Todos nós conhecemos alguém que é incrível em encontrar as melhores ofertas. Eles não precisam esperar até sexta-feira preta para conseguir uma televisão barata, e eles fazem compras em lojas econômicas, mas sempre parecem um milhão de dólares. Existe uma maneira de fazer isso com imóveis, onde encontrar uma casa barata pode economizar milhares de dólares em juros e taxas?
Lauren Rosin é um agente imobiliário no Arizona que trabalha com investidores à procura de negócios. Ela aconselha os compradores à procura de casas baratas a “Associar-se a alguém que está no mercado, não a alguém preso no MLS” (serviço de listagem múltipla).
“A maioria dos meus investimentos estão fora do mercado, e quando chegam ao MLS, eles recebem ofertas”, acrescenta ela.
Se você está tentando descobrir como encontrar casas baratas para comprar, dê uma olhada em algumas de nossas dicas e use-as para formar uma estratégia de caça à casa.
Encontrar casas baratas: Casas actualmente à venda
Para encontrar uma pechincha, veja mais de perto a listagem do MLS. Tenha como alvo as casas que estão no mercado há muito tempo. Esses vendedores estão normalmente dispostos a fazer um negócio, particularmente se a época de compra em sua área está quase terminando e eles precisam se mudar.
Pois com um número maior de dias no mercado, você pode ver uma redução de preço recente. Se o vendedor baixou o preço, isso provavelmente indica duas coisas; eles têm espaço no preço pedido e não receberam nenhuma oferta.
Se você estiver à mão e disposto a colocar no trabalho, procure por “como está” nas descrições da listagem. Isto é geralmente uma pista de que a casa é um reparador que você poderia comprar em um roubo. Mas tenha cuidado para não se meter na cabeça e certifique-se de que ainda tem a casa inspeccionada. Você pode perder o dinheiro que economiza no preço de compra da casa em reparos necessários para tornar a casa habitável.
Você também pode procurar por casas vagas ou herdadas. Algumas cidades publicam uma lista de casas vagas, que você pode encontrar no site da cidade. Essas listas terão categorias de uma, duas ou três, que indicam há quanto tempo a casa está vaga e em que condição a casa está. Antes de comprar esta lista, esteja ciente de que em algumas jurisdições, as casas que chegam à categoria três – o pior nível – devem tornar-se totalmente compatíveis com o código antes que a cidade emita um certificado de ocupação.
Possível encontrar casas herdadas lendo seus obituários locais, em seguida, pesquisar os registros de imposto de propriedade para encontrar a propriedade do falecido. Embora eles possam precisar de algumas atualizações cosméticas, é improvável que eles estejam em forma bruta como uma vaga da categoria três. Parentes de uma pessoa falecida podem estar apenas procurando se livrar da propriedade – e suas responsabilidades – rapidamente e por um preço justo.
Se você realmente não está tendo sorte, expanda sua área de busca para incluir bairros mais distantes. Quando comprar casa com um orçamento, você precisará ser flexível. Áreas mais distantes dos centros urbanos podem ter preços de casas mais baixos.
As listagens de casas por proprietário também podem representar uma potencial pechincha. Os vendedores já estão economizando na comissão do agente imobiliário, então eles não precisam fazer tanto na venda. Mas sem um agente, eles podem ter uma idéia inflada do valor da sua casa, e você pode ter que educá-los no mercado.
Encontrar casas baratas: Casas fora do mercado
Lean na sua rede e espalhar a palavra que quer comprar uma casa. O boca-a-boca pode dizer-lhe quem pode precisar de se mudar antes mesmo de ter listado a sua casa. Mantenha um ouvido aberto para as circunstâncias da vida – como uma oferta de emprego em outro estado ou um divórcio – o que pode levar a uma mudança. Às vezes você pode fazer uma oferta antes do vendedor listar a casa deles.
Door-knocking é outro método testado e verdadeiro para encontrar casas fora do mercado. Escolha um bairro onde você quer morar e dirija por aí, procurando casas que possam se encaixar no seu critério. Apresente-se ao proprietário e veja se ele está disposto a falar sobre vender ou se está pensando em se mudar no próximo ano ou algo assim. Mesmo que eles não estejam abertos a vender, eles podem conhecer um vizinho que esteja planejando uma mudança.
Encontrar casas baratas: Vendas curtas
Vendas curtas são vendas de casas onde o vendedor se dirige para a execução da hipoteca. O proprietário atual tem trabalhado com seu emprestador para arranjar para vender a casa com um prejuízo na hipoteca ou para a quantidade atual pendente.
Vendas curtas podem ser arriscadas, particularmente se eles são iniciados por bancos. Se o vendedor se recusar a se mudar, você pode ter que incorrer nos custos de despejo após o fechamento. Os bancos às vezes coletam e seguram várias ofertas, tentando tirar o máximo proveito do imóvel e deixando-o no limbo por meses.
