pe care creditorii îl iau în considerare atunci când finanțează proprietăți imobiliare comerciale este raportul dintre împrumut și valoare (LTV). Această cifră măsoară valoarea unui împrumut în raport cu valoarea proprietății. Ea se calculează prin împărțirea sumei împrumutului la valoarea de evaluare a proprietății sau la prețul de achiziție. Împrumuturile pentru proprietăți imobiliare comerciale vin cu un LTV cuprins între 65 % și 80 %, cu LTV-uri mai mici care se califică pentru rate de finanțare mai favorabile.

Raportul de acoperire a serviciului datoriei

Creditorii se uită, de asemenea, la raportul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR). În esență, acesta măsoară capacitatea unei proprietăți de a asigura serviciul datoriei și compară venitul operațional net anual al unei proprietăți cu serviciul anual al datoriei ipotecare, inclusiv principalul și dobânda. Un DSCR mai mic de un procent relevă un flux de numerar negativ, iar creditorii comerciali caută, în general, DSCR-uri de cel puțin 1,25 pentru a asigura un flux de numerar adecvat.

Înainte de a finanța o proprietate comercială, investitorii trebuie să ia în considerare toate aspectele procesului: raportul împrumut/valoare, acoperirea serviciului datoriei și solvabilitatea. În plus, un plan de afaceri adecvat îi va ajuta pe investitori, în special pe cei începători, să eficientizeze procesul de finanțare.

Tipuri de împrumuturi pentru proprietăți imobiliare comerciale

Există o gamă largă de tipuri de împrumuturi pentru investiții comerciale și este la latitudinea investitorului să decidă ce opțiune de finanțare se potrivește cel mai bine nevoilor sale. Fiecare tip de împrumut are cerințe unice de eligibilitate, cum ar fi un punctaj minim de credit, nivelul de experiență și cerința de plată inițială. Aceste împrumuturi au, de asemenea, termeni diferiți la care trebuie să se acorde atenție, inclusiv durata împrumutului, rata dobânzii și raportul împrumut/valoare (LTV). De exemplu, un investitor poate fi în căutarea unui împrumut care oferă rate ale dobânzii mai mici pe o perioadă mai lungă de timp, în timp ce prioritatea altui investitor ar putea fi găsirea unui împrumut pe termen scurt ca mijloc de a acoperi un deficit financiar. Pentru o idee mai bună cu privire la împrumuturile imobiliare comerciale care ar putea satisface propriile nevoi, vă rugăm să consultați următoarele:

• Împrumut 7(a) al Small Business Administration (SBA)

• Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan

• Împrumut convențional

.

• Împrumut punte comercial

• Împrumut pentru bani grei

• Împrumut de tip „Conducere”

Împrumut 7(a) al Administrației pentru Întreprinderi Mici (SBA)

Împrumut 7(a) al U.S. S. Small Business Administration oferă mai multe împrumuturi sub umbrela 7(a), fiecare dintre acestea fiind conceput pentru a oferi asistență financiară pentru întreprinderile mici. Investitorii care caută împrumuturi imobiliare comerciale ar trebui să analizeze cu atenție care dintre următoarele împrumuturi 7(a) va funcționa cel mai bine pentru următorul lor proiect:

• Standard 7(a): Standard 7(a) coincide cu o valoare maximă a împrumutului de 5 milioane de dolari și un timp de execuție de 5-10 zile lucrătoare.

• 7(a) Small Loan: Varianta mai mică a împrumutului standard 7(a), împrumutul 7(a) Small Loan are o valoare maximă a împrumutului de 350.000 de dolari.

• SBA Express: Împrumuturile SBA Express vor acorda solicitanților o fereastră de răspuns de 36 de ore pentru un împrumut cu o valoare maximă de 350.000 de dolari.

• Export Express: Cu un timp de răspuns la cerere de 24 de ore, împrumutul Export Express este ideal pentru împrumutații care au nevoie de o metodă simplificată de obținere a unor linii de credit de până la 500.000 de dolari.

• Capital de lucru pentru export: Întreprinderile care au nevoie de capital de lucru pentru a facilita creșterea vânzărilor la export pot aprecia acest împrumut SBA special.

• Comerț internațional: Împrumuturile pentru comerț internațional pot fi utilizate pentru active fixe pentru echipamente de construcții, edilitare și imobiliare de către întreprinderile care se extind datorită creșterii vânzărilor la export.

• Preferred Lenders: Programul Preferred Lenders (Creditori Preferați) al SBA oferă creditorilor selectați mai multă autoritate pentru a procesa, încheia, servi și lichida împrumuturile garantate de SBA.

• Veterans Advantage: După cum sugerează și numele lor, împrumuturile SBA Veterans Advantage sunt destinate să ajute afacerile deținute de veterani cu taxe reduse.

• CAPLines: Fiind un program umbrelă capabil să ofere capital de lucru pe termen scurt, CAPLines sunt concepute pentru a ajuta imediat întreprinderile mici.

