Arrendamento Residencial

Um contrato de arrendamento residencial padrão (ou “contrato de arrendamento”) é um documento escrito entre um locador e um inquilino que formaliza um contrato de arrendamento de uma propriedade imobiliária por uma taxa. O contrato deve incluir detalhes específicos, como o aluguel mensal e as responsabilidades de cada parte.

Especifico Contrato de Arrendamento Específico para o Estado Modelos de Contrato de Arrendamento

Os contratos de arrendamento residencial padrão devem conter os seguintes elementos:

• Locações. O espaço a ser alugado.
• Proprietário. O proprietário da premissa ou locador.
• Locatário. O inquilino que quer morar no local ou arrendatário.
• Prazo. O tempo que o inquilino ficará no local.
• Arrendamento. A quantidade de dinheiro pago pelo inquilino.

Aluguel também pode ser usado para estas habitações:

• Duplex
• Casa geminada
• Aluguel de apartamentos

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• Aluguel de casas móveis

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• Aluguel de apartamentos

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• Suíte de sogros
• Outros espaços de habitação

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• Opções de aluguer

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Localidade vs. Contrato de arrendamento

Um contrato de arrendamento garante um arrendamento por um curto período de tempo, normalmente um mês. Os contratos de aluguer mês a mês renovam-se automaticamente todos os meses, a menos que o senhorio ou o inquilino apresente o seu aviso de rescisão. Os locadores podem normalmente aumentar o aluguel, alterar os termos do contrato de locação ou rescindir o contrato a curto prazo. Os locadores em mercados de aluguel estáveis geralmente preferem contratos mensais. No entanto, arrendamentos mês a mês significam uma rotação do inquilino que envolve mais trabalho para manter a propriedade cheia.

Um arrendamento garante um arrendamento por um período de tempo mais longo, normalmente um ano. Durante esse tempo, o locador não está autorizado a aumentar a renda, alterar os termos do arrendamento ou rescindir o arrendamento a curto prazo, a menos que o arrendamento permita modificações ou que o locatário concorde por escrito com as alterações. Os senhorios em áreas com grandes vagas preferem frequentemente os arrendamentos.

Tipos de contratos de arrendamento

Termo fixo. A forma mais comum de arrendamento é um contrato a prazo fixo com pagamento mensal, geralmente no primeiro dia, e o prazo é normalmente de um ano. Em circunstâncias normais, estes contratos não podem ser rescindidos pelo locador ou locatário durante o prazo.

Contrato de Aluguel de mês a mês. Também denominado “arrendamento à vontade” não tem data final, mas o locador ou locatário pode decidir alterar ou rescindir o contrato com pelo menos um mês de antecedência.

Contrato de Locação. Este contrato vincula os locatários que estão alugando coletivamente de um locador. Um contrato de companheiro de quarto é quando mais de uma pessoa vive em uma residência juntos enquanto compartilha as áreas comuns. O contrato pode ser construído de duas maneiras:

• Entre colegas de quarto. Este acordo é entre os colegas de quarto e estabelece quaisquer itens para criar uma atmosfera de vida feliz.
• Entre o(s) companheiro(s) de quarto e proprietário. Este acordo é entre o(s) companheiro(s) de quarto e o locador permitindo que o(s) companheiro(s) de quarto alugue(m) um quarto do locador e compartilhe(m) áreas comuns.

Sublease Agreement. Isto é quando um inquilino tem um contrato de arrendamento e é forçado a desocupar as instalações enquanto ainda é responsável até ao final do período do contrato. Eles podem, com a permissão do locador, alugar o espaço a outra pessoa para ajudar a pagar o aluguel.

Aluguel Sem Contrato de Locação

Aluguel de um imóvel sem regras e expectativas claramente escritas do inquilino é um convite para problemas. A relação senhorio-tenente pode ser complicada – com tantas leis federais, estaduais e locais que regem os aluguéis de imóveis residenciais a torna muito mais complexa. Ao redigir um contrato de arrendamento ou de arrendamento, todos os detalhes do seu arrendamento serão registados e legalmente vinculativos – e como resultado (se escrito em detalhe) pode reduzir as violações involuntárias do arrendamento quer pelo senhorio quer pelo inquilino.