Para encontrar vendas curtas, procure nos registros do tribunal por “pré-fechamentos” em sua área. Eles são às vezes listados online, ou você pode ter que ir para o escritório do funcionário do condado. Contacte agências especializadas em representar vendas a descoberto e peça para serem adicionadas à sua lista de correio.
Ao fazer uma oferta numa venda a descoberto poderá ter de lidar tanto com o proprietário actual como com o banco que detém a hipoteca da casa. As negociações podem ser complicadas. Antes de decidir olhar para vendas curtas, encontre um agente imobiliário que tenha experiência com estas vendas únicas.
Encontrar casas baratas: Perseguições
Com uma execução hipotecária, o banco é dono da casa. Muitas vezes é o passo após uma venda curta que falha, e uma das vantagens de comprar uma execução de hipoteca sobre uma venda curta é que o proprietário anterior já se mudou.
Localizar leilões de execução de hipoteca varia de acordo com a cidade, condado e estado. Algumas cidades listam execuções de hipotecas para leilão no site da cidade; outras exigem que os bancos publiquem listas de leilões no jornal local. Se você participar de um leilão de execução de hipoteca, você precisa ter prova de fundos e ser capaz de pagar em dinheiro pela propriedade.
Há alguns inconvenientes sérios para a compra de uma execução de hipoteca. Você tem que vetar a propriedade com antecedência, e muitas vezes você não poderá visitar a propriedade antes do leilão começar, então você não saberá como é lá dentro ou se é um bom negócio de antemão. Também não é raro os proprietários de casas em leilão despojarem tudo de valor, até os tubos de cobre, ao sair.
Se você ganhar uma casa executada em leilão, você pode fazer uma inspeção da casa, mas você não pode negociar o preço após a inspeção. Sua única opção é proceder com a venda ou ir embora, e você não será reembolsado da taxa de inspeção.
Rosin aconselha que você se familiarize com as leis locais antes de licitar em uma execução de hipoteca. “Há estados fiduciários e estados judiciais”, diz ela. “Num estado fiduciário, licitamos a casa, pomos $10.000, e no dia seguinte o dinheiro é devido, e está feito.”
Na costa leste, você vai achar que os estados judiciais exigem mais passos para a execução da hipoteca e um período de redenção. Períodos de resgate de até seis meses após o decreto de execução hipotecária permitem que o proprietário anterior recupere sua propriedade, então você vai querer ter cuidado com isso.
Bancos referem-se às casas que eles recuperaram na execução hipotecária, mas não venderam em leilão como propriedade imobiliária, ou REO. Procure por este termo mais o código postal onde você quer morar para encontrar imóveis pertencentes a bancos. Como os imóveis pertencentes a bancos já passaram por um leilão de execução hipotecária, mas não venderam, você pode ser o único comprador interessado.
Haverá menos pressão ao comprar um REO versus comprar uma casa em leilão, você terá tempo para visitar a casa e potencialmente obter estimativas para qualquer reparo necessário antes de fazer uma oferta.
Encontrar casas baratas: Programas especiais
Existem dois programas patrocinados pelo governo que podem ajudá-lo a encontrar uma casa barata para comprar se você atender às suas necessidades.
O programa do U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) Good Neighbor Next Door vende casas unifamiliares em áreas de revitalização com um desconto de 50% no preço da lista. Você deve ser um oficial da lei, um professor pré-K-through-12th grade, um bombeiro, ou um técnico médico de emergência para se qualificar para o programa. As casas podem ser encontradas na lista do seu estado e só estão disponíveis para compra por sete dias.
Se você for aprovado para comprar uma casa do Bom Vizinho Próximo Porta, você deve assinar uma segunda nota de hipoteca para o valor do desconto e ocupar a casa por um mínimo de três anos. Após três anos, a segunda nota de hipoteca será liberada.
HUD Dollar Homes incentiva a posse da casa entre as famílias de baixa renda, oferecendo casas para venda por $1. Estas são casas REO que não foram vendidas nos últimos seis meses e têm um valor atual de mercado de $25.000 ou menos. Você deve atender aos requisitos de renda e se inscrever no site do seu estado, que também é onde você encontrará casas disponíveis.
Vantagem dos programas do governo é uma das maneiras favoritas de iniciar um novo investidor em uma casa. Ela vai aconselhá-los a comprar e ocupar a casa pelo período mínimo exigido, enquanto poupa dinheiro para o seu próximo investimento, depois mudar-se e alugar o mais rápido possível.
Como encontrar casas baratas para comprar?
A resposta curta é: Seja criativo e planeie pôr algum trabalho. Enquanto você pode ter sorte e tropeçar em uma pechincha, você pode aumentar suas chances de encontrar uma casa barata, elaborando um plano e contratando a ajuda de um agente imobiliário especializado.