Landlords dão vários passos importantes para criar um lucro numa propriedade de aluguer. A partir de uma vaga, o locador deve comprometer o tempo e os recursos financeiros necessários para completar a manutenção, anunciar o imóvel, mostrá-lo e entrevistar os potenciais inquilinos.
Após finalmente receber um compromisso verbal de um potencial inquilino para arrendar um imóvel, o locador faria uma marcação com o potencial cliente para assinar o contrato de arrendamento. O objectivo do contrato de arrendamento é definir os deveres e responsabilidades de cada parte durante o arrendamento. O contrato de arrendamento exige uma entrega limitada no tempo do imóvel pelo senhorio em troca do pagamento do arrendamento pelo arrendatário.
Como os contratos de arrendamento se expandem em comprimento e complexidade, e podem variar um pouco de senhorio para senhorio, a maioria dos arrendamentos contém cláusulas semelhantes. Os senhorios devem compreender todas as cláusulas do contrato de arrendamento e garantir que a prática diária da gestão do imóvel não se afaste das cláusulas do contrato de arrendamento. Quando os arrendatários compreendem melhor as cláusulas do contrato de arrendamento do que o senhorio, o controlo do contrato de arrendamento afasta-se invariavelmente do senhorio.
Uma das cláusulas essenciais do contrato de arrendamento residencial diz respeito à data de vencimento do pagamento do arrendamento. Normalmente, o aluguel é devido por todo o prazo do contrato, em pagamentos iguais, no primeiro dia de cada mês. A definição da data de vencimento do aluguel no primeiro dia de cada mês cria uma zona de conforto para o locador. Se a data de vencimento do aluguel não for a mesma do suposto dia de pagamento dos locatários, os locadores podem perguntar, de onde viriam os fundos para o pagamento do aluguel mais tarde?
Além disso, os locadores que possuem vários imóveis normalmente usam o primeiro dia do mês como data de vencimento do aluguel por conveniência comercial. Permitir que inquilinos diferentes paguem em datas de vencimento diferentes criaria uma falta de previsibilidade financeira que os senhorios exigem para gerir uma propriedade de aluguer. Isto inclui pagamentos atempados das obrigações do senhorio.
Porque os senhorios geralmente acreditam que o primeiro dia do mês acomoda
o dia da folha de pagamento da maioria dos inquilinos, eles frequentemente acomodam os pedidos dos inquilinos cuja data de folha de pagamento pré-definida é diferente do primeiro dia de cada mês. Os senhorios que acomodam esses inquilinos definem a data de vencimento do aluguel, por exemplo, como o quinto dia de cada mês. É claro que os senhorios podem acomodar uma data de vencimento do aluguel diferente por qualquer razão aparentemente válida.
Embora muitas vezes negligenciada, a data de vencimento do aluguel é um dos canhões dos imóveis. Em imóveis, o aluguel é devido com antecedência do próximo período de aluguel (mês). No mundo real, o aluguel geralmente é devido no início do período de aluguel: o primeiro de cada mês. A prática do mundo real de definir o vencimento do aluguel mensal como o mesmo dia do primeiro dia de inadimplência enfraquece a integridade do contrato de locação.
Para administrar efetivamente o imóvel, o locador deve separar o vencimento do aluguel do primeiro dia de inadimplência.Para ilustrar, vamos usar um contrato de locação de um ano para uma casa unifamiliar a partir de 1 de setembro de 2004, até 31 de agosto de 2005. Neste contrato, o último dia para o pagamento pontual do aluguel de 1 de fevereiro de 2005, seria 31 de janeiro de 2005. Quando começaria uma delinquência? A delinqüência começa em 1 de fevereiro de 2005.
A clareza da data de vencimento na mente do locador acomoda diferentes propósitos de gestão. A menos que o locador entenda quando o aluguel está vencido, ela nunca saberá quando o locatário é inadimplente. O pagamento do aluguel no dia 10 do mês, por exemplo, deve ser considerado atrasado? Que tal o desafio de um inquilino que só tem um dia para pagar o aluguer a tempo? Afinal, a renda devia ser paga no dia 1. O erro de definir a data de vencimento da renda como a mesma da primeira data de inadimplência é explicado pelos senhorios através do conceito de um período de carência. Como o arrendatário tem 30 dias completos para evitar o incumprimento, os períodos de carência convidam o arrendatário a não cumprir. O incumprimento do arrendatário torna-se uma característica permitida do contrato de arrendamento!
O cumprimento da data de vencimento da renda, por outro lado, dá ao senhorio a determinação de gerir rápida e eficientemente uma delinquência. Todos os cheques de aluguel que não incluam os encargos atrasados são devolvidos ao locatário. A capacidade do locador de recusar o pagamento do aluguel garante o pagamento completo do aluguel.
A aceitação de pagamentos parciais, incluindo pagamentos atrasados de aluguel sem encargos atrasados, significa trabalhar com um locatário. Trabalhar com um inquilino delinquente significa trabalhar contra o interesse próprio do locador. O senhorio deve alguma vez aceitar pagamentos atrasados de rendas? Não enquanto o pagamento da renda não incluir todos os encargos devidos, mesmo que a mora ocorra regularmente.
Os locatários exploram cláusulas de arrendamento contraditórias em seu benefício. Uma vez que os senhorios normalmente preparam os arrendamentos, a equidade atribui o benefício de uma dúvida ao inquilino. Em caso de conflito com um locatário, é uma vantagem que os senhorios não se podem dar ao luxo de perder!