Entendendo Empréstimos Imobiliários Comerciais de Investimento

Pontos de Leitura

Imóveis comerciais (CRE) é um dos investimentos mais lucrativos que uma pessoa pode fazer. Estes imóveis produtores de renda oferecem inúmeras vantagens sobre os investimentos residenciais, pois podem ser uma fonte dominante não só para a construção de riqueza, mas também para a geração de fluxo de caixa mensal. Vale ressaltar, no entanto, que a construção de riqueza em imóveis comerciais não começa com o primeiro cheque do aluguel, mas sim com os empréstimos imobiliários comerciais usados para financiar os respectivos negócios. Se, por nada mais, a estrutura de financiamento imobiliário comercial utilizada para financiar uma aquisição definirá todo o tom da estratégia de saída.

Tipos de Imóveis Comerciais

Para entender como investir em imóveis comerciais, é preciso primeiro compreender os vários tipos de imóveis comerciais. Estes imóveis são geralmente utilizados para fins comerciais, com os proprietários alugando o espaço ocupado para aluguel mensal. Os imóveis comerciais geralmente consistem nos seguintes tipos de imóveis:

Escritório
Retalho
Industrial
Multifamiliar
Especial-Finalidade

Escritório

O tipo mais popular de imóveis comerciais é o espaço de escritórios. Estes edifícios, que podem variar de escritórios unifamiliares a arranha-céus, são definidos por uma de três categorias: Classe A, Classe B, ou Classe C.

As propriedades imobiliárias comerciais de Classe A são tipicamente edifícios recém-construídos ou extensamente renovados, localizados em excelentes áreas com fácil acesso às principais comodidades. São tipicamente geridos por empresas profissionais de gestão imobiliária.
Imóveis comerciais da Classe B são frequentemente edifícios mais antigos que requerem algum tipo de investimento de capital. Embora sejam bem conservados e geridos, estes imóveis exigem alguns pequenos reparos e melhoramentos, tornando-os um alvo popular para os investidores.
As propriedades imobiliárias comerciais da Classe C são tipicamente utilizadas para oportunidades de reabilitação. São geralmente mal localizados, requerem algum tipo de grandes investimentos de capital para melhorar a infra-estrutura ultrapassada, e suas altas taxas de vagas são muito mais altas do que edifícios de classe mais alta.

Retalho

Outro tipo popular de imóveis comerciais são os edifícios de varejo. Estes imóveis, que vão desde centros comerciais de rua e centros comerciais comunitários até bancos e restaurantes, estão frequentemente localizados em áreas urbanas. O tamanho destas propriedades imobiliárias pode se estender de 5.000 pés quadrados a 350.000 pés quadrados.

Industrial

De armazéns a grandes locais de fabricação, os edifícios industriais são normalmente voltados para indústrias de manufatura, pois oferecem espaços com especificações de altura e disponibilidade de docas. Além disso, estes imóveis comerciais geralmente se prestam mais a oportunidades de investimento.

Multifamiliares

Estes imóveis comerciais são compostos por apartamentos “quatro plexos”, condomínios de arranha-céus e unidades multi-familiares menores, que podem variar de quatro a 100 unidades. Ao contrário de outros imóveis comerciais, os termos de arrendamento em edifícios multifamiliares são tipicamente mais curtos do que os de escritórios e lojas.

Fins Especiais

Desse modo como os imóveis acima mencionados, os imóveis comerciais são construídos pelo investidor. Eles consistem tipicamente em lavagens de automóveis, instalações de auto-armazenamento e até igrejas.

Porque os melhores imóveis comerciais são muito procurados, os investidores devem se concentrar na localização, desenvolvimento futuro e melhorias. Isto não é apenas como os imóveis comerciais ganham valor, mas também apreciam.

