Crowdfunding é uma das maiores tendências de investimento hoje em dia, com alguns retornos especialmente grandes sendo feitos no mercado de empréstimos imobiliários P2P (peer-to-peer). Parece que novas plataformas de crowdfunding imobiliária estão a surgir todos os dias, tornando a escolha da correcta um trabalho difícil.
- O que precisa de perguntar a si mesmo antes de começar?
- As melhores plataformas de financiamento de multidões imobiliárias
- Antes de começar
- 5 métricas que você deve saber antes de escolher o serviço de crowdfunding service.
- #1: Demografia e Tendências do Mercado Local
- #2: Prazo de Investimento ou Período de Manutenção
- #3: Pro Forma projectado e fluxo de caixa líquido
- #4: Taxa Interna de Retorno e Metas de Retorno de Cash-on-Cash
- #5: Múltiplo de ações
- Outras coisas a considerar
- Então você quer aprender sobre o investimento?
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O que precisa de perguntar a si mesmo antes de começar?
Tudo se resume a uma preferência pessoal. As plataformas disponíveis hoje em dia são – na sua maioria – bastante variadas. Então você vai querer se fazer algumas perguntas antes de decidir que serviço é o certo para você:
- Você é um investidor credenciado? Muitas – embora não todas – plataformas de crowdfunding têm isso como um requisito para participar em seus negócios. Se não for acreditado, a sua melhor aposta seria uma das plataformas que oferecem um REIT privado, como a Streitwise (Leia a revisão completa aqui)
- Qual é o seu horizonte temporal desejado? Os termos para estas ofertas imobiliárias variam de alguns meses a alguns anos.
- Em que tipo de imóvel está interessado? Está à procura de ofertas imobiliárias estritamente comerciais ou de imóveis residenciais? Algumas plataformas até oferecem ambos.
- Em quanto dinheiro você quer investir? Os investimentos mínimos variam de $0 a $50.000,
- Dívida ou capital próprio? Como na questão residencial vs. comercial, algumas plataformas oferecem uma ou ambas. Os investimentos de dívida e de capital têm diferentes conjuntos de risco, horizontes temporais e benefícios fiscais.
As melhores plataformas de financiamento de multidões imobiliárias
Existem as melhores plataformas de financiamento de multidões imobiliárias atualmente no espaço de investimento, e como elas se acumulam umas contra as outras. Nós revisamos e testamos minuciosamente cada serviço de crowdfunding listado abaixo.
| Service | Nosso Rank |
|---|---|
| Nossa Pontuação: 9/10
Fundrise permite que investidores não credenciados tirem proveito de investimentos imobiliários com um mínimo requerido e taxas atrativamente baixas. No entanto, REITs negociados publicamente podem ser uma opção mais segura para seus investimentos. |
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| Nossa Pontuação: 9/10
Adoramos o compromisso da Origin Investments com atenção e serviço pessoal, bem como seu portfólio diversificado de oportunidades imobiliárias comerciais. No entanto, o investimento mínimo de $100.000 pode criar uma barreira à entrada de investidores de may. |
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| Nossa Pontuação: 9/10
Realty Mogul é uma plataforma de investimento imobiliário fácil de usar que, graças aos seus REITs privados, permite que investidores acreditados e não acreditados participem em oportunidades potencialmente lucrativas. |
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| Nossa pontuação: 8.5/10
EquityMultiple é uma sólida opção de crowdfunding para um investidor imobiliário que já tem alguma experiência. A empresa oferece um excelente serviço ao cliente, e estamos impressionados com o nível de transparência em cada negócio. No entanto, recomendamos que os novatos no mercado consultem uma opção REIT em outro lugar. |
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| Nossa pontuação: 8.5/10
Roofstock dá aos investidores não credenciados a oportunidade de investir em imóveis para locação unifamiliar. No entanto, é necessário um grande adiantamento para começar, e os imóveis são um investimento altamente ilíquido. |
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| Nossa Pontuação: 7/10
Com seu baixo investimento mínimo de apenas $1.000, a Streitwise abre a oportunidade para quase todos investirem em negócios imobiliários privados que anteriormente estavam disponíveis apenas para investidores institucionais ou credenciados com bolsos muito mais profundos. |
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| Nossa Pontuação: 8/10
CrowdStreet é uma plataforma de financiamento imobiliário que também oferece um REIT privado para investidores não credenciados. No entanto, seu alto investimento mínimo pode torná-lo proibitivo. |
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| Nossa Pontuação: 8/10
Rich Uncles’ REIT permite aos investidores não credenciados uma chance de aproveitar as oportunidades de investimento por um baixo mínimo de $5. No entanto, dada a natureza de longo prazo destas jogadas, não é para investidores que procuram lucros rápidos. |
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| Nossa Pontuação: 8/10
PeerStreet é uma plataforma de financiamento imobiliário que deve atrair investidores com alta tolerância ao risco e muito capital para dedicar. Tem um baixo requerimento mínimo de $1.000 e uma carteira diversificada de ofertas. No entanto, é apenas para investidores acreditados. |
Antes de começar
Primeiro as primeiras coisas. Antes de começar a avaliar negócios de investimento específicos, você precisa fazer alguma due diligence na própria empresa de crowdfunding.
