San Diego Housing Bubble? 4 Razões para não cair em 2021

Após a queda do mercado imobiliário em 2008, muitos compradores e investidores imobiliários têm desconfiado de outra bolha imobiliária que se aproxima. Esse medo e cautela são inteiramente compreensíveis: o crash de 2008 fez com que os preços das casas e aluguéis caíssem 40%, e 10 milhões de americanos perderam suas casas por causa de execuções.

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Outras vezes, uma vez que historicamente uma bolha irrompe a cada 13 anos, é de se esperar que tenhamos outra nos próximos anos.

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No entanto, muitos especialistas neste momento estão duvidando que o mercado imobiliário de San Diego irá cair a qualquer momento. A economia em San Diego é muito forte. Além disso, muitos estão até questionando a existência de uma bolha em primeiro lugar. Embora os preços da habitação tenham ultrapassado os níveis anteriores a 2008, a economia é significativamente mais forte do que antes. Isso significa que mesmo que estejamos atualmente em uma bolha, é menos provável que ela estoure e os efeitos serão consideravelmente menores.

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Felizmente, muitas pessoas exploraram em detalhe os factores que levaram ao crash de 2008, que foi o maior crash desde a Grande Depressão. Isso significa que podemos analisar o mercado imobiliário atual e compará-lo com o dos anos 2000.

Aqui está um resumo rápido das razões:

• Razão #1: A Economia é Apenas Forte demais
• Razão #2: Os Preços das Moradias Só Crescem Moderadamente
• Razão #3: Os preços das casas não estão inflados
• Razão #4: Os credores não estão a aprovar empréstimos sub-prime

Então vamos mergulhar fundo nestas 4 razões pelas quais a bolha das casas de San Diego não rebentará em 2021.

Razão #1: A Economia é demasiado forte

San Diego tem uma taxa de desemprego extremamente baixa de 2,7%. Isso está bem abaixo da taxa de desemprego da Califórnia de 4% e da taxa de desemprego dos Estados Unidos de 3,6%. Isso é 22% inferior à taxa de desemprego antes da queda de 2008. Isso significa que a economia não é apenas um pouco mais forte, é significativamente mais forte.

A taxa de desemprego afeta os preços da habitação. Com uma taxa de desemprego mais baixa, opções de habitação ainda mais caras tornam-se mais acessíveis.

Outras vezes, os salários têm vindo a aumentar constantemente na última década e são ainda mais elevados do que antes da queda de 2008.

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Nathan Moeder, um especialista no mercado imobiliário de San Diego e professor de adaptação na Universidade da Califórnia: San Diego, a única maneira da economia de San Diego cair é uma empresa significativa ou uma agência de defesa militar deixar a cidade. Qualquer um desses eventos é improvável.

Plus, mais de 100 empresas nacionais estão sediadas em San Diego, incluindo a Qualcomm, PETCO, Jack in the Box e muitas outras. Além disso, há várias outras grandes empresas com escritórios em San Diego, incluindo Amazon, Walmart, FedEx, IBM, CVS Health, Siemens, AT&T, PepsiCo, Wells Fargo, e muitas outras. Mesmo se um desses negócios fosse sair de San Diego, há muito mais negócios respeitados para manter a economia funcionando.

Pois os preços da habitação aumentaram significativamente e estão acima dos níveis anteriores a 2008, a economia de San Diego é muito mais forte e capaz de suportar esses preços mais altos da habitação.

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Motivo #2: Os preços das casas estão crescendo apenas moderadamente

Embora tenha havido alguns aumentos rápidos dos preços das casas de 2012 a 2018, o aumento dos preços das casas está diminuindo significativamente. Em vez de aumentos de 5% ou mais ano após ano, os preços das casas aumentaram apenas 1,2% em 2019, de acordo com Zillow.

Outras vezes, espera-se que os preços da habitação aumentem apenas mais 1,5% no próximo ano. Compare isso com a atual taxa de inflação dos Estados Unidos, de 1,7%, e isso significa que a habitação está realmente se tornando mais barata em comparação. Na verdade, o índice de preços ao consumidor em setembro de 2019 disse que a maioria dos bens de consumo aumentou o custo em 2,4% em relação ao ano anterior.