Taxas de juros de imóveis comerciais & Taxas

Diferindo de empréstimos residenciais, as taxas de juros de empréstimos imobiliários comerciais são geralmente mais altas. Diversas taxas atribuem ao custo total dos empréstimos imobiliários comerciais, incluindo taxas de avaliação, legais, de aplicação, de originação e de pesquisa. Enquanto algumas dessas taxas se aplicam anualmente, outras devem ser pagas antecipadamente, mesmo antes do empréstimo ser aprovado. Por exemplo, um empréstimo comercial para uma propriedade de aluguel pode ter uma taxa única de originação de empréstimo de 1% e uma taxa anual de 0,25% até que o empréstimo seja totalmente pago. Isto significa que se você tiver um empréstimo de $1 milhão, pode exigir uma taxa de originação de empréstimo de $10.000 pagos adiantados e uma taxa anual de $2.500 com juros adicionais. Certifique-se de verificar as taxas de juros regularmente, pois elas irão flutuar e variar.

Pagamento antecipado de empréstimo imobiliário comercial

A maior parte das vezes, um empréstimo imobiliário comercial também pode ter restrições de pré-pagamento. Estas restrições são projetadas para preservar o rendimento antecipado do credor. Os investidores podem liquidar a dívida mesmo antes da data de vencimento do empréstimo de investimento imobiliário comercial. Se o fizerem, provavelmente haverá penalidades de pré-pagamento. Se você pagar um empréstimo antecipadamente, há quatro tipos principais de penalidades de saída:

Penalidade de pré-pagamento: Esta é a penalidade de pré-pagamento mais comum e básica. Esta é calculada multiplicando a penalidade de pré-pagamento especificada pelo saldo pendente atual.
Garantia de Juros: Mesmo que o empréstimo seja pago antecipadamente, uma quantia especificada de juros tem direito ao credor. Como exemplo, um empréstimo pode ter uma taxa de juros de 10% garantida por 60 meses e uma taxa de saída de 5% depois disso.
Lockout: Um mutuário é incapaz de pagar um empréstimo antes de um período de tempo especificado.
Defeaseasance: Isto é considerado uma substituição para a garantia. O mutuário troca novas garantias, tais como títulos do Tesouro dos EUA, pela garantia original do empréstimo em vez de pagar em dinheiro ao mutuante. Enquanto isto pode reduzir as taxas, altas penalidades podem ser associadas a este tipo de pagamento de empréstimo.

Como Obter Empréstimos de Imóveis para Investimento Comercial

A idéia de obter financiamento imobiliário comercial pode parecer intimidante no início. Ainda assim, os investidores que gastam o tempo aprendendo sobre o processo e os diferentes tipos de empréstimos imobiliários comerciais descobrirão que eles são completamente alcançáveis. Abaixo estão os principais passos envolvidos na obtenção de um empréstimo imobiliário para investimento comercial:

Determine se você irá arquivar como um indivíduo ou uma entidade.
Avalie opções de hipotecas e determine quais empréstimos imobiliários comerciais funcionarão melhor para a propriedade em questão e estratégia de saída.
Calcular LTV para medir o valor do empréstimo ao valor do imóvel.
Medir a capacidade de servir a dívida usando a taxa de cobertura do serviço da dívida.

Indivíduo Vs Entidade

O passo inicial é determinar se financiar um imóvel comercial como um indivíduo ou entidade. Embora a maioria dos imóveis comerciais seja adquirida por entidades comerciais como corporações, incorporadores e parcerias comerciais, ela pode ser facilmente concluída como um investidor individual. O credor essencialmente quer ter a certeza de que o mutuário pode pagar o empréstimo, exigindo assim que os mutuários forneçam registos financeiros para garantir um empréstimo. O emprestador normalmente exigirá que o(s) investidor(es) garanta(m) o empréstimo para novos negócios sem histórico de crédito.

Opções de hipoteca

Os investidores precisam reconhecer que as hipotecas residenciais e comerciais não são a mesma coisa. Em primeiro lugar, ao contrário das hipotecas residenciais, os empréstimos comerciais não são apoiados por agências governamentais como Freddie Mac e Fannie Mae – e normalmente cobram taxas de juros mais elevadas do que os empréstimos à habitação comparáveis. Em segundo lugar, os termos dos empréstimos comerciais diferem dos dos empréstimos residenciais. Os empréstimos comerciais variam de cinco a 20 anos, enquanto que os empréstimos residenciais tipicamente variam de 15, 25 e 30 anos. Como investidor, a maior parte disto será baseado em seu histórico financeiro e de crédito.

