Empréstimos domésticos manufaturados e móveis-Chattel ou empréstimo doméstico padrão?

Financiar é um desafio para qualquer proprietário de casa, e isso é especialmente verdadeiro quando se trata de casas móveis e algumas casas manufaturadas. Estes empréstimos não são tão abundantes como os empréstimos residenciais padrão, mas estão disponíveis em várias fontes e programas de empréstimo apoiados pelo governo podem facilitar a qualificação e manter os custos baixos.

Se você está comprando uma casa manufaturada ou uma casa modular, decidir como você quer financiá-la deve ser uma prioridade máxima. Comparar os tipos de empréstimos que estão disponíveis pode ajudá-lo a tomar uma decisão.

Móvel, Fabricado, ou Modular?

O que você chama de “casa móvel” é provavelmente uma “casa fabricada”, mesmo que a casa seja – ou já tenha sido – móvel. Qualquer um dos termos funciona, mas a maioria dos financiadores evita empréstimos em propriedades que são categorizadas como casas móveis.

• As casas móveis são casas feitas de fábrica antes de 15 de junho de 1976. Podem ser casas muito bonitas, mas foram construídas antes dos reguladores exigirem certos padrões de segurança. As casas mais saudáveis – embora nem todos os credores estejam relutantes em emprestar nestas propriedades.
• As casas fabricadas são casas construídas de fábrica depois de 15 de junho de 1976. Elas estão sujeitas à National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act de 1974 e são obrigadas a cumprir as normas de segurança estabelecidas pelo U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Estas regras são frequentemente referidas como o Código HUD. As casas fabricadas são construídas sobre um chassi metálico permanente e podem ser deslocadas após a instalação, mas isso pode interferir com o financiamento.
• As casas modulares são casas construídas de fábrica que são montadas no local e são obrigadas a cumprir todos os mesmos códigos de construção locais que as casas construídas no local, em vez dos exigidos pelo Código HUD. Normalmente são instaladas permanentemente sobre uma fundação de concreto. Tal como as casas construídas no local, as casas modulares tendem a ter valor e apreciar mais do que as casas fabricadas ou móveis, por isso é mais fácil obter empréstimos para estas casas.

Empréstimos Chattel

Os empréstimos Chattel são muitas vezes utilizados para casas móveis e fabricadas quando a casa está a entrar num parque ou numa comunidade de casas fabricadas. Um empréstimo chattel é um empréstimo para casa, ao contrário de um empréstimo para a casa e terra juntos.

Estes empréstimos são tecnicamente empréstimos de propriedade pessoal, não empréstimos imobiliários. Eles também estão disponíveis quando você já possui o terreno e está apenas emprestando para a casa.

Porque você não está incluindo imóveis com este tipo de empréstimo, você pode manter o seu empréstimo menor. Os custos de processamento do empréstimo também devem ser menores do que os custos de fechamento da dívida imobiliária. O processo de fechamento é normalmente mais rápido e menos envolvido do que o fechamento de um empréstimo hipotecário padrão.

Posto isto, há algumas desvantagens para este tipo de empréstimo também. As taxas de juros são mais altas, portanto seu pagamento mensal, incluindo os custos de juros, provavelmente será tanto ou mais do que com um empréstimo hipotecário padrão, mesmo que você esteja pedindo menos emprestado. Os prazos de reembolso também podem ser marcadamente mais curtos com prazos de apenas 15 ou 20 anos, embora alguns credores permitam empréstimos mais longos. Um prazo mais curto também resulta em pagamentos mensais mais altos, mas você estará pagando a dívida mais rapidamente.

Um estudo do Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) descobriu que os montantes dos empréstimos e taxas de processamento eram 40% a 50% mais baixos nos empréstimos chattel quando comparados com os empréstimos hipotecários, e a taxa anual percentual (TAEG) nos empréstimos chattel era 1,5% mais alta.

Os comerciantes de casas e as instituições financeiras especializadas normalmente oferecem empréstimos chattel.

Programas de empréstimo do governo

Programas de empréstimo do governo podem tornar o empréstimo para uma casa manufaturada mais acessível. Assumindo que você atenda aos critérios para se qualificar para esses programas, você pode pedir emprestado de emprestadores hipotecários que recebem uma garantia de reembolso dos EUA. Se você não reembolsar o empréstimo, o governo irá intervir e pagar ao financiador.

Os programas de empréstimo garantidos pelo governo são provavelmente a sua melhor opção de empréstimo, mas nem todas as casas móveis e fabricadas serão qualificadas.

Dois tipos de empréstimos FHA

Os empréstimos FHA são segurados pela Administração Federal de Habitação. Estes empréstimos são especialmente populares porque eles apresentam baixa entrada, taxas de juros fixas e regras favoráveis ao consumidor.

Os critérios transversais devem ser cumpridos para ser elegível para um empréstimo FHA. A casa deve ter sido construída depois de 15 de junho de 1976. Deve estar em conformidade com o Código HUD e atender a outros requisitos locais. Modificações na casa podem fazer com que ela fique fora de conformidade. Cada seção da casa deve ter o selo vermelho de certificação (ou HUD Label) anexado.

Há dois programas FHA disponíveis para os proprietários de casas fabricadas.

