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Com as taxas de juros caindo, mais mutuários estão atrasando os bloqueios das taxas hipotecárias. Embora seja tentador tentar cronometrar o mercado, os especialistas em hipotecas dizem que pode ser um erro.
Na semana passada, o empréstimo médio de 30 anos chegou a apenas 3,13%, de acordo com o comprador da hipoteca Freddie Mac. Isso é inferior aos 3,84% de um ano atrás e o quarto recorde desde o início de março.
Se os especialistas estiverem certos, essas taxas podem estar aqui para ficar – e podem até ser mais baixas. Notícias recentes da Reserva Federal respaldam este sentimento: A 10 de Junho, a Reserva Federal anunciou que manteria as taxas de juro cobradas aos bancos perto de zero e continuaria a comprar agressivamente títulos hipotecários para ajudar a sustentar o mercado.
Freddie Mac prevê uma taxa de 3,3% para o quarto trimestre de 2020, enquanto os economistas da Fannie Mae vêem quedas adicionais no horizonte. De acordo com a última previsão da empresa, a taxa média de 30 anos cairá para 3% até o quarto trimestre deste ano, eventualmente mergulhando na faixa de 2% em 2021,
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Are taxa de fechaduras é inteligente no mercado de hoje?
Tipicamente, um novo tomador de empréstimo hipotecário aplicaria o que é chamado de “bloqueio de taxa”, muitas vezes após a casa que eles estão comprando ter sido avaliado e inspecionado, para proteger contra as flutuações do mercado até fecharem na casa. Nos refinanciamentos, os mutuários normalmente bloqueiam suas taxas após a avaliação da casa ser finalizada. A maioria dos mutuantes não cobrará para garantir uma taxa por períodos de 30, 45 ou 60 dias. Bloqueios de taxas mais longas muitas vezes custam mais para o mutuário, embora recentemente, alguns emprestadores tenham começado a oferecer períodos de bloqueio gratuitos e prolongados para lidar com o aumento da volatilidade e demanda devido ao coronavírus.
“Os mutuários muitas vezes se preocupam que ao bloquearem muito cedo, eles podem perder a oportunidade de uma taxa melhor antes de completar uma compra ou que eles terão que pagar extra para estender o bloqueio para evitar que ele expire”, diz Viral Shah, chefe de produtos financeiros da financiadora Better.com. “Por outro lado, alguns mutuários temem a volatilidade do mercado e bloquear as suas taxas o mais cedo possível”
Apesar destas preocupações, a maioria dos especialistas diz que os bloqueios de taxas ainda são uma ideia inteligente – desde que tenha garantido uma taxa com a qual se sinta confortável e possa pagar.
A alternativa – ou não bloquear a taxa até ao fecho – pode significar pagar significativamente mais a longo prazo. “A melhor regra é que se os números fizerem sentido, aproveite a oportunidade. Você sempre pode refinanciar mais tarde”, diz Shah. “Embora as taxas sejam baixas hoje, não podemos garantir que as taxas de amanhã serão mais altas ou mais baixas e, ao esperar, você potencialmente corre o risco de perder o benefício das taxas historicamente baixas de hoje”
O risco real
No ambiente atual, há a possibilidade de que as taxas possam descer. Mas os especialistas dizem que essa é uma solução fácil: basta re-lock o empréstimo a uma nova taxa. Com alguns financiadores, bloqueios adicionais de taxa vêm com uma taxa – mas não todos. Estes tendem a ser cerca de 0,5% a 1% do valor do empréstimo – portanto até $3.000 em uma hipoteca de $300.000. Há também opções “float-down”, que permitem que você apreenda uma taxa mais baixa se o mercado mudar durante o seu período de bloqueio. No entanto, esse custo pode valer bem a pena. Numa hipoteca de 30 anos, 300.000 dólares, mesmo uma diferença de 0,25 pontos percentuais na taxa – por exemplo, de 3,5% a 3,25% – pode significar pagar menos 30 dólares por mês e mais de 10.000 dólares poupados em juros ao longo do empréstimo.
Por isso, o risco real muitas vezes reside em não bloquear. “Se as taxas subirem e você não estiver trancado, então essa taxa baixa desaparece”, diz Alan Rosenbaum, CEO e fundador da empresa originadora da hipoteca GuardHill Financial. “A tendência das taxas desce muito lentamente, mas aumenta muito rapidamente”
Embora tentador, tentar cronometrar a sua compra ou refinanciamento para obter a taxa mais baixa absoluta pode ser quase impossível”. Fazendo isso quando as taxas já estão baixas tem seu próprio conjunto único de riscos, uma vez que os credores vêem o aumento dos negócios durante esses períodos. “As taxas hipotecárias são mais determinadas pela oferta e demanda”, diz Rosenbaum. “Se os financiadores estão realmente ocupados, eles não vão baixar suas taxas”
Dados da Mortgage Bankers Association mostram que o número de pedidos de empréstimo para compra apresentados na semana passada aumentou 18% em comparação com um ano antes. Os pedidos de refinanciamento subiram 76%, e de acordo com o Shah, Better.com sozinho tem visto um ganho de 137% na demanda de refinanciamento desde março.
Com este aumento no volume de pedidos de empréstimo, os mutuários que optam por um bloqueio de taxa vão querer ter certeza de que seu emprestador pode finalizar o empréstimo antes que o período de bloqueio expire. Embora eles não tenham muito controle sobre quanto tempo seu empréstimo leva, eles podem escolher diferentes comprimentos de bloqueio, então eles vão querer falar com o seu oficial de empréstimo sobre possíveis tempos de processamento.
Permitir vale a pena?
As taxas são extremamente baixas e especialistas dizem que esperar por uma mais baixa não vale o risco para a maioria dos mutuários.
De acordo com Alex Elezaj, diretor de estratégia da emprestadora United Wholesale Mortgage, sua empresa está atualmente oferecendo empréstimos convencionais de 30 anos com taxas tão baixas quanto 2,5% e 2.99% – e ainda mais baixo em empréstimos de 15 anos – para mutuários com taxas de crédito de 640,
Com taxas tão baixas, esperar por qualquer outra queda não faz sentido.
“Se as taxas são realmente baixas, você apenas aproveita e fecha”, diz Elezaj. “Eles podem subir; eles podem descer”. Mas quando você está falando de taxas nos dois, você começa a dividir os cabelos naquele ponto”
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