A seguir está uma breve explicação das escrituras no Texas. Para determinar qual funcionará melhor para sua aplicação desejada, contate um de nossos advogados imobiliários.
O que é uma escritura?
A escritura é um documento escrito que estabelece a titularidade legal e eqüitativa da propriedade imobiliária. Embora a escritura seja apenas um dos documentos utilizados na maioria das transações imobiliárias, é, sem dúvida, o documento mais importante para o comprador (Concedente), pois representa o título transmitido e as obrigações devidas à compra pelo vendedor (Concedente).
Os estatutos e a jurisprudência do Texas estabelecem cinco requisitos para que a escritura seja válida. A escritura deve:
- ser por escrito;
- ser assinada pelo vendedor;
- incluir o nome do comprador;
- conter a descrição legal do imóvel; e
- ser entregue ao comprador e aceite por este.
Diferentes tipos de escrituras imobiliárias no Texas
Existem três tipos básicos de escrituras imobiliárias comumente usadas no Texas:
- Cédula de Garantia Geral – Contém garantias expressas e implícitas. Esta é a forma preferida de escritura do ponto de vista do comprador porque garante expressamente toda a cadeia de títulos e obriga o Vendedor a defender-se contra qualquer defeito de título, mesmo que esses defeitos tenham sido criados antes da data em que o vendedor tomou posse. Este é o tipo de escritura mais comum utilizado em transações imobiliárias residenciais.
- Escritura Especial de Garantia – O Vendedor só garante a titularidade do imóvel a partir do momento em que tomou posse do mesmo. Em outras palavras, o vendedor só é obrigado a se defender contra defeitos de propriedade que tenham ocorrido durante o período de propriedade. Escritura de Garantia Especial é comumente usada em transações comerciais.
- Escritura Sem Garantias – Esta é simplesmente uma transmissão de propriedade sem qualquer garantia expressa ou implícita. Assim, o vendedor não é obrigado a defender-se contra qualquer defeito de propriedade, independentemente de quando surgiu.
TEXAS É UM “AVISO” ESTADO
Como mencionado acima, as transmissões e acordos relativos a bens imóveis devem ser feitos por escrito para serem executáveis entre as partes de uma transação. No entanto, para serem executáveis quanto a terceiros, esses instrumentos devem ser arquivados no registro público.
O Texas Recording Act encontra-se na Seção 13.001 do Texas Property Code. Este estatuto exige que uma transmissão de propriedade real ou um interesse em propriedade real ou uma hipoteca ou escritura fiduciária seja reconhecida, juramentada ou provada e arquivada como exigido por lei para ser válida quanto a um credor ou a um Comprador Bona Fide subsequente. No entanto, o instrumento não registado é vinculativo para todas as partes do instrumento, herdeiros dessas partes, e para um comprador subsequente que NÃO pague uma retribuição valiosa ou que tenha notificação do instrumento.
BONA FIDE PURCHASERS
Como deve ter notado, o Texas Recording Act apenas cobre uma “transmissão” de propriedade real ou “um interesse numa hipoteca ou escritura de fideicomisso”. A Doutrina do Comprador Bona Fide, criada pela lei comum ou pela jurisprudência, prevê que certas transmissões ou interesses de bens imóveis não são oponíveis a um comprador subsequente por valor, a menos que esse comprador subsequente tenha tido um aviso real ou construtivo da transmissão anterior.
Para esclarecer, a Doutrina do Comprador de Boa Fé permite que um comprador subsequente prevaleça sobre um interesse concorrente anterior em bens imóveis onde o comprador subsequente (1) adquiriu o transporte ou interesse (2) pelo valor (3) de boa fé e (4) sem aviso prévio da reclamação anterior.
TIPOS DE AVISO
Existem diferentes formas de aviso prévio que podem existir. A primeira e mais forte forma de aviso prévio é “Aviso Real”. O Aviso Real existe quando o comprador subsequente sabe por um fato que o interesse concorrente anterior existe – ele viu o instrumento.
A segunda forma de aviso é “Aviso Construtivo”. Esta forma de aviso vem da Lei – assim que um instrumento é devidamente registrado, o mundo tem Aviso Construtivo de seu interesse.
A terceira, e raramente mencionada, forma de aviso é “Aviso de Consulta”. Este tipo de aviso existe se a aparência do imóvel é tal que o comprador subsequente deveria ter feito mais perguntas (ou perguntado) sobre o título do imóvel. Por exemplo, se o proprietário A tentar vender ao comprador B um lote vago, mas houver uma casa construída no lote, B será acusado de Aviso de Consulta, mesmo que B nunca tenha visto o lote ou a casa construída sobre ele.
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