Top 10 Landlord Responsabilidades Legais em New Jersey

New Jersey proprietários devem seguir regras específicas estaduais (bem como federais, e muitas vezes locais) quando se trata de alugar a inquilinos. A lei do senhorio-tenant em Nova Jersey cobre tudo, desde perguntas que você inclui em um pedido de aluguel até como e quando você pode aumentar o aluguel ou terminar um inquilino. O não cumprimento das suas responsabilidades legais pode levar a disputas dispendiosas com inquilinos e a penalidades financeiras pesadas (por exemplo, se não revelar riscos de tinta baseados em chumbo no aluguer ou discriminar ilegalmente ao escolher inquilinos).

Aqui estão dez maneiras de se manter fora de problemas legais e gerir um negócio de gestão de propriedade bem sucedido em Nova Jersey.

Cumpra as Leis Anti-Discriminação

Antes de anunciar um apartamento vago, é crucial que compreenda as leis de habitação justa e o que pode dizer e fazer ao seleccionar inquilinos. Isso inclui a forma como você anuncia um aluguel, as perguntas que você faz em uma solicitação de aluguel ou ao entrevistar potenciais inquilinos, e como você lida com inquilinos que alugam de você. Não conhecer e seguir a lei pode resultar em queixas e processos de discriminação dispendiosos.

Embora os senhorios de Nova Jersey sejam legalmente livres de rejeitar candidatos com base num mau histórico de crédito, referências negativas, de senhorios anteriores, comportamento passado, tal como pagar a renda consistentemente com atraso, ou outros factores que os tornam um mau risco – isto não significa que vale tudo. Você não é livre para discriminar futuros inquilinos com base em sua raça, religião, origem nacional, sexo, status familiar (como ter filhos menores de 18 anos) ou deficiência física ou mental. Estas são “categorias protegidas” ao abrigo da Lei Federal Fair Housing Act de 1968, conforme emendada (42 U.S. Code § § 3601-3619 e 3631). Existem algumas isenções às regras federais antidiscriminação, incluindo edifícios ocupados pelo proprietário com quatro ou menos unidades e casas unifamiliares, desde que o proprietário não possua mais de três casas alugadas de cada vez.

A lei estadual em Nova Jersey também proíbe a discriminação com base na orientação sexual, identidade de gênero ou fonte de renda de uma pessoa.

O site da HUD fornece detalhes extensivos sobre as leis de habitação justa. Certifique-se também de verificar com a sua agência estadual de habitação justa para leis adicionais que proíbem a discriminação ou limitam as isenções de senhorios.

Follow State Rent Rules

Todos os senhorios querem que os seus inquilinos paguem o aluguer a tempo e sem complicações. Se você precisar aumentar o aluguel ou despejar um inquilino que não pagou aluguel, você vai querer ter certeza de cumprir as regras e procedimentos específicos em Nova Jersey. A lei estatal regula várias questões relacionadas com o arrendamento, tais como a antecedência (sete dias em Nova Jérsia) que os senhorios devem dar aos inquilinos para pagar o aluguer ou enfrentar uma acção judicial de despejo). Se você é proprietário de um imóvel alugado em Newark ou outras cidades de New Jersey com controle de aluguel, não deixe de verificar as regras locais. Para detalhes sobre as regras estaduais de aluguel, veja New Jersey Late Fees, Termination for Nonpayment of Rent, and Other Rent Rules.

Meet State Security Deposit Limits and Return Rules

Security deposits are among the largest sources of dispute between landlords and tenants. Para evitar problemas, certifique-se de conhecer as regras estatais, tais como o limite de depósito (um mês e meio de renda em Nova Jersey) e os requisitos de juros. O uso de uma lista de verificação de locadores e inquilinos quando um inquilino se muda para (e se muda de) um aluguel, e o envio de uma especificação por escrito do depósito de segurança quando o inquilino sai, vai contribuir muito para evitar disputas.