Alguns senhorios não usam arrendamentos escritos – preferem ter um acordo verbal com os seus inquilinos. Embora os acordos verbais possam ser juridicamente vinculativos, podem ser difíceis de provar a um juiz. Ao assinar um contrato de arrendamento por escrito ou arrendar o seu acordo torna-se legalmente vinculativo e você tem provas do seu acordo. Aqui estão mais algumas razões pelas quais é importante usar um contrato de arrendamento escrito:

• Cumpre com as leis estaduais e locais. Muitas leis estaduais e locais exigem contratos de locação por escrito para locações que duram mais de um ano. Além disso, algumas leis estaduais e locais exigem que os locadores façam divulgações ou imponham deveres relacionados aos arrendamentos.
• Ajuda-o a evitar disputas. Sem um acordo escrito claro, cada conflito tem o potencial de se transformar numa batalha legal.
• Assegura os seus direitos aos depósitos de segurança. Sem um acordo por escrito, os locadores correm o risco de não poderem cobrar ou usar um depósito de segurança por aluguel não pago ou danos.

Disposições Comuns de Arrendamento e Contrato de Arrendamento

Um arrendamento residencial ou contrato de arrendamento é um plano por escrito do inquilino – ele define os direitos e responsabilidades tanto do locador como do(s) inquilino(s). Também serve como uma orientação para quando o aluguer é devido, a duração do arrendamento e disposições específicas de aluguer que são exigidas por lei ou acordadas pelo senhorio e inquilino.

Os termos e condições do arrendamento devem ser negociados (se negociáveis) pelo senhorio e pelo(s) inquilino(s). Se está preocupado que não está a receber um bom valor pela quantia que estaria a pagar no aluguer ou se está preocupado com as regras e provisões da casa que foram adicionadas a um aluguer, então os termos de negociação podem ajudá-lo a descobrir quais as opções disponíveis.

Para negociar o aluguer, obtenha uma ideia do preço de mercado na sua área, entrando online e vendo as propriedades relacionadas e o seu preço mensal a pedir. Os senhorios têm menos probabilidades de negociar o preço do aluguer e mais probabilidades de oferecer aos inquilinos benefícios adicionais. Então, em que mais se pode negociar além do aluguel? Aqui estão alguns itens que você pode considerar tentar negociar:

• Depósito de segurança
• Penalidades de aluguel tardio
• Estacionamento
• Armazenamento
• Utilidades
• Política de fumo
• Sublocação
• Cosigners

Cuidado em mente, Os locadores não são obrigados a negociar preços de aluguel, taxas, benefícios ou outras provisões que tenham acrescentado. No entanto, os arrendatários têm o direito de fazer compras e não assinar um contrato de arrendamento que não se ajuste aos seus critérios.

A duração de um contrato de arrendamento ou contrato de arrendamento irá variar de acordo com o número de provisões que contém – não se preocupe se o seu for mais do que algumas páginas. Estes documentos devem ser escritos de forma clara (de preferência dactilografados) e simples. Independentemente de você optar por completar um contrato de locação ou um contrato de locação, você vai querer endereçar o seguinte:

Deposições e taxas. Algumas das questões mais comuns entre senhorios e inquilinos centram-se em torno dos depósitos de segurança. Muitos estados têm leis que limitam o valor que um locador pode pedir, como o depósito pode ser usado, como o depósito não será usado e como o depósito será devolvido depois de quaisquer deduções ou taxas não reembolsáveis terem sido deduzidas. Espere detalhar o valor do depósito de segurança, limpeza e depósito para animais de estimação, ou o aluguel do último mês. Você também pode querer incluir detalhes sobre onde o depósito de segurança será mantido e se o proprietário pagará juros sobre o depósito (exigido em alguns estados).

Terra para rescisão do contrato de arrendamento. Os senhorios muitas vezes incluem uma cláusula afirmando que qualquer violação do contrato de arrendamento ou de arrendamento por um inquilino ou seus convidados pode ser motivo para a rescisão do contrato de arrendamento. As leis para a rescisão do contrato de arrendamento diferem com base no tipo de contrato de arrendamento assinado (contrato de arrendamento ou arrendamento) e pelo Estado e, em alguns casos, pela cidade em que o imóvel reside.

Nomes e endereços dos locadores. O nome do locador e o endereço completo devem ser incluídos num contrato de arrendamento ou de arrendamento. Se o locador estiver usando um administrador do imóvel ou empresa autorizada a receber avisos em seu nome, seu nome e endereço também devem ser incluídos. Alguns estados exigem que o locador divulgue as informações de contato de qualquer pessoa autorizada a falar em nome ou aceitar pagamentos pelo imóvel para o(s) inquilino(s).

