Você já ouviu as histórias e viu os anúncios. Talvez você até conheça alguém que comprou uma casa barata em um leilão de execução hipotecária.
Agora, você está pensando em comprar uma casa própria.
Você tem CAIXA de poupança ou uma herança.
E você é tentado por leilões de execução hipotecária (onde os bancos vendem casas executadas para se livrar rapidamente delas). Afinal, você vê a oportunidade de obter muito mais casas por muito menos dinheiro.
Se isto parecer consigo, deixe-me dar-lhe uma introdução honesta à compra de casas em leilão.
Primeiro, deixe-me ser claro: comprar uma casa em leilão NÃO é correcto para todos.
Você deve ter o dinheiro ou estar disposto a contrair um empréstimo arriscado e com juros altos para comprar a propriedade.
Você deve ter cuidado.
Você deve saber o que está fazendo.
E mesmo assim, é arriscado.
Mas se você conseguir comprar uma casa em leilão, você pode entrar numa casa por até 50% do preço da lista.
O MERCADO DA PROECLOSA
Foreclosures ainda abundam no mercado imobiliário dos EUA, embora algumas áreas (pense Florida e Las Vegas) tenham muito mais do que outras.
ForeclosureRadar, uma ferramenta abrangente de acompanhamento de leilões para profissionais do ramo imobiliário, afirma que 80% das casas que foram leiloadas na Califórnia em fevereiro de 2009 foram vendidas a uma média de 36,3% abaixo do preço de venda e 40% das casas vendidas em leilões foram vendidas por 50% ou um desconto maior. Sim, esses são dados de fevereiro de 2009, mas suas chances de conseguir um ótimo negócio com uma casa nos leilões estão apenas aumentando.
Lender Processing Services (LPS) explica que o número de execuções nos Estados Unidos aumentou constantemente por cinco meses seguidos e que o estoque atual de execuções nos Estados Unidos é de cerca de 7.7 vezes a média histórica.
As casas excluídas estão lá fora, mas se você quer sua chance de um negócio de execução hipotecária, é melhor estar preparado para gastar não só dinheiro, mas muito tempo se preparando…
A EXPERIÊNCIA DE EXPERIÊNCIA
O primeiro passo para se preparar para comprar uma casa em um leilão fiduciário é ir até o leilão e ver como é realmente o ambiente. Os leilões de cada condado são realizados de forma um pouco diferente, e você vai querer conhecer as entradas e saídas do leilão na sua área particular muito antes de licitar. Escolha uma semana e vá ao leilão todas as manhãs. Se você não puder ir até lá por causa do seu horário de trabalho, considere ter um amigo ou parente que experimente a ação e lhe informe.
Aviso de antecedência: Se tem um emprego a tempo inteiro (e não está no ramo imobiliário), pode ser um desafio encontrar o tempo necessário para se preparar para licitar num leilão de habitação e fazer a pesquisa necessária.
Quando estiver no leilão, sinta o processo de licitação e a forma como as pessoas agem. Note, por exemplo, que a maioria dos licitantes usa óculos de sol e mantém as mãos nos bolsos; estes truques ajudam-nos a não mostrar as suas emoções quer seja excitação ou decepção.
TRACKING FORECLOSURES
Após compreender o processo de leilão, vai querer começar a seguir as execuções.
Notificação de Vendas Fiduciárias ou Vendas de Xerifes são publicadas semanalmente num jornal local durante algumas semanas antes de serem vendidas em leilão. Mas apenas olhar no jornal não lhe dará a informação atualizada que você realmente precisa.
Em vez disso, pesquise diferentes ferramentas de acompanhamento de execuções de hipotecas. ForeclosureRadar é um dos melhores serviços que eu encontrei para encontrar pré-fechamentos em seus critérios específicos, como CEP, idade, número de camas e banheiros, etc. e rastreá-los até a data do leilão. Você pode até baixar uma aplicação ForeclosureRadar para o seu telefone para que em vez de imprimir uma lista diária e trazê-la com você para o leilão, você pode simplesmente puxar todos os detalhes do leilão do dia em seu telefone. Dito isto, ForeclosureRadar não é gratuito e não está disponível em todos os 50 estados, então você pode ter que fazer alguma pesquisa por conta própria.
DUE DILIGENCE
Nextra vem a devida diligência sobre as casas que você está seguindo.
Liens and Lien Positions
Seguir a licitação inicial publicada na sua lista (que pode mudar), e olhar para a posição da hipoteca que está iniciando a execução.
NUNCA, NUNCA compre uma hipoteca na segunda posição, ou qualquer hipoteca que não seja a primeira posição, a menos que você saiba exatamente o que você está fazendo.