Loan-To-Value Ratio

Uma métrica importante que os financiadores consideram quando financiam imóveis comerciais é a relação empréstimo-valor (LTV). Este valor mede o valor de um empréstimo contra o valor do imóvel. Ele é calculado dividindo o valor do empréstimo pelo valor de avaliação do imóvel ou preço de compra. Empréstimos para imóveis comerciais vêm com um LTV entre 65% e 80%, com LTVs mais baixos qualificando para taxas de financiamento mais favoráveis.

Rácio de Cobertura do Serviço de Dívida

Prestadores também observam o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR). Em essência, isto mede a capacidade de um imóvel para servir a dívida, e compara a renda operacional líquida anual de um imóvel com seu serviço anual de dívida hipotecária, incluindo principal e juros. Um DSCR de menos de 1% revela um fluxo de caixa negativo, e os financiadores comerciais geralmente procuram DSCRs de pelo menos 1,25 para assegurar um fluxo de caixa adequado.

Antes de financiar um imóvel comercial, os investidores precisam considerar todos os aspectos do processo: relação empréstimo-valor, cobertura do serviço da dívida e solvência. Além disso, um plano de negócios adequado ajudará os investidores, especialmente investidores iniciantes, a agilizar o processo de financiamento.

Tipos de Empréstimos Imobiliários Comerciais

Existe uma grande variedade de tipos de empréstimos para investimentos comerciais, e cabe ao investidor decidir qual a opção de financiamento que melhor se adapta às suas necessidades. Cada tipo de empréstimo tem requisitos de elegibilidade únicos, tais como uma pontuação mínima de crédito, nível de experiência e exigência de adiantamento. Estes empréstimos também têm condições variáveis a que prestar atenção, incluindo o prazo do empréstimo, a taxa de juros e o rácio empréstimo/valor (LTV). Por exemplo, um investidor pode estar em busca de um empréstimo que ofereça taxas de juros mais baixas sobre um prazo de empréstimo mais longo, enquanto a prioridade de outro investidor pode ser encontrar um empréstimo de curto prazo como um meio de colmatar uma lacuna financeira. Para uma melhor idéia de quais empréstimos imobiliários comerciais podem atender às suas próprias necessidades, por favor, consulte o seguinte:

Administração de Pequenas Empresas (SBA) 7(a) Empréstimo
Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Empréstimo
Empréstimo Convencional

Empréstimo-ponte comercial

Empréstimo de dinheiro duro

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Empréstimo-ponte comercial

Administração de pequenos negócios (SBA) 7(a) Empréstimos

O U.S. Small Business Administration oferece vários empréstimos sob o guarda-chuva 7(a), cada um deles concebido para fornecer assistência financeira a pequenas empresas. Os investidores que procuram empréstimos imobiliários comerciais devem considerar cuidadosamente qual dos seguintes 7(a) Empréstimos funcionará melhor para seu próximo projeto:

Standard 7(a): O Standard 7(a) coincide com um valor máximo de empréstimo de $5 milhões e um tempo de retorno de 5-10 dias úteis.
7(a) Pequeno Empréstimo: A menor variação do empréstimo Standard 7(a), o 7(a) Pequeno Empréstimo tem um valor máximo de empréstimo de $350.000,
SBA Express: Os empréstimos SBA Express concederão aos candidatos uma janela de resposta de 36 horas para um empréstimo com um montante máximo de $350.000,
Export Express: Com um tempo de resposta de 24 horas, o empréstimo Export Express é ideal para mutuários que necessitam de um método simplificado de obtenção de linhas de crédito até $500.000,
Exportar Capital de Giro: Negócios com necessidade de capital de giro para facilitar o aumento das vendas de exportação podem apreciar este empréstimo particular da SBA.
Comércio Internacional: Empréstimos de Comércio Internacional podem ser usados para ativos fixos para construção, construção e equipamentos imobiliários por negócios que estão em expansão devido ao crescimento das vendas de exportação.
Mutuantes preferenciais: O programa Preferred Lenders da SBA dá aos financiadores selecionados mais autoridade para processar, fechar, atender e liquidar empréstimos garantidos pela SBA.
Veterans Advantage: Como os seus nomes sugerem, os empréstimos da Veterans Advantage SBA destinam-se a ajudar os negócios dos veteranos com taxas reduzidas.
CAPLines: Como um programa guarda-chuva capaz de oferecer capital de giro de curto prazo, as CAPLines são projetadas para ajudar pequenas empresas imediatamente.

Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan

O Programa de Empréstimos 504 é outro produto da SBA disponibilizado através de Empresas de Desenvolvimento Certificado (CDC). Estes empréstimos são especificamente destinados a estimular o crescimento dos negócios e a criação de empregos, oferecendo às pequenas empresas mais uma via de financiamento. Mais especificamente, porém, o “Programa de Empréstimos 504 oferece às pequenas empresas aprovadas financiamento de longo prazo, com taxa fixa, usado para adquirir ativos fixos para expansão ou modernização”, de acordo com a SBA.

Os Empréstimos 504 da Administração de Pequenas Empresas não podem exceder $5 milhões, e são especificamente designados para asses fixos, incluindo:

A aquisição de bens imobiliários existentes;
A aquisição de terrenos em bruto e melhorias subsequentes;
A construção de novas instalações ou a modernização, renovação ou conversão de instalações existentes;
A compra de maquinaria para uso a longo prazo;
O refinanciamento de dívidas para facilitar a expansão de um negócio com instalações novas ou renovadas.

Empréstimo convencional

Outros conhecidos como empréstimos tradicionais, os empréstimos imobiliários comerciais convencionais são emitidos por bancos ou instituições de crédito. Conseqüentemente, os empréstimos imobiliários comerciais convencionais não são apoiados pelo governo federal. Muitas vezes usados para comprar e financiar ativos como edifícios de escritórios ocupados pelos proprietários, centros comerciais, shopping centers e armazéns industriais, os empréstimos convencionais desenvolveram uma reputação para alguns dos empréstimos imobiliários comerciais mais usados atualmente.

Um empréstimo imobiliário comercial tradicional normalmente financia entre 65% – 85% da relação empréstimo/valor de um ativo. Como resultado, espera-se frequentemente que os mutuários cubram entre 15% – 35% do valor justo de mercado do imóvel. Dito isto, normalmente não há um empréstimo máximo. Os mutuários podem, no entanto, esperar que os termos do empréstimo imobiliário comercial durem de 5 a 20 anos, com pagamentos totalmente amortizados ao longo da duração do empréstimo. Enquanto os empréstimos convencionais tendem a vir com taxas mais baixas, eles são muitas vezes mais difíceis de receber aprovação.

Commercial Bridge Loan

Como os seus nomes sugerem, os empréstimos comerciais Bridge representam uma opção de empréstimo temporário para os investidores exercerem – um que colmata a lacuna – até que o refinanciamento se torne disponível para fazer a mudança para um empréstimo de longo prazo. Tipicamente oferecidos por financiadores institucionalizados, os empréstimos comerciais-ponte concedem a muitos mutuários a capacidade de competir com compradores totalmente em dinheiro. Como os empréstimos-ponte comerciais geralmente financiam até 90% do LTV de um imóvel, aqueles que não podem usar dinheiro devem achar mais fácil entrar no setor imobiliário comercial. Como os empréstimos-ponte são de curto prazo, eles não tendem a durar mais do que três anos. Portanto, os mutuários devem esperar refinanciar para um empréstimo de longo prazo em breve.

Empréstimo de dinheiro duro

Um empréstimo de dinheiro duro é disponibilizado a investidores comerciais por financiadores semi-institucionalizados organizados. Mais importante, no entanto, emprestadores de dinheiro duro são normalmente licenciados para emprestar a investidores imobiliários e especializados em empréstimos de curto prazo de alta taxa com taxas que concedem a muitos investidores a chance de comprar imóveis comerciais que de outra forma não conseguiriam.

Em retorno de aproximadamente 60% – 75% do valor do ativo após o reparo (ARV), emprestadores de dinheiro duro exigirão taxas de juros acima de 15%, além de cerca de quatro pontos (outra taxa percentual adiantada baseada no valor do empréstimo). Embora as taxas de empréstimo de dinheiro duro sejam por vezes até quatro vezes o montante dos credores tradicionais, elas podem valer bem o custo de admissão para empréstimos a curto prazo. Não só o financiamento é concedido em poucos dias (em oposição aos meses com financiadores tradicionais), mas pode ser muito mais fácil de receber aprovação. Se, por nada mais, empréstimos de dinheiro vivo são baseados em ativos, o que significa que o credor toma uma decisão baseada na propriedade em questão e não inteiramente no mutuário.