Nomes dos inquilinos e ocupantes. Cada adulto que reside no aluguel deve ser nomeado como inquilino e assinar o contrato de locação ou arrendamento. Ao exigir que todos os ocupantes adultos sejam inquilinos oficiais permite que um locador responsabilize legalmente cada inquilino pelo pagamento do valor total do aluguel e pelo cumprimento dos termos. Se um dos locatários rescindir o seu contrato de arrendamento, os locadores podem legalmente solicitar o pagamento total do aluguel a qualquer um dos outros locatários no contrato de arrendamento. Adicionalmente, se um dos locatários sair ou violar o arrendamento, o locador pode rescindir o arrendamento para todos os locatários.

Renda. Há muito mais do que o valor do aluguel mensal. Os arrendamentos e contratos de arrendamento normalmente especificam o montante do aluguer devido, quando e onde é devido, formas aceitáveis de pagamento e quaisquer encargos adicionais ou taxas de atraso que se apliquem. Tenha em mente, em áreas sem controle de aluguel, os locadores podem cobrar qualquer quantia por sua propriedade.

Pormenores sobre o aluguel da propriedade. O seu contrato de arrendamento ou locação pode incluir os detalhes da propriedade (instalações), tais como áreas de armazenamento, mobiliário e outras comodidades que estão incluídas com a propriedade alugada. Antes de assinar um contrato de arrendamento, certifique-se de que inclui o endereço completo (edifício e número de unidade, se aplicável), bem como todas as amenidades prometidas. Por exemplo, se o aluguel incluir espaço de armazenamento, você vai querer fornecer informações sobre onde ele está e como acessá-lo.

Responsabilidades de manutenção do locatário. Os alugueres ou contratos de aluguer normalmente incluem uma provisão que torna o inquilino responsável por manter o aluguer limpo e em boas condições. Também obriga o inquilino a reembolsar o seu senhorio para reparar quaisquer danos que este tenha causado. Alguns arrendamentos e contratos de locação detalham as responsabilidades específicas do locatário, além do que não podem fazer na forma de reparos.

Termo do contrato de locação. O termo do arrendamento é o período de tempo em que o imóvel será alugado. Um arrendamento deve incluir uma data de início e fim. Se for um contrato de arrendamento (normalmente de curto prazo) deve incluir uma data de início e renovar-se automaticamente até que o senhorio ou inquilino decida terminar.

Quando e como os senhorios podem entrar no imóvel. Muitas leis estaduais especificam quando os senhorios podem entrar legalmente num imóvel alugado e a quantidade de pré-aviso exigido ao inquilino. Os senhorios por vezes incluem esta informação no contrato de arrendamento ou de arrendamento enquanto outros podem não ter conhecimento destas leis e escrever em disposições ilegais. Verifique as leis de acesso estaduais e locais e certifique-se de que o seu contrato de arrendamento ou arrendamento está em conformidade com elas – a entrada ilegal e as violações da privacidade do inquilino têm normalmente consequências legais.

Disclosures and Other Provisions

Depois de adicionar toda a informação essencial ao contrato de arrendamento ou arrendamento, poderá querer adaptá-la de forma a reflectir os aspectos individuais do seu arrendamento. Se uma regra ou regulamento for suficientemente urgente para que você queira rescindir um contrato de arrendamento se ele for violado, certifique-se de que ele está incluído no contrato de arrendamento ou aluguer. Regras adicionais que não são tão importantes podem ser escritas em um documento suplementar. Aqui estão algumas políticas comumente incluídas que são adicionadas a um contrato de arrendamento ou contrato de locação:

Atributos do advogado e custos judiciais em uma ação judicial. Alguns alugueres e contratos de arrendamento definirão quem paga as despesas de uma acção judicial se o senhorio e o arrendatário forem a tribunal por uma violação do seu contrato de arrendamento ou arrendamento, como por exemplo, uma disputa sobre a caução. Estas cláusulas exigem explicitamente que o lado perdedor numa disputa entre senhorio e inquilino sobre o contrato de arrendamento ou arrendamento pague os honorários do advogado da parte vencedora e as custas judiciais.

Condição da unidade de arrendamento. Os arrendamentos e contratos de arrendamento costumam incluir uma disposição na qual o locatário concorda que o arrendamento é uma condição habitável quando se muda e promete alertar imediatamente o locador para quaisquer condições perigosas caso ocorram.