Certified Development Company (CDC) / Împrumut SBA 504

Programul de împrumut 504 este un alt produs SBA pus la dispoziție prin intermediul Certified Development Companies (CDC). Aceste împrumuturi sunt destinate în mod special să stimuleze creșterea afacerilor și crearea de locuri de muncă, oferind întreprinderilor mici încă o cale de finanțare. Mai exact, însă, „Programul 504 Loan Program oferă întreprinderilor mici aprobate o finanțare pe termen lung, cu rată fixă, utilizată pentru achiziționarea de active fixe pentru extindere sau modernizare”, potrivit SBA.

Primul împrumut 504 al Small Business Administration nu poate depăși 5 milioane de dolari și este destinat în mod special pentru active fixe, inclusiv:

• Achiziția de active imobiliare existente;

• Achiziția de terenuri brute și îmbunătățiri ulterioare;

• Construcția de noi facilități sau modernizarea, renovarea sau transformarea facilităților existente;

• Achiziționarea de utilaje pentru utilizare pe termen lung;

• Refinanțarea datoriei pentru a facilita extinderea unei afaceri cu instalații noi sau renovate.

Împrumut convențional

Cunoscute și sub denumirea de împrumuturi tradiționale, împrumuturile imobiliare comerciale convenționale sunt emise de bănci sau instituții de credit. În consecință, împrumuturile imobiliare comerciale convenționale nu sunt susținute de guvernul federal. Adesea utilizate pentru a achiziționa și finanța active precum clădirile de birouri ocupate de proprietar, centrele comerciale, centrele comerciale și depozitele industriale, împrumuturile convenționale și-au dezvoltat reputația de a fi unele dintre cele mai utilizate împrumuturi imobiliare comerciale din prezent.

Un împrumut imobiliar comercial tradițional finanțează în mod obișnuit între 65% – 85% din raportul împrumut/valoare a unui activ. Ca urmare, se așteaptă adesea ca împrumutații să acopere oriunde între 15% – 35% din valoarea de piață corectă a proprietății. Acestea fiind spuse, nu există, de obicei, un împrumut maxim. Cu toate acestea, împrumutații se pot aștepta ca termenii împrumuturilor imobiliare comerciale să dureze între 5 și 20 de ani, cu plăți complet amortizate pe durata împrumutului. În timp ce împrumuturile convenționale tind să vină cu comisioane mai mici, acestea sunt adesea mai greu de primit aprobare pentru ele.

Credit punte comercial

După cum sugerează și numele lor, creditele punte comerciale reprezintă o opțiune temporară de împrumut pe care investitorii o pot exercita – una care acoperă golul – până când refinanțarea devine disponibilă pentru a face trecerea la un împrumut pe termen mai lung. Oferite de obicei de creditori instituționalizați, împrumuturile-punte comerciale acordă multor împrumutați posibilitatea de a concura cu cumpărătorii de tip all-cash. Având în vedere că împrumuturile-punte comerciale finanțează, de obicei, până la 90% din LTV-ul unei proprietăți, cei care nu pot folosi numerar ar trebui să le fie mai ușor să pună piciorul în sectorul imobiliar comercial. Având în vedere că împrumuturile-punte sunt pe termen scurt, acestea nu tind să dureze mai mult de trei ani. Prin urmare, debitorii ar trebui să se aștepte să se refinanțeze la un împrumut pe termen lung în scurt timp.

Credit pe bani grei

Un împrumut pe bani grei este pus la dispoziția investitorilor comerciali de către creditori semi-instituționalizați organizați. Cu toate acestea, și mai important, creditorii de bani grei sunt de obicei autorizați să acorde împrumuturi investitorilor imobiliari și sunt specializați în împrumuturi pe termen scurt cu rate ridicate și comisioane care acordă multor investitori șansa de a cumpăra proprietăți imobiliare comerciale pe care altfel nu le-ar putea cumpăra.

În schimbul a aproximativ 60% – 75% din valoarea după reparații (ARV) a bunului, creditorii de bani grei vor solicita comisioane de dobândă de peste 15%, în plus față de aproximativ patru puncte (un alt comision procentual în avans bazat pe valoarea împrumutului). În timp ce comisioanele creditorilor de bani grei sunt uneori de patru ori mai mari decât cele ale creditorilor tradiționali, acestea pot merita costul de admitere pentru împrumuturile pe termen scurt. Nu numai că finanțarea este acordată în câteva zile (spre deosebire de câteva luni în cazul creditorilor tradiționali), dar poate fi mult mai ușor să primești aprobarea pentru aceasta. Dacă, pentru nimic altceva, împrumuturile hard money sunt bazate pe active, ceea ce înseamnă că împrumutătorul ia o decizie bazată pe proprietatea în cauză și nu în întregime pe împrumutat.

