Împrumuturi pentru case mobile și fabricate – Împrumuturi pentru case standard sau pentru case de închiriat?

Finanțarea este o provocare pentru orice proprietar de locuință, iar acest lucru este valabil mai ales atunci când vine vorba de case mobile și unele case fabricate. Aceste împrumuturi nu sunt la fel de numeroase ca împrumuturile pentru casele standard, dar sunt disponibile din mai multe surse, iar programele de împrumut susținute de guvern pot facilita calificarea și pot menține costurile la un nivel scăzut.

Dacă achiziționați o casă fabricată sau o casă modulară, decizia privind modul în care doriți să o finanțați ar trebui să fie o prioritate de top. Compararea tipurilor de împrumuturi care sunt disponibile vă poate ajuta să luați o decizie.

Mobile, manufacturate sau modulare?

Ceea ce numiți „casă mobilă” este probabil o „casă fabricată”, chiar dacă casa este – sau a fost odată – mobilă. Oricare dintre cei doi termeni funcționează, dar majoritatea creditorilor evită să acorde împrumuturi pentru proprietățile care sunt clasificate ca fiind case mobile.

• Casele mobile sunt case construite în fabrică, fabricate înainte de 15 iunie 1976. Acestea ar putea fi case foarte frumoase, dar au fost construite înainte ca autoritățile de reglementare să impună anumite standarde de siguranță. Majoritatea – deși nu toți – creditorii sunt reticenți în a acorda împrumuturi pentru aceste proprietăți.
• Casele manufacturate sunt case construite în fabrică după 15 iunie 1976. Acestea fac obiectul Legii naționale privind construcția de locuințe prefabricate și standardele de siguranță din 1974 și trebuie să respecte standardele de siguranță stabilite de Departamentul pentru locuințe și dezvoltare urbană al SUA (HUD). Aceste reguli sunt adesea denumite Codul HUD. Casele manufacturate sunt construite pe un șasiu metalic permanent și pot fi mutate după instalare, dar acest lucru poate interfera cu finanțarea.
• Casele modulare sunt case construite în fabrică care sunt asamblate la fața locului și trebuie să respecte aceleași coduri locale de construcție ca și casele construite pe șantier, mai degrabă decât cele impuse de Codul HUD. De obicei, acestea sunt instalate permanent pe o fundație de beton. La fel ca și casele construite pe șantier, casele modulare tind să mențină valoarea și să se aprecieze mai mult decât casele fabricate sau mobile, astfel încât este mai ușor să obțineți împrumuturi pentru aceste case.

Împrumuturi de tip Chattel

Împrumuturile de tip Chattel sunt adesea folosite pentru casele mobile și fabricate atunci când casa merge într-un parc sau într-o comunitate de case fabricate. Un împrumut chattel este un împrumut doar pentru casă, spre deosebire de un împrumut pentru casă și teren împreună.

Aceste împrumuturi sunt, din punct de vedere tehnic, împrumuturi de proprietate personală, nu împrumuturi imobiliare. Ele sunt disponibile și atunci când dețineți deja terenul și vă împrumutați doar pentru casă.

Pentru că nu includeți bunuri imobiliare cu acest tip de împrumut, puteți păstra împrumutul mai mic. Costurile de procesare a împrumutului ar trebui să fie, de asemenea, mai mici decât costurile de închidere pentru datoriile imobiliare. Procesul de închidere este, de obicei, mai rapid și mai puțin implicat decât închiderea unui împrumut ipotecar standard.

După aceasta, există și unele dezavantaje pentru acest tip de împrumut. Ratele dobânzilor sunt mai mari, astfel încât plata lunară, inclusiv costurile dobânzilor, va fi probabil la fel de mare, dacă nu chiar mai mare, decât în cazul unui împrumut ipotecar standard, chiar dacă împrumutați mai puțin. Perioadele de rambursare pot fi, de asemenea, sensibil mai scurte, cu termene de doar 15 sau 20 de ani, deși unii creditori permit împrumuturi mai lungi. Un termen mai scurt determină, de asemenea, plăți lunare mai mari, dar veți achita datoria mai repede.

Un studiu al Biroului de Protecție Financiară a Consumatorului (CFPB) a constatat că sumele împrumutului și comisioanele de procesare au fost cu 40% până la 50% mai mici la împrumuturile pentru bunuri mobile în comparație cu împrumuturile ipotecare, iar rata anuală procentuală (APR) la împrumuturile pentru bunuri mobile a fost cu 1,5% mai mare.

Comercianții de case manufacturate și creditorii specializați oferă în mod obișnuit împrumuturi pentru bunuri mobile.

Programe guvernamentale de împrumut

Câteva programe de împrumut susținute de guvern pot face ca împrumutul pentru o casă fabricată să fie mai accesibil. Presupunând că îndepliniți criteriile pentru a vă califica pentru aceste programe, puteți împrumuta de la creditori ipotecari care obțin o garanție de rambursare din partea U.S. guvernului SUA – dacă nu rambursați împrumutul, guvernul va interveni și va plăti creditorul.

Programele de împrumut susținute de guvern sunt probabil cea mai bună opțiune de împrumut, dar nu toate casele mobile și manufacturate se vor califica.

Două tipuri de împrumuturi FHA

Împrumuturile FHA sunt asigurate de Federal Housing Administration. Aceste împrumuturi sunt deosebit de populare deoarece prezintă plăți inițiale reduse, rate fixe ale dobânzii și reguli prietenoase pentru consumatori.