Falta prolongada. Alguns senhorios exigem que os seus inquilinos os notifiquem (com antecedência) de quaisquer ausências prolongadas que pretendam afastar-se do local. Isto normalmente é qualquer coisa superior a uma semana. Esta cláusula também pode indicar que o locador tem o direito de entrar na unidade de aluguer durante a sua ausência para manter o imóvel (se necessário).

Limites de estadia dos hóspedes. Os locadores podem limitar os hóspedes durante a noite para impedir que hóspedes de longa duração alcancem a estação de inquilinos de pleno direito que não tenham sido rastreados, aprovados pelo locador ou listados no contrato de locação ou arrendamento.

Nenhuma atividade ilegal. Os locadores podem limitar sua potencial responsabilidade incluindo uma cláusula que proíba comportamentos ilegais e perturbadores como usar drogas, traficar drogas ou causar problemas. Se o locatário estiver envolvido em qualquer actividade ilegal, o senhorio pode rescindir o seu contrato de arrendamento.

Pets. O locador pode proibir todos os animais de estimação, ou restringir os tipos permitidos – com a exceção de animais de serviço e de apoio emocional. Se o aluguer for amigo dos animais de estimação, é útil incluir as políticas de animais de estimação no contrato de arrendamento ou aluguer. Exemplos disso seriam escrever quantos animais de estimação um locatário pode ter, que tipos, raças e tamanhos de animais são permitidos.

Restrições sobre o número de ocupantes. Os locadores normalmente estabelecem um limite para o número de pessoas que podem viver na sua propriedade alugada. A lei federal exige que os proprietários permitam duas pessoas por quarto.

Restrições sobre o uso do imóvel. Os senhorios podem estabelecer qualquer tipo de regras e restrições que quiserem na sua propriedade alugada – desde que não seja discriminatório, retaliatório ou viole as leis do seu estado.

Fumar. Os senhorios podem proibir ou restringir o fumo de qualquer tipo na sua propriedade alugada. Se o locador quiser limitar o fumo, deve incluir onde os inquilinos podem fumar.

Divulgações estaduais e locais. Muitas leis estaduais e locais exigem que os locadores divulguem documentação, políticas ou informações específicas da unidade aos inquilinos antes de se mudarem. Como estas leis variam de estado para estado (e às vezes por cidade ou condado), é importante que o seu contrato seja examinado por um advogado de locador-tenant no seu estado para garantir que as divulgações corretas sejam incluídas no seu contrato de arrendamento. Algumas leis de divulgação impõem pesadas multas ou ramificações legais aos locadores se elas não forem seguidas.

Divulgações comuns estaduais e locais incluem:

• notificação de bolor se o proprietário souber que existe
• divulgação de mortes recentes que ocorreram na unidade de aluguer
• informações sobre o registo de agressores sexuais
• notificação de agressores sexuais que vivem na área

Subarrendamento. Os senhorios cautelosos não permitem que os inquilinos subaluguem a sua propriedade sem o seu consentimento escrito. Os senhorios devem rever as leis de subarrendamento do seu estado para ver se são obrigados a permitir subarrendamento.

Utilitários. O contrato de arrendamento deve indicar quem paga por cada serviço público que presta serviços ao local. Geralmente, um locador cobrirá o lixo e a água. Os locatários normalmente pagam pelo serviço de internet, cabo, gás e eletricidade.

Condições que invalidam um arrendamento

As locações residenciais ou contratos de locação podem conter disposições que violam as leis estaduais, locais e/ou federais. É ilegal para um locador exigir que um locatário renuncie a qualquer um dos seus direitos ou coloque condições discriminatórias num contrato de arrendamento ou de arrendamento. Disposições ilegais podem resultar na responsabilidade do locador por danos.

Aqui estão alguns exemplos de disposições ilegais:

Penas de cobrança em vez de taxas. Uma penalidade é um meio de evitar comportamentos específicos, enquanto que a taxa se destina a cobrir perdas. Os indivíduos não estão legalmente autorizados a cobrar penalidades, mas podem cobrar taxas. Portanto, basicamente, embora as taxas sejam legais, elas não podem ser consideradas como penalidade. Um exemplo disso pode ser o aumento da taxa por pagamentos em atraso, a fim de punir o inquilino por pagar com atraso. Estas penalidades não só não podem ser aplicadas, como também podem violar as leis estaduais e locais sobre retaliação do locador.

