Cele ce urmează sunt o scurtă explicație a actelor de proprietate în Texas. Pentru a determina care va funcționa cel mai bine pentru aplicația dorită, contactați unul dintre avocații noștri imobiliari.
Ce este un act de proprietate?
Un act de proprietate este un document scris care stabilește titlul legal și echitabil al proprietății imobiliare. Deși actul de proprietate este doar unul dintre documentele utilizate în majoritatea tranzacțiilor imobiliare, acesta este, fără îndoială, cel mai important document pentru cumpărător (Grantee), deoarece reprezintă titlul transmis și obligațiile datorate cumpărătorului de către vânzător (Grantor).
Legislația și jurisprudența din Texas stabilesc cinci cerințe pentru ca un act de proprietate să fie valabil. Actul trebuie:
- să fie în scris;
- să fie semnat de vânzător;
- să includă numele cumpărătorului;
- să conțină descrierea juridică a proprietății; și
- să fie livrat cumpărătorului și acceptat de acesta.
Diferite tipuri de acte de proprietate imobiliară din Texas
Există trei tipuri de bază de acte de proprietate imobiliară utilizate în mod obișnuit în Texas:
- General Warranty Deed – Conține atât garanții exprese, cât și implicite. Aceasta este forma de act de proprietate preferată din punctul de vedere al cumpărătorului, deoarece garantează în mod expres întregul lanț al titlului de proprietate și îl obligă pe vânzător să se apere împotriva oricăror defecte de titlu, chiar dacă aceste defecte au fost create înainte de data la care vânzătorul a preluat proprietatea. Acesta este cel mai frecvent tip de act de proprietate utilizat în tranzacțiile imobiliare rezidențiale.
- Special Warranty Deed – Vânzătorul garantează titlul de proprietate numai din momentul în care a preluat proprietatea. Cu alte cuvinte, vânzătorul este obligat să se apere doar împotriva viciilor de titlu care au apărut în perioada în care a fost proprietar. Actele de garanție specială sunt utilizate în mod obișnuit în tranzacțiile comerciale.
- Act fără garanții – Acesta este pur și simplu o transmitere a proprietății fără nicio garanție expresă sau implicită. Astfel, vânzătorul nu este obligat să se apere împotriva oricăror defecte ale titlului de proprietate, indiferent de momentul în care acestea au apărut.
TEXAS ESTE UN STAT „NOTIFICAT”
După cum s-a menționat mai sus, transferurile și acordurile privind bunurile imobiliare trebuie să fie în scris pentru a fi executorii între părțile la o tranzacție. Cu toate acestea, pentru a fi executorii în ceea ce privește terțe persoane, aceste instrumente trebuie să fie înregistrate în registrul public.
Legea privind înregistrarea din Texas se găsește în secțiunea 13.001 din Codul proprietății din Texas. Această lege impune ca o cesiune de bunuri imobile sau un interes în bunuri imobile sau o ipotecă sau un act de fiducie să fie recunoscută, jurată sau dovedită și înregistrată în conformitate cu legea pentru a fi valabilă față de un creditor sau față de un cumpărător de bună credință ulterior. Cu toate acestea, instrumentul neînregistrat este obligatoriu pentru toate părțile la instrument, pentru moștenitorii acestor părți și pentru un cumpărător ulterior care NU plătește o contraprestație valoroasă sau care ARE cunoștință de instrument.
Cumpărători de bună credință
După cum probabil ați observat, Legea privind înregistrarea din Texas se referă doar la o „transmitere” de bunuri imobile sau la „o participație la o ipotecă sau la un act de încredere”. Doctrina „Bona Fide Purchaser Doctrine”, creată de common law sau de jurisprudență, intervine și prevede că anumite transferuri sau interese de bunuri imobile nu sunt opozabile unui cumpărător ulterior cu titlu oneros, cu excepția cazului în care acel cumpărător ulterior a avut o notificare reală sau implicită a transferului anterior.
Pentru a clarifica, doctrina cumpărătorului de bună-credință permite unui cumpărător ulterior să prevaleze asupra unui drept concurent anterior asupra unui bun imobil în cazul în care cumpărătorul ulterior (1) a dobândit transferul sau interesul (2) cu titlu oneros (3) cu bună-credință și (4) fără a fi notificat cu privire la creanța anterioară.
TIPURI DE NOTIFICARE
Există diferite forme de notificare care pot exista. Prima și cea mai puternică formă de notificare este „notificarea efectivă”. Notificarea efectivă există atunci când cumpărătorul ulterior știe cu certitudine că există un drept concurent anterior – el a văzut instrumentul.
A doua formă de notificare este „notificarea constructivă”. Această formă de notificare provine din lege – de îndată ce un instrument este înregistrat în mod corespunzător, lumea are o notificare constructivă a interesului dumneavoastră.
Cea de-a treia formă de notificare, și rareori menționată, este „notificarea prin anchetă”. Acest tip de notificare există în cazul în care aspectul proprietății imobiliare este de așa natură încât cumpărătorul ulterior ar fi trebuit să pună mai multe întrebări (sau să se informeze) cu privire la titlul de proprietate. De exemplu, dacă proprietarul A încearcă să vândă cumpărătorului B un lot liber, dar pe lot este construită o casă, B va fi acuzat de Inquiry Notice, chiar dacă B nu a văzut niciodată lotul sau casa construită pe el.
Firma de avocatură Farah este aici pentru a vă ajuta
Firma noastră de avocatură este aici pentru a vă însoți pas cu pas în acest proces. Odată ce un contract este semnat, poate fi prea târziu sau foarte dificil să corectați erorile, așa că lăsați-ne să vă ajutăm acum. Biroul nostru este situat convenabil în Mansfield, chiar în mijlocul metroplexului Dallas-Fort Worth. Sunați avocații noștri imobiliari din Texas astăzi și lăsați experiența noastră și cunoștințele vaste despre Codul proprietății din Texas să vă ofere liniște sufletească, asigurându-vă că următoarea achiziție sau vânzare este executată în mod corespunzător.
Contactați-ne pentru liniște sufletească!