Empréstimo de mora

Outros conhecidos como títulos garantidos por hipotecas comerciais (CMBS), empréstimos de imóveis comerciais são empréstimos imobiliários garantidos por uma hipoteca de primeira posição sobre um imóvel comercial. Tradicionalmente oferecidos a mutuários através de bancos comerciais, os empréstimos conduítes oferecem aos mutuários uma taxa de juros fixa ao longo de cerca de 25 – 30 anos. No entanto, é importante notar que os empréstimos conduítes exigirão um pagamento em forma de balão no final do prazo. Graças, em grande parte, à sua relativa flexibilidade, os empréstimos conduítes permitem que muitos investidores em imóveis comerciais se qualifiquem para um empréstimo que tipicamente não seria.

I Qualificar-se para um empréstimo imobiliário comercial?

Como com todos os tipos de empréstimo, há qualificações que você deve atender antes de receber um. Se você está procurando para solicitar um empréstimo para administração de uma pequena empresa, você provavelmente terá que ter uma alta pontuação de crédito comercial (que pode variar de 0 a 100), e o tamanho do seu negócio deve atender aos padrões de tamanho da SBA. Para se qualificar com sucesso para um empréstimo SBA 504, o rendimento da sua empresa deve ser inferior a 15 milhões. Os empréstimos tradicionais de um banco ou instituição de crédito hipotecário normalmente exigem que a pontuação de crédito de um mutuário seja 700 ou superior. Os empréstimos comerciais-ponte também exigirão que os candidatos tenham uma pontuação de crédito igual ou superior a 680. Empréstimos de dinheiro duro são tipicamente mais fáceis de garantir, mas podem vir com taxas de juros mais altas do que os empréstimos tradicionais. Certifique-se de pesquisar os requisitos específicos do seu credor para garantir que o empréstimo que você solicita é o certo para você.

Quanto tempo leva para obter um empréstimo imobiliário comercial?

A maior parte dos empréstimos para imóveis comerciais pode levar entre 30 e 45 dias para obter. Os bancos gastarão este tempo avaliando múltiplos aspectos do seu negócio antes de decidir se aprova ou não o seu empréstimo. Você pode obter um empréstimo em uma semana ou menos, desde que você esteja disposto a aceitar taxas de juros mais altas que normalmente estão ligadas a esses empréstimos. Independentemente do empréstimo que escolher, certifique-se de pesquisar todos os aspectos do seu negócio e os termos do empréstimo que você concorda antes de se comprometer.

O que é um imóvel comercial adquirido pelo proprietário?

A maioria dos imóveis comerciais é adquirida com a única intenção de gerar renda contínua, também conhecida como fluxo de caixa. Eles são compostos principalmente por inquilinos que alugam unidades individuais através de um contrato de arrendamento. No entanto, em muitos casos, os investidores compram imóveis comerciais para utilizar o edifício para os seus próprios fins. Isto é conhecido como Owner-Occupied Commercial Real Estate (OOCRE).

Em geral, o imóvel comercial ocupado pelo proprietário é baseado em duas condições: a porcentagem de ocupação do proprietário do imóvel ou o valor do aluguel pago pelo proprietário. Além disso, os empréstimos OOCRE são completamente diferentes dos empréstimos ocupados por não-proprietários, e os mutuantes requerem qualificações diferentes. Para um deles, os credores olharão para a principal fonte de reembolso do empréstimo OOCRE. Isto é motivado predominantemente pela cobertura do serviço da dívida do mutuário, que é normalmente determinada pelos ganhos do negócio antes dos juros e impostos.

Sumário

Para realmente entender como investir em imóveis comerciais, os investidores precisam compreender completamente os componentes financeiros que o acompanham. Os empréstimos de propriedades de investimento comercial são nada menos do que fundamentais para o sucesso ou fracasso de uma determinada estratégia de saída. Portanto, reserve um tempo para rever o processo de financiamento imobiliário comercial antes de dar o salto, incluindo os vários empréstimos disponibilizados para você.

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