Você pode facilmente comparar empresas com estes dados exibidos. Mas uma due diligence adequada requer ainda mais.
- Qual é o nicho e a estratégia de investimento da empresa? Você se sente confortável com seus mercados escolhidos e abordagem?
- Há quanto tempo está no negócio?
- A plataforma publica documentos reais, tais como seguros de títulos e relatórios de inspeção, para você baixar e estudar?
- Quão transparente é a empresa? A plataforma fornece uma contabilidade de negócios passados para que você possa ver se ela fez a devida diligência?
- Quantas inadimplências ela teve, e é transparente sobre o porquê?
- Que taxas ela cobra dos investidores?
- Quantas das negociações que chegam à empresa são financiadas? Que due diligence faz em cada negócio antes de colocá-lo na plataforma de crowdfunding? Qual é o processo de pré-validação? Como qualificar os patrocinadores que permite colocar ofertas na plataforma?
- As ofertas são pré-financiadas pela empresa de crowdfunding? Ela tem seu próprio dinheiro nas transações? A sua base de clientes inclui investidores institucionais?
- Os fundadores e funcionários têm experiência adequada na indústria imobiliária?
- Com tantas entradas de crowdfunding imobiliários desde 2012, haverá algumas empresas que não se safam. O que acontecerá com os negócios em que você estiver envolvido se a empresa entrar em bancarrota? Os seus investimentos estão protegidos?
As respostas a estas perguntas irão ajudá-lo a identificar um punhado de plataformas de crowdfunding nas quais você consideraria negócios e eliminar a esmagadora tarefa de pentear através das ofertas em mais de 100 locais de crowdfunding imobiliários existentes.
Após você ter selecionado as plataformas na sua “shortlist”, você está pronto para rever as oportunidades disponíveis. Cada oportunidade deve fornecer todas as informações necessárias para fazer a devida diligência.
5 métricas que você deve saber antes de escolher o serviço de crowdfunding service.
Obviamente, ao comparar as ofertas, você vai querer ter certeza de que está comparando maçãs com maçãs. Os acordos de equidade são completamente diferentes dos acordos de dívida. Os acordos multifamiliares são diferentes dos acordos unifamiliares. Os acordos comerciais são diferentes dos acordos residenciais. Os acordos de dívida de nível Mezzanine são diferentes dos acordos de nível sénior. E assim por diante.
Para ajudá-lo a fazer sentido do que você precisa procurar, compilamos esta lista de cinco métricas para ver quando se seleciona um negócio de financiamento de multidão imobiliária. Tenha em mente que esta não é necessariamente a lista completa de tudo o que você vai querer levar em consideração ao comparar oportunidades. Mas deve começar no caminho certo.
#1: Demografia e Tendências do Mercado Local
Em investimentos imobiliários, a localização é a chave. Cada oportunidade deve incluir um relatório de mercado que forneça um olhar imparcial sobre a localização do imóvel. Examine cuidadosamente esses dados até as especificidades do bairro.
Eu certamente aprendi a importância de fazer isso em primeira mão. Em Baltimore, onde eu investo, os dados da propriedade variam por bloco. Uma fila de casas degradadas, com casas em banda, vendidas por apenas $8.000 cada, estará a apenas um quarteirão das casas avaliadas em $250.000 cada. A importância de compreender o mercado local não pode ser subestimada.
O relatório de mercado fornecido na plataforma de crowdfunding deve fornecer detalhes sobre:
- O mercado local de arrendamento e os alugueres comparáveis
- A demografia e o tamanho da população, incluindo se está crescendo ou diminuindo
- As perspectivas de crescimento de empregos e diversidade de empregos na área
- Alíquotas de impostos locais sobre propriedades
- Custos de utilidades
- Valores de propriedade
- Rankings de distritos escolares
- Estatísticas de crimes
- O número projectado de unidades que estão a ser construídas no gasoduto local
- E mais.
Obviamente, você pode – e deve – verificar se o relatório do mercado é preciso com uma pesquisa rápida no Google.
Pela sua própria natureza, os imóveis são um investimento de longo prazo com altos custos de transação. Você não pode mover um imóvel para uma localização melhor. É por isso que estes factores precisam de ser investigados e avaliados exaustivamente antes de investir.