Prover Habitable Housing

Você é legalmente obrigado a manter as instalações de aluguel habitáveis em Nova Jersey, sob uma doutrina legal chamada de “garantia implícita de habitabilidade”. Se você não cuidar de reparos importantes, como um aquecedor quebrado, os inquilinos em Nova Jersey podem ter várias opções, incluindo o direito de reter o aluguel ou “reparo e dedução”

O Guia Jurídico de Todo Locador, de Marcia Stewart, Ralph Warner e Janet Portman (Nolo) inclui conselhos extensivos sobre o estabelecimento de um sistema de reparo e manutenção que ajudará a evitar problemas, como a retenção do aluguel do inquilino ou ferimentos aos inquilinos devido a condições defeituosas no aluguel.

Preparar um Contrato de Aluguer ou Arrendamento Legal Escrito

O contrato de aluguer ou arrendamento que você e o seu inquilino assinam estabelece a base contratual da sua relação com o inquilino, e está cheio de detalhes cruciais do negócio, tais como quanto tempo o inquilino pode ocupar o aluguer e o valor do aluguer. Em conjunto com as leis federais, estaduais e locais do locador-tenente, seu contrato de locação define todas as regras legais que você e seu locatário devem seguir.

Problemas surgem quando os locadores incluem cláusulas ilegais no contrato de locação, como uma renúncia à responsabilidade do locador de manter as instalações habitáveis, ou quando os locadores não fazem divulgações legalmente exigidas (discutidas na próxima seção). E mesmo que não seja exigido que você cubra uma questão específica no seu contrato de arrendamento, como quando e como você pode entrar no imóvel alugado, você pode evitar todos os tipos de disputas usando um contrato de arrendamento efectivo e legal que informa claramente os inquilinos das suas responsabilidades e direitos.

Faça Revelações de Tintas Baseadas em Chumbo Legalmente Requeridas

De acordo com a lei de New Jersey, os senhorios devem fazer certas revelações aos inquilinos (geralmente no contrato de arrendamento ou de arrendamento), tais como se o imóvel alugado está ou não numa zona de inundação. Os locadores também devem cumprir com as divulgações federais exigidas em relação à tinta à base de chumbo na propriedade, ou enfrentar pesadas penalidades financeiras.

Respeitar a Privacidade dos Locatários

Os locadores de Nova Jersey devem avisar com um dia de antecedência antes de entrar na propriedade alugada para fazer reparos. Para evitar problemas, inclua uma cláusula de arrendamento ou contrato de arrendamento que cumpra a lei e permita ao inquilino conhecer o seu direito de entrada; também, mantenha registos escritos dos seus pedidos para entrar em unidades de aluguer.

Não retaliar contra um inquilino que exerça um direito legal

É ilegal retaliar em Nova Jersey – por exemplo, tentando aumentar o aluguer ou despejar um inquilino por se queixar de uma condição de vida insegura. Para evitar problemas, ou contrariar falsas reclamações de retaliação, estabeleça um bom rasto de papel para documentar como você lida com reparações e outros factos importantes da sua relação com o seu inquilino.

Follow Exact Procedures for Terminating a Tenancy or Evicting a Tenant

State laws specify when and how a landlord may terminate a tenancy. O não cumprimento das regras legais pode resultar em atrasos (por vezes extensos) na rescisão de um contrato de arrendamento. As leis de New Jersey são muito específicas quanto à quantidade (três dias) e ao tipo de rescisão que os senhorios devem dar aos inquilinos que violaram o contrato antes de intentarem uma acção de despejo. Consulte as Leis Estaduais sobre Rescisões Incondicionais e as Leis Estaduais sobre Rescisão por Violação do Arrendamento para mais informações sobre esses tipos de rescisões em Nova Jersey.

Take Advantage of Legal Resources Available to Landlords

Além das centenas de artigos sobre o Nolo, incluindo cartas estaduais de leis de locadores-tenant, o Nolo publica muitos livros para locadores, bem como contratos de locação online e contratos de locação.

Não deixe de conferir agências governamentais, como o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) e agências estaduais de habitação justa que fornecem informações legais e publicações úteis em seus sites. Você também encontrará guias úteis sobre direitos de inquilinos e direito de inquilinos no website do escritório do seu procurador geral estadual ou agência de proteção ao consumidor.

Finalmente, se você tiver perguntas legais sobre sua unidade de locação, você deve consultar um advogado de inquilinos experiente em Nova Jersey.