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O aumento dos preços da habitação é bom e saudável. Isso significa que há um crescimento estável e constante. Esta estatística é uma das principais que a maioria dos especialistas financeiros, incluindo bancos, usam para julgar a força da economia.

Mas porque é que os preços das casas só estão a crescer moderadamente?

Existem algumas razões potenciais.

Primeiro, a partir da bolha da habitação que rebentou em 2008, a maioria das casas ficou subvalorizada. Enquanto a maioria dos compradores de casas não conseguia comprar as casas subvalorizadas naquela época, quando a recessão terminou em 2009 e a economia começou a se fortalecer, mais pessoas começaram a comprar casas. Isto começou a aumentar um pouco os preços das casas.

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Então, depois que a economia se fortaleceu novamente em 2012/2013, muitas pessoas e investidores procuraram comprar casas. A economia permaneceu forte e a procura aumentou, levando a um enorme aumento do preço da habitação durante vários anos. Todos queriam um pouco da ação. Estes impulsos iniciais começaram a diminuir, abrandando o aumento do preço da habitação.

Segundo, embora o mercado imobiliário ainda esteja em crescimento, os preços começam a normalizar-se. A economia como um todo ainda está crescendo e saudável. Assim, à medida que os preços da habitação abrandam, a economia começa a recuperar. Por exemplo, os salários estão alcançando os preços das moradias. Isso significa que a cada mês que passa, a habitação em San Diego está se tornando mais acessível apesar dos aumentos. É por isso que comparar o aumento do preço da habitação com a taxa de inflação e o índice de preços ao consumidor é tão importante.

Além disso, as bolhas de habitação tendem a cair rápida e dramaticamente. Uma ligeira diminuição nos preços não é uma mudança rápida ou dramática. Apenas o facto de haver uma correcção subtil torna menos provável que haja uma mudança significativa e dramática.

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Razão #3: Os preços das casas não estão inflados

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Ocorre uma bolha de habitação quando os preços das casas estão inflados para além do que a economia pode suportar. A bolha rebenta para corrigir os preços inflados das casas.

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Embora uma pequena correção como a mencionada acima possa sinalizar o início de uma queda, ela nem sempre indica o início de uma queda. Para realmente dizer, você tem que olhar como os preços das casas estão inflados em comparação com a economia.

Cortesia dos Líderes do Conhecimento Capital

Aqui está um gráfico que essencialmente mostra os preços das casas (azul) e a renda (vermelho) desde 2001, como dizem dois índices bem respeitados.

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Antes da queda de 2008, os preços da habitação aumentaram exponencialmente. Mais importante, eles cresceram mais de 4x mais do que a renda nacional. Isso é enorme! Isso é um sinal poderoso de que os preços das casas estão muito altos. Porque à medida que os preços aumentavam, as pessoas não podiam pagar esses preços.

Então, quando a bolha da habitação finalmente rebentou, os preços da habitação caíram tão drasticamente que se encontraram com a renda nacional. Além disso, como mais pessoas ficaram desempregadas até a taxa de desemprego atingir 10% em 2012, os preços da habitação caíram ainda mais. Isso porque enquanto a renda aumentava, menos pessoas ganhavam dinheiro.

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Então os valores das casas ficaram subvalorizados, então os preços dispararam novamente.

Agora contrastam antes de 2008 até agora. Embora os preços das casas estejam a aumentar, eles estão a acompanhar o aumento da renda. Isso significa que a economia pode suportar os preços mais altos. A pequena correção atual dos preços é simplesmente o resultado da correção da pequena inflação dos preços da habitação.

E como San Diego tem uma economia muito mais forte do que a média nacional, o condado é ainda mais resistente a um colapso da bolha imobiliária do que a nação como um todo.

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Motivo #4: Os credores não estão aprovando empréstimos Sub-Prime

Como os preços das casas poderiam aumentar tanto antes de 2008?

Especificamente, se a habitação era tão inacessível, então como é que as pessoas ainda eram capazes de comprar casas e aumentar os preços?

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entre muitas outras coisas, os bancos e outras instituições financeiras começaram a praticar empréstimos arriscados. Especificamente, quando se tratava de aprovar hipotecas, eles começaram a aprovar pessoas que não passavam todos os seus rigorosos controles financeiros. Isto é chamado de empréstimo sub-prime.