• empréstimos FHA Título II incluem o popular empréstimo 203(b), que também é usado para casas construídas no local. Eles permitem que os compradores façam adiantamentos de tão pouco quanto 3,5%. Você pagará um prêmio de seguro de hipoteca adiantado, no entanto, bem como um seguro de hipoteca em andamento com cada pagamento mensal. Você precisa de notas de crédito decentes para se qualificar para um empréstimo FHA, mas o seu crédito não tem de ser perfeito. Você pode usar o dinheiro doado para financiar a sua entrada e custos de fechamento, e você pode até mesmo ter a ajuda do vendedor com esses custos. Empréstimos Title II são empréstimos imobiliários, portanto você terá que comprar o terreno e a casa juntos, e a casa deve ser permanentemente instalada em um sistema de fundação aprovado. Os prazos dos empréstimos podem ser de até 30 anos.
• FHA empréstimos Título I estão disponíveis para bens pessoais, o que é útil quando você não vai ser proprietário do terreno em que se encontra a sua casa. No entanto, o seu contrato de arrendamento deve cumprir as orientações FHA, se você está planejando colocar a casa em um local de locação. A entrada exigida pode ser tão baixa quanto 5%, mas essa exigência pode variar de mutuante para mutuante e depende da sua pontuação de crédito. Requisitos adicionais para empréstimos Title I incluem que a casa deve ser a sua residência principal, e o local de instalação deve incluir esgoto e serviço de água. As casas novas fabricadas devem incluir uma garantia de um ano, e um avaliador aprovado pelo HUD deve inspecionar o lote. Empréstimos Title I também podem ser usados para comprar um lote e uma casa juntos. Os montantes máximos de empréstimo são inferiores aos máximos dos empréstimos do Título II, e os prazos de empréstimo são mais curtos. O prazo máximo de reembolso é de 20 anos para uma única casa e lote.

Empréstimos de Administração de Veteranos (VA)

Empréstimos VA estão disponíveis para membros de serviço e veteranos, e podem ser usados para casas fabricadas e modulares. Empréstimos VA são particularmente atraentes porque permitem que você compre sem dinheiro para baixo e sem seguro hipotecário mensal, assumindo que o emprestador permite isso e você atende aos requisitos de crédito e renda. Mas saltar a entrada significa que terá pagamentos mensais mais elevados e pagará mais em juros ao longo do prazo. Os requisitos para um empréstimo VA em uma casa fabricada incluem:

• A casa deve estar permanentemente ligada a uma fundação.
• Você deve comprar a casa junto com o terreno onde ela se encontra e você deve intitular a casa como propriedade real.
• A casa deve ser uma residência primária, não uma segunda casa ou uma propriedade de investimento.
• A casa deve cumprir o Código HUD e ter as etiquetas HUD anexadas.

Onde pedir emprestado

Como com qualquer empréstimo, paga para comprar entre vários emprestadores diferentes. Compare cuidadosamente as taxas de juros, características, custos de fechamento e outras taxas. O tipo de empréstimo e o emprestador com quem você trabalha pode ser especialmente importante com empréstimos para casa móvel. Você tem algumas opções para encontrar um emprestador.

• Varejistas: Construtores que vendem casas fabricadas normalmente arranjam financiamento para facilitar aos clientes a compra. Em alguns casos, a relação do construtor pode ser a sua única opção de financiamento quando você está comprando uma nova casa. Peça também ao seu construtor uma lista de vários outros financiadores não afiliados.
• Financiadores especializados: Várias financiadoras de hipotecas são especializadas em empréstimos para casas móveis e manufaturadas, e terrenos também, se necessário. As financiadoras especializadas estão mais familiarizadas com os aspectos da compra de casas manufaturadas, por isso estão mais dispostas a aceitar pedidos para estes empréstimos. Você provavelmente precisará trabalhar com um financiador focado no mercado de casas manufaturadas se você não for dono do terreno ou não estiver permanentemente anexando a casa a um sistema de fundação. Este tipo de emprestador também seria melhor se você estiver comprando uma casa que não é nova, uma que teve modificações feitas, ou se você quiser refinanciar uma dívida de casa fabricada existente.
• Empréstimos hipotecários padrão: Se você está comprando uma casa e o terreno em que se senta, e se a casa está permanentemente instalada em um sistema de fundação, você terá um tempo mais fácil de empréstimo com um emprestador de hipoteca padrão. Muitos bancos locais, cooperativas de crédito e corretores de hipoteca podem acomodar esses empréstimos.

Artes de empréstimo diferentes, regras diferentes

Embora alguns dos empréstimos descritos acima sejam apoiados pelo governo dos EUA, os emprestadores ainda estão autorizados a estabelecer regras que são mais restritivas do que as diretrizes do governo. Essas “sobreposições” podem impedir que você contraia empréstimos, mas outros bancos podem usar regras diferentes. É outra razão pela qual compensa fazer compras – você precisa encontrar um financiador com custos competitivos, e você precisa encontrar um financiador que atenda às suas necessidades.

Comprar uma casa pode ser o maior investimento que você faz em sua vida, mas as casas fabricadas são normalmente mais acessíveis do que as casas construídas no local. Eles podem tornar a propriedade da casa acessível, especialmente para os consumidores com menores rendimentos e aqueles que vivem em áreas rurais onde os empreiteiros e materiais não estão prontamente disponíveis.