#2: Prazo de Investimento ou Período de Manutenção
Períodos de Manutenção devem ser projectados especificamente para cada negócio. Um período de retenção é o tempo que decorre entre o momento em que se investe e o momento em que se paga o investimento mais os ganhos declarados.
O período médio de retenção para a maioria dos negócios da plataforma de crowdfunding é de três a sete anos. Isso significa que os seus fundos de investimento ficarão imobilizados durante esse período de tempo. Você receberá seu investimento inicial mais juros e/ou participação acionária depois que o patrocinador do imóvel vender ou terminar o negócio.
Você encontrará uma linguagem como esta na maioria dos documentos do negócio: “O período estimado de detenção do investimento aqui descrito é apenas uma projeção, e não pode haver nenhuma garantia quando ou se um investimento pode ser liquidado”
O objetivo é ter certeza de que você entende que está investindo em um ativo ilíquido e que você deve investir apenas dinheiro que você não precisa a curto prazo. Ao contrário dos investimentos em acções, não existe um mercado secundário para comprar/vender/comprar os seus interesses num negócio de crowdfunding imobiliário.
#3: Pro Forma projectado e fluxo de caixa líquido
Como um investidor em acções num negócio de crowdfunding, pode esperar distribuições. Os documentos devem dizer-lhe quanto e quando esperar pagamentos.
Tipicamente, os seus pagamentos virão de um fluxo de caixa positivo. O fluxo de caixa será o resultado do rendimento do aluguer, do refinanciamento ou do rendimento da venda do imóvel. Os planos de negócio de crowdfunding imobiliário mostram o cronograma esperado de receitas e despesas em uma projeção pro forma.
O resultado final é o fluxo de caixa líquido. Esta é a diferença entre a renda e a despesa em um determinado período. Você será capaz de comparar negócios revisando o pro forma projetado.
Estas são projeções, então você precisa considerar o fato de que as expectativas podem não ser cumpridas e garantir que a renda além das projeções seja concedida aos investidores, assim como as despesas imprevistas serão deduzidas.
#4: Taxa Interna de Retorno e Metas de Retorno de Cash-on-Cash
A taxa interna de retorno (TIR) é uma das métricas mais comuns usadas no crowdfunding imobiliário e, portanto, uma das mais fáceis de comparar negócio a negócio. A TIR é a taxa anual de rendimentos de um investimento e é tipicamente expressa num intervalo percentual (por exemplo, 13%-15%).
Aqui está como é calculada. Digamos que você invista em um negócio com $50.000 com uma TIR projetada de 15% ao ano e o seu período de participação é de três anos:
| Ano 1 | $50.000 x 115% = $57.500 |
| Ano 2 | $57.500 x 115% = $66,125 |
| Ano 3 | $66,125 x 115% = $76,044 |
A TIR é um número bruto. O que é mais importante é o retorno projetado tipicamente mostrado como uma porcentagem anual “cash on cash”. Este é o retorno do investidor alvo, líquido de taxas e despesas. Do que eu vi publicado em muitos locais de financiamento imobiliário, este número é tipicamente cerca de 8%. Quanto maior a TIR projetada ou dinheiro em espécie, maior o risco do negócio.
Um aviso que você encontrará na maioria dos sites é algo parecido com isto: “Um investimento envolve um alto grau de risco incluindo valores flutuantes de propriedades reais, falta de liquidez, preocupações ambientais, riscos legais e regulatórios e outros riscos”.
#5: Múltiplo de ações
Outra métrica a ser usada quando você compara um negócio com outro é múltiplo de ações (EM). O múltiplo de patrimônio líquido é uma relação do seu retorno com o capital pago.
O cálculo é:
- Cumulativo de Retornos Distribuídos / Capital Pago = Múltiplo de Patrimônio Líquido
- Então se você investir $50.000 em uma transação e ganhar um lucro líquido de $20.000, o seu múltiplo de patrimônio líquido é 1,4x, calculado como:
- $50.000 + $20.000/$50.000 = 1.4x
Como a TIR, quanto maior o múltiplo de patrimônio, maior o retorno projetado do seu investimento inicial e maior o risco potencial.
Outras coisas a considerar
Há também outros critérios a considerar e comparar entre os negócios, incluindo:
- Se ou não forem necessárias chamadas de capital. Estes são quando os investidores são solicitados a contribuir mais durante o período de detenção para uma despesa ou necessidade imprevista.
- Qual é a taxa limite de saída esperada.
- Quanto são as taxas de gestão e administrativas.
- Os termos do financiamento da dívida.
O crowdfunding imobiliário requer mais due diligence do que investir num empréstimo ao consumidor (onde cada investimento vem com uma classificação de risco). Não há uma classificação de risco padronizada. Você provavelmente precisará de uma hora ou mais para rever os documentos de apenas um negócio.