Pondo o inquilino responsável pela manutenção e reparações. Os senhorios precisam pagar pela manutenção e reparações do imóvel, no entanto, muitos contratos de arrendamento são escritos para confundir propositadamente os inquilinos ao descrever as responsabilidades do senhorio. Isto é para que os inquilinos sintam que as responsabilidades de manutenção e reparação são suas. Cuidado com a linguagem que declara que o locatário é responsável pela manutenção e reparações – é ilegal e inaplicável.

Garantia de habitabilidade. Cada estado tem códigos específicos de saúde e segurança que fornecem padrões mínimos para as unidades de aluguer. Se essas normas não forem cumpridas, o inquilino é devidamente notificado e as reparações/fixações ainda não são feitas dentro do período de tempo permitido, um inquilino seria considerado “despejado construtivamente”. Não assine um contrato de arrendamento sem uma cláusula que exija que o locador mantenha a unidade habitável.

Acordo de segurança. As deduções da caução de segurança são a causa mais comum de desacordos no contrato de arrendamento. Os inquilinos não podem ser cobrados por danos que não causaram, custos em que o senhorio não incorreu, ou desgaste normal do imóvel. Muitos estados regulamentam como um locador pode usar uma caução. Antes de assinar um contrato de arrendamento, certifique-se de que ele não contém uma linguagem que se desvie das leis estaduais e locais.

Adicionalmente, leia mais sobre cláusulas e questões de contratos de arrendamento predatórios aqui.

Requisitos estaduais para fornecer cópias aos inquilinos

Após um contrato de arrendamento ser assinado tanto pelo locador como pelo inquilino, o locador pode ser obrigado, por lei estadual, a fornecer uma cópia do contrato de arrendamento mediante solicitação. Esses estados incluem os seguintes 11:

• Califórnia. O locador deve fornecer uma cópia do contrato de arrendamento ou arrendamento ao locatário dentro de 15 dias após a sua execução pelo locatário. (Civ. Código §§ 1962(4))
• Delaware. O locador deve fornecer uma cópia escrita do contrato, gratuitamente (§ 5105 (b))
• Hawaii. O locador deve fornecer uma cópia do contrato de arrendamento ou do contrato de arrendamento ao locatário (§ 521-43(d))
• Kansas. O locador deve entregar ao locatário uma cópia do contrato de arrendamento que foi assinado por ambas as partes, e se o locador não o fizer e depois aceitar o arrendamento do locatário, essa aceitação dá ao contrato de arrendamento o mesmo efeito que se o mesmo tivesse sido assinado e entregue pelo locador. O prazo de qualquer um destes contratos de arrendamento é limitado a um ano, independentemente do prazo indicado no contrato de arrendamento. (§§ 58-2546)
• Novo México. Contrato de arrendamento escrito que deve ser entregue a cada residente antes da mudança de residência. (§ 47-8-20(G))
• Nova Iorque. Em Nova Iorque, o locador deverá fornecer ao inquilino uma cópia de qualquer contrato de arrendamento escrito no prazo de 30 dias após a ratificação. (Lei das Obrigações Gerais § 5-701).
• Tennessee. É necessário um contrato de locação por escrito para contratos de locação com duração de três anos ou mais. (Código Tenn. Ann. § 66-7-101).
• Oregon. O locador deve fornecer ao locatário uma cópia de qualquer contrato de aluguer escrito e todas as alterações e adições. (Ou. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Antes do início do aluguer, o proprietário deve entregar uma cópia do contrato de aluguer, se o contrato de aluguer for um contrato escrito; e uma cópia de quaisquer regras e regulamentos aplicáveis à unidade de aluguer residencial. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Washington. Para contratos de locação por escrito, o locador deverá fornecer uma cópia executada a cada locatário que assinar o contrato de locação. O inquilino poderá solicitar uma cópia gratuita de substituição durante o arrendamento. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. Os contratos de arrendamento e as regras e regulamentos estabelecidos pelo senhorio, se por escrito, devem ser fornecidos aos potenciais arrendatários para a sua inspecção antes da celebração de um contrato de arrendamento e antes de ser aceite qualquer garantia do potencial arrendatário. Serão fornecidas cópias ao inquilino no momento da celebração do contrato. (Wis. Administração. Código §§ 134.03(1))