Se você comprou um penhor de segunda posição em leilão, sua compra ainda estará subordinada ao penhor de primeira posição, o que poderia encerrar, eliminando os penhores subordinados, então todo o dinheiro que você gastou seria um desperdício.
Pedir um relatório preliminar de título de uma empresa de títulos. Algumas empresas de títulos lhe cobrarão por isso, e outras o fornecerão gratuitamente se sentirem que têm uma boa chance de conseguir seu negócio. Como as compras em leilão vêm com todos os gravames e gravames existentes, uma pesquisa de título na forma de um relatório preliminar de título ajudará a identificar coisas como gravames do IRS ou impostos vencidos que você, como o novo comprador, deve pagar.
O estado da casa
Alguns investidores não se importam muito com a aparência interior de uma casa hipotecada, mas se você planeja viver nela por um tempo ou mesmo consertar e inverter, o interior deve preocupá-lo pelo menos um pouco.
Obter acesso ao interior da casa antes de você licitar é desejável mas nem sempre possível. Se você tiver acesso aos Serviços de Listagem Múltipla através de um corretor ou agente imobiliário, você pode ser capaz de puxar fotos de uma listagem antiga quando a casa estava à venda. Tenha em mente que essas fotos podem ser bem diferentes da condição atual do interior da casa. Você pode escolher espreitar pelas janelas ou entrar “acidentalmente” se a casa estiver vazia, mas esteja atento às leis e à sua segurança!
Ainda, faça a sua devida diligência em várias casas que gostaria de comprar e não apenas numa, porque é provável que a que tem debaixo de olho possa ser atrasada (e atrasada, e atrasada) ou vender por um preço superior ao que está disposto a pagar.
O DINHEIRO
Calcule a oferta máxima para cada propriedade que lhe interessa. Escreva-o e mantenha o seu lance máximo, nem um centavo a mais. É fácil deixar-se levar pela emoção das guerras de licitação, mas estar disposto a deixar uma propriedade ir é a sua rede de segurança.
Muitos dos sistemas de rastreamento online têm ferramentas para estimar ARV (após o valor da reparação), mas uma forma mais precisa seria puxar os comparativos recentes e calcular o custo das reparações estimadas por si mesmo. Um empreiteiro amigável pode ser muito útil para ajudá-lo a calcular o preço das ferramentas e mão-de-obra de qualquer reparo que você acha que pode precisar ser feito. Se o seu objetivo é consertar e inverter a propriedade, você precisa pegar o ARV e subtrair as estimativas de reparos, seus custos de manutenção, listando as despesas se você for listar com um corretor de imóveis e o lucro que você quer tirar também.
Onde você está recebendo o dinheiro?
Você não esperava ir a um banco e pedir-lhes uma hipoteca para financiar a sua compra no leilão, pois não? Devido aos riscos envolvidos na compra de uma casa em leilão, isso não vai acontecer.
Todos os estados têm leis ligeiramente diferentes sobre a compra de casas em leilão.
No Arizona, por exemplo, você só precisa colocar um depósito de dinheiro sério no leilão, mas você terá apenas alguns dias para pagar na totalidade. Na Califórnia, você deve pagar na totalidade nas etapas do leilão. Portanto, você precisará trazer um cheque administrativo do valor total de sua oferta máxima com o nome do fiduciário. Se você receber a propriedade por menos do que sua oferta máxima, você receberá um reembolso.
Muitas pessoas, no entanto, não têm dinheiro suficiente para pagar em dinheiro por uma casa. Em vez disso, eles usam “dinheiro duro”.
O dinheiro duro é um termo usado para descrever o dinheiro emprestado de um investidor privado. O investidor empresta-lhe o dinheiro a uma taxa de juros elevada (normalmente 12%-18%) e espera que não lhe seja possível fazer os pagamentos de volta para que ele possa ficar com a propriedade. O dinheiro duro pode ser arriscado, mas se você puder fazer esses pagamentos e achar que vai vender a propriedade muito rapidamente, pode funcionar.
Se você quiser viver na casa
Nunca valeria a pena usar dinheiro duro para comprar uma casa em que você vai viver, uma vez que os empréstimos de dinheiro duro são de curto prazo e juros altos.
Se você está se perguntando se você pode economizar dinheiro comprando uma casa executada para VIVER EM e você NÃO tem uma quantia fixa de dinheiro (de uma poupança ou uma herança, talvez), os leilões não são o caminho a seguir. Em vez disso, a sua melhor aposta é trabalhar com um agente imobiliário e ver as execuções que estão no mercado imobiliário regular. Você ainda pode encontrar grandes poupanças e, dependendo da casa, pode ser capaz de se qualificar para financiamento bancário tradicional.
Foto por AR McLin.