Credit conduit

Cunoscute și sub denumirea de titluri de valoare garantate cu ipoteci comerciale (CMBS), împrumuturile conduit sunt împrumuturi imobiliare comerciale garantate de o ipotecă de primă poziție asupra unei proprietăți comerciale. Oferite în mod tradițional împrumutaților prin intermediul băncilor comerciale, împrumuturile conduit oferă împrumutaților o rată fixă a dobânzii pe o perioadă de aproximativ 25 – 30 de ani. Cu toate acestea, este important de reținut că împrumuturile de tip „conduit” vor necesita o plată globală la sfârșitul termenului. Datorită, în mare parte, flexibilității lor relative, împrumuturile conduit permit multor investitori imobiliari comerciali să se califice pentru un împrumut care, în mod obișnuit, nu s-ar califica.

Voi fi calificat pentru un împrumut imobiliar comercial?

Ca și în cazul tuturor tipurilor de împrumuturi, există calificări pe care trebuie să le îndepliniți înainte de a primi unul. Dacă doriți să solicitați un împrumut de la administrația pentru întreprinderi mici, probabil vi se va cere să aveți un scor de credit de afaceri ridicat (care poate varia de la 0 la 100), iar dimensiunea afacerii dvs. trebuie să îndeplinească standardele de mărime ale SBA. Pentru a vă califica cu succes pentru un împrumut SBA 504, venitul afacerii dvs. trebuie să fie mai mic de 15 milioane. Împrumuturile tradiționale de la o bancă sau de la o instituție de credit ipotecar vor necesita, de obicei, un scor de credit al împrumutatului de 700 sau mai mare. Împrumuturile punte comerciale vor necesita, de asemenea, ca solicitanții să aibă un scor de credit de 680 sau mai mare. Împrumuturile hard money sunt de obicei mai ușor de obținut, dar pot veni cu rate ale dobânzii mai mari decât cele ale creditorilor tradiționali. Asigurați-vă că cercetați cerințele specifice ale creditorului dumneavoastră pentru a vă asigura că împrumutul pe care îl solicitați este potrivit pentru dumneavoastră.

Cât durează obținerea unui împrumut imobiliar comercial?

Cele mai multe împrumuturi pentru bunuri imobiliare comerciale pot fi așteptate să dureze între 30 și 45 de zile pentru a fi obținute. Băncile vor petrece acest timp evaluând mai multe aspecte ale afacerii dvs. înainte de a decide dacă să vă aprobe sau nu împrumutul. Puteți obține un împrumut punte sau un împrumut hard money într-o săptămână sau mai puțin, atâta timp cât sunteți dispus să acceptați comisioanele mai mari ale dobânzii care sunt de obicei atașate acestor împrumuturi. Indiferent de împrumutul pe care alegeți să îl urmăriți, asigurați-vă că cercetați toate aspectele afacerii dvs. și condițiile de împrumut pe care le acceptați înainte de a vă angaja.

Ce este proprietatea imobiliară comercială ocupată de proprietar?

Majoritatea proprietăților imobiliare comerciale este achiziționată cu singura intenție de a genera un venit continuu, cunoscut și sub numele de flux de numerar. Acestea sunt alcătuite în principal din chiriași care închiriază unități individuale prin intermediul unui contract de închiriere. Cu toate acestea, în multe cazuri, investitorii vor achiziționa proprietăți imobiliare comerciale pentru a utiliza clădirea în scopuri proprii. Acest lucru este cunoscut sub numele de proprietăți imobiliare comerciale ocupate de proprietar (OOCRE).

În general, proprietățile imobiliare comerciale ocupate de proprietar se bazează pe două condiții: procentul de ocupare a proprietății de către proprietar sau valoarea chiriei plătite de acesta. De asemenea, împrumuturile OOCRE sunt complet diferite de împrumuturile neocupate de proprietar, iar creditorii solicită calificări diferite. În primul rând, creditorii se vor uita la sursa principală de rambursare a împrumutului OOCRE. Aceasta este determinată în mod predominant de acoperirea serviciului datoriei de către împrumutat, care este de obicei determinată de câștigurile afacerii înainte de dobânzi și impozite.

Rezumat

Pentru a înțelege cu adevărat cum să investească în proprietăți imobiliare comerciale, investitorii trebuie să înțeleagă pe deplin componentele financiare care merg împreună cu acestea. Împrumuturile pentru investiții imobiliare comerciale nu sunt nimic mai puțin decât instrumentale în succesul sau eșecul unei anumite strategii de ieșire. Prin urmare, acordați-vă timpul necesar pentru a revizui procesul de finanțare a proprietăților imobiliare comerciale înainte de a face saltul, inclusiv diferitele împrumuturi puse la dispoziția dumneavoastră.

Pregătiți să începeți să profitați de oportunitățile actuale de pe piața imobiliară?

Dacă sunteți nou în domeniul investițiilor sau ați încheiat câteva tranzacții, noul nostru curs online de imobiliare va acoperi tot ceea ce trebuie să știți pentru a vă ajuta să începeți să investiți în domeniul imobiliar. Investitorul expert Than Merrill explică cele mai bune strategii imobiliare pentru a vă ajuta să porniți pe drumul către un viitor financiar mai bun.

Click aici pentru a vă înregistra la seminarul nostru web imobiliar GRATUIT de o zi și pentru a începe să învățați cum să investiți pe piața imobiliară de astăzi!