Tradicionalmente, quando alguém quer conseguir uma hipoteca, o banco então avalia as finanças da pessoa. O objetivo é garantir que a pessoa possa lidar com mais dívidas. Entre outras coisas, isso envolve verificar a sua pontuação de crédito e o seu histórico de crédito. Se alguém tem um bom histórico de crédito, é mais provável que seja aprovado com uma taxa de juros mais baixa.

No entanto, nos anos 2000, os bancos começaram a relaxar suas políticas. Isso significa que eles começaram a dar as mesmas hipotecas com juros baixos para aqueles com históricos de crédito piores. Ainda mais preocupante, eles começaram a aprovar hipotecas para aqueles que não conseguiam lidar com mais dívidas. Enquanto isto funcionava a curto prazo, corroía todas as fundações financeiras. O que significa que uma pequena perturbação poderia levar a economia geral ao colapso.

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Essa perturbação ocorreu entre 2004 e 2006, quando o Federal Reserve dobrou as taxas de juros. O Federal Reserve viu como os preços dos imóveis haviam disparado, e aumentou a taxa de juros para desacelerá-la. No entanto, uma taxa de juros mais alta significava que os proprietários com hipotecas sub-prime não podiam pagar os juros mais altos. Isto fez com que os preços das casas caíssem acentuadamente durante alguns anos, seguidos pela recessão.

Desde o último estouro da bolha imobiliária, os bancos perceberam que não podiam dar empréstimos sub-prime. Assim, hoje, apesar dos preços das casas serem mais altos do que o pico anterior em 2006, a maioria dos proprietários de casas pode pagar a sua hipoteca. Isso significa que mesmo que a Reserva Federal aumente as taxas de juros novamente (o que tem sido), os proprietários podem pagar os juros mais altos.

E novamente, uma vez que San Diego tem uma economia ainda mais forte do que a maioria da nação, mesmo o colapso do mercado imobiliário afetaria San Diego ainda menos.

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Does the San Diego Housing Bubble Exist?

Embora haja muitas pessoas preocupadas com a explosão da bolha habitacional de San Diego, a maioria das evidências mostram que o mercado habitacional de San Diego é robusto. Na verdade, como nenhum dos fatores da bolha nos anos 2000 está presente, é difícil afirmar que o mercado habitacional de San Diego está em uma bolha.

• O desemprego é surpreendentemente baixo
• Os salários estão aumentando
• PIB per capita está em um todo…tempo elevado
• Preços de habitação estão a crescer lentamente mas de forma constante
• Aumentos de preços estão abaixo da taxa de inflação
• San Diego tem muitas grandes empresas
• San Diego tem uma próspera comunidade de pequenas empresas

Outras mais, há até mesmo razões para que o mercado imobiliário de San Diego se fortaleça em breve:

• Há um baixo inventário de casas
• A população está a crescer
• Mais milénios comprarão casas

Even Robert Shiller, o co-fundador do índice Case-Shiller e ganhador do Prémio Nobel da Economia, acha improvável um colapso do mercado.

E embora possa haver outra bolha em outro setor financeiro (talvez a bolsa de valores), você não deve se preocupar com um crash imobiliário logo.

5 San Diego cash buyer hacks…

É importante notar que uma recessão está sempre chegando. Não há como contornar esse facto. No entanto, há muitas evidências para mostrar que uma recessão não está para breve.

Quando encontrar um bom negócio numa casa em San Diego, não tema uma queda no mercado imobiliário no próximo ano ou dois. Especialistas concordam que você não deve esperar para encontrar sua nova grande casa só para conseguir um excelente negócio em uma casa. Um bom negócio é um bom negócio, e você deve aceitá-lo. E há muitos bons negócios em San Diego.

É o mercado imobiliário de 2021 como 2007?

Sua melhor opção é ter suas finanças em ordem e ser pré-aprovado para comprar uma casa antes que a concorrência afunde e antes que as taxas de juros subam novamente. Uma vez que a procura e as taxas de juros aumentam, você vai ter mais dificuldade em encontrar uma casa, e a sua casa vai custar mais. A partir de agora vai aliviar todos os seus problemas.