Câteva criterii trebuie îndeplinite pentru a fi eligibil pentru un împrumut FHA. Casa trebuie să fi fost construită după 15 iunie 1976. Ea trebuie să fie conformă cu codul HUD și să îndeplinească alte cerințe locale. Modificările aduse casei pot face ca aceasta să nu mai fie conformă. Fiecare secțiune a casei trebuie să aibă atașată eticheta roșie de certificare (sau eticheta HUD).

Există două programe FHA disponibile pentru proprietarii de case fabricate.

• Împrumuturile FHA Titlul II includ popularul împrumut 203(b), care este, de asemenea, utilizat pentru casele construite pe șantier. Acestea permit cumpărătorilor să facă plăți inițiale de doar 3,5%. Veți plăti însă o primă de asigurare ipotecară în avans, precum și o asigurare ipotecară continuă cu fiecare plată lunară. Aveți nevoie de un scor de credit decent pentru a vă califica pentru un împrumut FHA, dar creditul dvs. nu trebuie să fie perfect. Puteți folosi banii donați pentru a vă finanța avansul și costurile de închidere și chiar puteți cere vânzătorului să vă ajute cu aceste costuri. Împrumuturile Title II sunt împrumuturi imobiliare, așa că va trebui să cumpărați terenul și casa împreună, iar casa trebuie să fie instalată permanent pe un sistem de fundație aprobat. Termenele împrumuturilor pot fi de până la 30 de ani.
• Împrumuturile FHA Titlul I sunt disponibile pentru proprietăți personale, ceea ce este util atunci când nu veți deține terenul pe care se află casa dvs. Cu toate acestea, contractul dvs. de închiriere trebuie să respecte liniile directoare FHA, dacă intenționați să plasați casa pe un loc de închiriere. Plățile inițiale necesare pot fi de până la 5%, dar această cerință poate varia de la un creditor la altul și depinde de scorul dvs. de credit. Cerințele suplimentare pentru împrumuturile Titlul I includ faptul că locuința trebuie să fie reședința dvs. principală, iar locul de instalare trebuie să includă servicii de canalizare și apă. Casele fabricate nou-nouțe trebuie să includă o garanție de un an, iar un evaluator aprobat de HUD trebuie să inspecteze lotul. Împrumuturile din titlul I pot fi, de asemenea, utilizate pentru a cumpăra un lot și o casă împreună. Sumele maxime ale împrumuturilor sunt mai mici decât cele ale împrumuturilor de la titlul II, iar termenele de împrumut sunt mai scurte. Termenul maxim de rambursare este de 20 de ani pentru o casă single-wide și un lot.

Împrumuturi de la Administrația Veteranilor (VA)

Primele VA sunt disponibile pentru membrii serviciului și veterani și pot fi folosite pentru case fabricate și modulare. Împrumuturile VA sunt deosebit de atractive deoarece vă permit să cumpărați fără avans și fără asigurare lunară de ipotecă, presupunând că creditorul permite acest lucru și că îndepliniți cerințele de credit și de venit. Dar renunțarea la avans înseamnă că veți avea rate lunare mai mari și veți plăti mai multe dobânzi pe parcursul termenului. Cerințele pentru un împrumut VA pentru o casă fabricată includ:

• Casa trebuie să fie atașată permanent la o fundație.
• Trebuie să cumpărați casa împreună cu terenul pe care este așezată și trebuie să intitulați casa ca proprietate reală.
• Casa trebuie să fie o reședință principală, nu o a doua casă sau o proprietate de investiții.
• Casa trebuie să respecte codul HUD și să aibă atașate etichetele HUD.

Unde să vă împrumutați

Ca în cazul oricărui împrumut, merită să căutați între mai mulți creditori diferiți. Comparați cu atenție ratele dobânzilor, caracteristicile, costurile de închidere și alte taxe. Tipul de împrumut și creditorul cu care lucrați pot fi deosebit de importante în cazul împrumuturilor pentru case mobile. Aveți câteva opțiuni pentru a găsi un creditor.

• Retaileri: Constructorii care vând case manufacturate aranjează de obicei finanțarea pentru a facilita achiziționarea de către clienți. În unele cazuri, relațiile cu constructorul dvs. ar putea fi singura dvs. opțiune de finanțare atunci când cumpărați o casă nouă. Cereți constructorului dumneavoastră o listă cu mai mulți alți creditori neafiliați, de asemenea.
• Creditori specializați: Mai mulți creditori ipotecari sunt specializați în împrumuturi pentru case mobile și manufacturate, precum și pentru terenuri, dacă este necesar. Creditorii specializați sunt mai familiarizați cu aspectele legate de achiziția de case manufacturate, astfel încât sunt mai dispuși să accepte cereri pentru aceste împrumuturi. Cel mai probabil va trebui să lucrați cu un creditor axat pe piața caselor fabricate dacă nu dețineți terenul sau dacă nu veți atașa permanent casa la un sistem de fundație. Acest tip de creditor ar fi, de asemenea, cel mai potrivit dacă cumpărați o casă care nu este nouă, una care a suferit modificări sau dacă doriți să refinanțați o datorie existentă pentru o casă fabricată.
• Creditori ipotecari standard: Dacă cumpărați atât o casă, cât și terenul pe care este așezată, și dacă casa este instalată permanent pe un sistem de fundație, vă va fi mai ușor să vă împrumutați cu un creditor ipotecar standard. Multe bănci locale, uniuni de credit și brokeri ipotecari pot acomoda aceste împrumuturi.